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借名买房六大诉讼要点

 白果1 2022-05-08 发表于广西

因为限购等政策原因,借名买房事件频发,后因房屋价格上涨等利益驱动,被借名人拒绝承认存在借名买房关系实属平常。本文归纳提炼借名买房的六大诉讼要点,以供参考。


诉讼要点一

借名买房案件的案由应是合同纠纷

而不是所有权确权纠纷

借名买房纠纷属于合同纠纷还是所有权确权纠纷一直存在争议,根据法院当下的司法实务观点,借名买房在借名人和被借名人之间形成的是合同法律关系,借名买房案件的案由应是合同纠纷而不是所有权确权纠纷。原因如下:

其一,如法院认为借名人和被借名人之间确实存在借名买房关系,判决确认所有权则直接确定了涉案房屋的物权归属。该判决与房屋所有权证书登记的不一致会导致一个房屋两个所有权人(就公示证据而言)的混乱。法院的裁判在一定程度上超越了司法权的权能限制,影响了行政登记的正常运转。

其二,在合同法律关系的基础上,借名人可以主张的是债权而不是物权,将借名人与作为涉案房屋买受人的善意第三人(如果存在的话)的权利置于权利位阶一致的债权,不仅有利于保护善意第三人,也给借名人敲响了警钟,在司法上抑制借名买房这一行为,体现了法律的教育性和指导性。

诉讼要点二

借名买房案件中借名人的诉讼请求

应为被借名人协助其办理过户登记手续而不是确认房屋为其所有

鉴于司法实务中法院将借名买房纠纷视为合同纠纷,作为借名人在诉讼请求中也就不能直接请求法院判决涉案房屋为借名人所有,而应以请求被借名人协助借名人将涉案房屋过户至借名人的名下为宜。且这样的诉讼请求解决了一个难题,即平衡了判决借名买房合同有效的司法权和办理过户登记手续不能的行政权。

我国部分省市区出台了房屋限购政策,如果借名人出于规避限购目的借名买房,又担心存在被借名人反悔不认的风险,往往会先诉于法院得到确权判决,后持确权判决要求房屋登记部门为其办理过户登记手续。虽然实务中法院会顾及政策实施,以借名买房行为损害了国家集体利益为由驳回借名人的确权申请,但有时规避限购政策并不一定会损害国家集体利益。由此,直接确认房屋的所有权有“越权”之嫌,驳回确权申请则在一定程度上无视借名人的合法权益,左右为难。

若不要求法院判决房屋权属,而仅请求被借名人协助借名人办理过户,则可以在其中寻找到平衡点。法院一方面可以确认借名人和被借名人之间的借名买房合同有效,另一方面可以基于限购政策无法办理过户的实际情况,以协助过户的请求权无法履行为由驳回。如此,在不影响合同效力的情况下,法院不对房地产主管部门的登记行为以及限购政策作出评价,体现了司法的谦抑性和独立性。

诉讼要点三

代持协议是判断借名买房合同关系

是否存在的核心所在

代持协议是借名人与被借名人之间存在借名买房合同关系最为有力的证据,通常情况下,只要该代持协议不存在《民法典》规定的合同无效情形,且借名人能够出示由其出资的相关证据,法院对双方之间存在借名买房合同关系一般不持异议。

然借名买房纠纷中常见的情况是,由于借名人和被借名人存在着一定的朋友或者亲戚关系,出于对彼此的信任,双方并未签订书面的代持协议,仅有口头约定。借名买房合同关系的成立不以书面合同为必要条件,借名人有证据证明双方存在口头代持约定也可以,但后者证明难度更高。

因口头形式没有载体,发生争议后,难以取证。证人证言、录音录像等虽然能够对口头代持协议是否存在作出证明,但司法实务中常考虑到证人与案件的利害关系以及录音录像易被篡改、剪切的特性,如其证明力达不到高度盖然性则不予认可。这也给借名人一个警示,借名买房最好签订书面的代持协议,而不宜仅通过口头约定。

诉讼要点四

在没有书面代持协议的情况下,

借名买房需要合理的借名原因

在借名买房合同关系中,借名人并非不知其中风险,但甘愿冒一系列风险通过这种方式购买房屋,大多是有原因的。

这一原因并非在所有的借名买房合同纠纷中都有重要意义,但其在借名人与被借名人没有签订书面的代持协议时,对法官判断双方之间是否存在借名买房合同关系尤为重要,可以说其构成法官自由心证的一部分。借名人对该原因的说明和证明无需达到高度盖然性的要求,理由合理即可。

诉讼要点五

出资证明、购房手续是

证明借名人系真实购房人的有力证据

借名买房中借名人出钱出力,被借名人只负责挂名,从常理来看,房屋购买时购房款的交纳以及相应的一系列购房手续都应由借名人主办,即使借名人就借名一事支付被借名人一定的费用,购房手续办理完毕后的相关单据和证件也应交由借名人保管。

首先,出资而言,证明出资人全部出资具有重要意义。一旦借名人不能证明房屋由其全部出资且不能拿出书面代持协议的情况下,法院很可能认为是被借名人向借名人借款购房,或认为是借名人赠与被借名人资金购房(在借名人与被借名人存在特殊关系时,如直系亲属)。因此,对于借名人来说,一定要保存好转账凭证或购房票据。

其次,购房手续而言,房屋购买过程中的房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等应当在借名人手中保管,虽无实际作用,但能体现借名人对整个购房交易的掌控,也能够作为证明借名人系真实购房人的有力证据。

诉讼要点六

实际控制是借名买房的应有之义

借名买房要求借名人以房屋事实归自己所有的方式对房屋进行占有使用,即实际控制。特别是在借名人与被借名人之间没有明确的书面代持协议时,实际控制在根本上影响着法院对借名买房合同关系存在与否的判断。

这种实际控制一般体现在以下几个方面:

其一,房屋所有权证书归借名人保管。房屋所有权证书是对房屋所有权的确认,持有房屋所有权证书虽然不意味着拥有房屋所有权,但是在一定程度上体现了对房屋的控制力,卖房、租房等对房屋的处分均需要提供房屋所有权证书或其复印件。

其二,房屋由借名人居住或出租(收益归借名人所有)。居住和出租是对房屋实际控制的有力体现。如果是居住,可用以证明的证据有居委会的证明、邻居的证人证言等;如果是出租,可用以证明的证据有租赁合同、租户的证人证言等。

其三,房屋由借名人实际维护。可用以证明的证据包括但不限于供暖协议、装修结算单、维修结算单、家具购买发票等。

总结

借名买房争议中一直存在一对矛盾,即不动产登记簿上记载的不动产权属状况与事实上的不动产权属情况之间的矛盾。虽然法律意在发现事实,但是出于效率、成本和可行性的考虑,我国不动产物权变动以登记生效为原则,以登记对抗为例外——不动产登记簿上记载的所有权人当然被视作房屋的真实所有权人而无需举证证明,事实上的所有权人如果想要证明房屋为其所有要承担推翻不动产登记簿记载的举证责任。

这种举证责任因为不动产登记簿属于官方书面证据而需进一步加强,如果作为举证人的借名人不能证明其与被借名人之间存在代持协议,那么借名人不仅要证明购买房屋的钱款由其出资,还要证明这部分出资既不是赠与也不是借贷,后者的证明关键在于房屋购买后是否由借名人占有和控制。


案例分享


一审:(2018)京0108民初45828号判决书(摘要)

本院认为,合同是确立双方当事人权利义务的依据,经依法成立的合同具有法律效力,合同双方当事人均应严格履行合同义务,否则应承担相应的法律责任。本案中,樊某以其与谢某2存在借名买房口头协议为由要求确认诉争房屋归其所有并要求谢某2将诉争房屋过户至其名下。结合本案相关事实以及证据情况,本院从以下几个方面进行综合分析:

首先,从房屋来源来看,诉争房屋系北京电影制片厂分配给职工樊某的住房,后依据房改政策由职工樊某购买,谢某2并不享有购房资格。其次,从房屋购买的情况来看,签署房屋买卖合同、交纳房屋购房款等购房手续均是樊某交纳、办理。谢某2虽辩称购房手续及购房款系委托母亲樊XX办理并交纳,未向本院充分举证,故本院对谢某2之上述抗辩意见不予采信。再次,从房屋使用情况来看,诉争房屋交付后由樊某和谢某1等居住使用,后一直由谢某1居住使用,且房屋相关费用均由樊某、谢某1承担。最后,诉争房屋全部购房手续以及房屋产权证原件均一直由樊某持有。综合上述情况,从房屋来源、购房资格到购房款的出资再到房屋居住使用以及相应手续、证件的持有情况来看,樊某实际享有302号房屋的权益,谢某2仅为名义上的登记人,樊某与谢某2之间存在关于诉争房屋借名登记的约定。现樊某要求谢某2将诉争房屋过户至其名下,具有事实及法律依据,本院予以支持。

判决:一、于本判决生效后七日内,谢某2协助樊某办理北京市XX区房屋的产权转移登记手续,将该房屋产权过户至樊某名下,房屋过户所产生的税、费由樊某负担;二、驳回樊某的其他诉讼请求。

二审:(2019)京01民终2728号判决书(摘要)

本院认为,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。本案的争议焦点是樊某与谢某2之间是否存在借名买房法律关系。根据本案查明的事实,诉争房屋系中国电影集团公司分配给樊某的住房,购房款由樊某交纳,且房屋及房屋产权证书、购房手续一直在樊某的控制下,相关费用亦由樊某交纳,故房屋的实际权益由樊某享有,一审法院认定双方成立借名买房关系正确,本院予以确认。谢某2以樊某无购买诉争房屋的资格及双方系母子关系等为理由,否认其与樊某的借名买房关系,但其提供的证据不足以证明其主张,本院对此不予采信。谢某2与樊某关于借名买房的口头协议不违反相关强制性法律规定,樊某要求依据双方口头约定请求出名人谢某2配合办理诉争房屋过户登记手续于法有据,应予以支持。

判决:驳回上诉,维持原判。

@广西高院

来源:民商法律智库  最高人民法院司法案例研究院

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