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看上去是这样，实际上应该还有其它解决方案。 一般情形下，很多小区业主发起成立业委会的目标，就是要更换物业公司，至少在物业服务品质差的小区是如此。 这个出发点，已有的物业公司也心知肚明。这些业主要成立业委会，就是来找麻烦。如果让他们如愿，那自找麻烦。所以，物业公司是不可能会积极主动支持小区成立业委会的。不支持事小，更多的时候，那就是明的暗的，合法不合法的制造各种麻烦。 这就是小区业委会成立难的根本原因：利益之争。 小区业委会成立了，大概率还是要有物业公司提供物业服务的，业主自管物业，很多小区不大现实。一则业主已经习惯有物业公司；二则业委会委员也没有时间精力去代行物业公司的工作，何况业委会委员是业余的还不领工资，犯不着自己给自己找麻烦。 看上去只有启动选聘物业了。 其实，只要是物业公司，都是以盈利为目的，不是做慈善的。之所以有很多潜在的竞争者，只不过是这些竞争者愿意适度让利而已。如果无利可图，哪家物业公司都做不长久。不信你看老旧小区，总是招不到好的物业公司。当然，有竞争总是好事。业主会通过物业公司的竞争，获得适当的利益。 既然大家都是物业公司，提供的物业服务在未入场之前，只能假设大家都是提供相同的服务。毕竟不存在潜在的竞争者，都来试用几个月后，再由业主来投票这一模式。 那换新的物业公司，为何就一定会比现有物业公司强？有没有什么办法保证新物业公司就一定会比原物业公司强？ 确实有很多小区，换了物业公司后，小区面貌发生了大的变化。但是也存在不少小区换了物业并没有大的改观，越换越差的情形也屡有出现。 除了更换物业公司，其它可尝试的路径有哪些？ 一是续聘。续聘有两种模式。一种是直接签订续聘合同；一种是不签合同，执行不定期合同（前期合同），属于事实上的续聘。 要达成续聘的目标，物业公司肯定需要与业委会或是业主代表们（民意代表）磋商续聘条件（需要用书面的形式固定下来）。总的原则应该是：做得不好的，改；做得好的，继续坚持；给出诚意，加大小区投入。 业委会可以给物业公司整改提升的合理时间，确实有改观，那就考虑续聘；还是维持原状，光说大话无行动，那就不能再给机会了。 二是自管。自管虽然麻烦，但不是完全办不到，比如中廷广场小区。当然，这又是一个复杂的系统工程，不是三言两语所能讲清楚，讲透彻的。这里就不展开细说了。我有机会，以后再单独写。 总之，对外选聘物业公司，是解决小区现有物业服务水平不如意现状的一个选项，但不是唯一的选项。小区业委会委员们，要结合小区的实际情况，引导小区业主共同选择适合小区物业水平提升的方案。 钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。 业委会法律顾问服务。 |
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