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上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您：商品房买卖常说的“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。购房者在签订商品房预售合同之初，切记要仔细查验开发商是否五证齐全。拿不准售楼处是否说谎的，购房者可以向当地建设行政主管部门查询。 某年，阿达购买了A公司开发的xx家园x幢xxx号房屋一套，与A公司签订了《商品房买卖合同》，约定了房屋总价为130万元，签约后五日内一次性付清全款。 合同还约定，A公司应当在签约后的15个月内，将经验收合格的商品房交付阿达。否则，若逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，A公司按日向阿达支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，阿达有权解除合同。阿达解除合同的，A公司应退还全部已付款，并按阿达累计已付款的3％向阿达支付违约金。阿达要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，A公司按日向阿达支付已交付房价款万分之三的违约金。 签约当日，阿达便一次性将购房款130万支付给了A公司。但很快合同约定的15个月过去了，A公司却始终未能将房屋交付阿达。又是几个月过去，阿达等得心焦，主动联系A公司工作人员询问情况。谁知过了几天，该司销售部领导致电阿达，称因房屋销售许可证的办理出现了问题，他们希望与阿达解除售房合同。阿达震惊之后表示解除可以，但是要A公司痛快把购房款退给他，并按照合同约定支付违约金，阿达的要求被A公司一口拒绝。 面对市场上飞涨的房价，深觉自己被耽误了购房良机的阿达诉至人民法院，表示在签约之前，A公司对外打广告宣传时，多次声称本公司开发项目“五证”齐全、是本市大产权房，让人放心。基于A公司的宣传，阿达产生了错误认知，才与A公司签了合同并一次性全额支付了房款。现在A公司却反口表示自己没有预售许可证，故阿达请求人民法院判令：1、解除其与A公司之间的《商品房买卖合同》；2、判令A公司返还购房款130万元并支付自其付购房款之日起到返还房款之日止，按照LPR计算的利息；3、判令A公司依据合同约定，支付其已付购房款3％的违约金3.9万元。 A公司收到诉状副本后，提起了反诉，请求确认合同无效。A公司表示，所售房屋的销售许可证直至起诉之时，还是不能办理下来，按照商品房买卖合同司法解释的规定，合同应该被确认无效而不是被判令解除。既然合同无效，那么阿达无权主张合同约定的违约金。 人民法院认为： 首先，商品房预售许可证解决的是市场准入问题，是一种政府管理行为，未取得商品房预售许可证即签订《商品房买卖合同》，虽然违反了有关规定，但其行为直接导致的后果为开发商应当被给予行政处罚，并不当然导致合同无效。 其次，本案中的合同继续有效，只会对双方当事人的利益产生影响，并不会损害国家利益和社会公共利益。学界认为，若与合同有关的行为损害了是特定人的利益，则应当属于相对无效的合同，此时只能由该受害人主张无效，而合同另一方无权主张。 最后，A公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。阿达在签约当日即全额支付了购房款，A公司在自身合同目的已经实现的情形下，面对房地产市场出现价格大幅上涨和合同约定的违约责任，反而提起反诉主张合同无效，显然违背诚实信用原则。此时若认可A公司的主张，将会纵容其违法行为，也违背了合同无效制度设立的目的和宗旨。 故A公司反诉请求确认合同无效，本院不予支持。 鉴于A公司请求确认合同无效，阿达则要求解除合同，由此可见双方均不愿继续履行所签《商品房买卖合同》，据此本院尊重双方的真实意思，对该合同予以解除。 在合同解除后，A公司向阿达收取的房价款应返还，相应利息也应支付。A公司未能按合同约定交付房屋，且无证据表明存在不可抗力因素，因此A公司应依约承担违约责任，即支付已付购房款3％的违约金3.9万元。 综上，人民法院判决如下：一、解除A公司与阿达签订的《商品房买卖合同》；二、A公司于本判决生效后十日内返还阿达购房款130万元，并支付利息（利息按LPR计算，计算期限为自阿达付购房款之日起到A公司返还房款之日止）；三、A公司于本判决生效后十日内支付阿达违约金3.9万元。 开发商为了谋求利益，在未取得“五证”的情况下即与购房者签订《商品房买卖合同》，后又因房价大幅上涨，为了逃避承担合同责任，找借口主张合同无效。此时若支持开发商的主张，则对购房者显失公平，更违背了民法典的诚实信用原则，客观上也不利于引导市场主体诚信经营。故本案的审理法院没有机械适用法条，作出了别开生面的判决。 审判实践中，很多法院还是按照传统观点，认为这样的商品房买卖合同是应该被确认无效的。但这并不代表购房者丧失了维护权益的途径，此时，购房者可以另案起诉，要求开发商赔偿其因缔约过失责任导致合同无效给其造成的房屋价格上涨的差价损失。 上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您：商品房买卖常说的“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。购房者在签订商品房预售合同之前，切记要仔细查验开发商是否五证齐全。拿不准售楼处是否说谎的，购房者可以向当地建设行政主管部门查询。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《城市商品房预售管理办法(2004修正)》 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。 第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。 《城市房地产开发经营管理条例(2020第二次修订)》 第二十二条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； (四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 第二十五条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。 第二十六条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 文案：丁金金 编辑：李雨新 审核：华 莉 |
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