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最近好多人打听借钱买保险的概念，细问一下就知道，这是曾经很神秘而现在却很流行的IFA。 什么是IFA，Immediate Financing Arrangement，立即安排的财务援助，放在保险上就是可以立刻把保费贷款出来的保险项目。 大家都知道买了房子可以做抵押贷款，其实大额保险单也可以做抵押贷款。今天我们就来聊一聊它的特性，看看这种日渐流行的做法是否适合你。
1 保险再融资 之所以说它不是借钱买保险，是因为它的贷款是发生在购买保险之后。也就是说你得先支付保费，然后再抵押保单，将刚刚支付进去的保费100%借出来，因此它是一个保险再融资项目。 但为什么说是立即安排的呢？因为通常情况下保费支付之后的两周左右时间，钱就可以被借出来了，速度很快。 借出来的钱如果用于投资，产生的利息还可以用来抵税。做什么投资呢？股票、基金、房地产，甚至是投资某家公司都可以。 借款人每个月只需要支付利息即可。当然还需要考虑自己的第二笔保费是否需要用到这笔钱。 因为第二年同一时间，又要支付保费了。这个时候无论你是退出第一笔投资，比如卖掉股票或者基金来缴纳保费，又或者是从其他地方再拿出钱来，总之还有同样的保费需要缴纳。 当然，这笔钱缴纳之后，还可以做同样的操作，再全部借出来去投资，以此类推。 一般这个动作可以重复10年。
2 大额分红保单 不是什么保险都可以做IFA，只有分红保险单才可以做，而且要求的保费金额很高。请注意，我们这里说的是年保费，而不是保额。 虽然有些银行可以接受最低3万保费每年的保单，但是一般来说，要想顺利拿下IFA，你得每年至少支付保费10万元。因此这是一份大额分红保单。 每年保费10万，一般支付10年，因此这份保险要求支付100万加币，而贷款额也是100万加币。 银行会一次性批准100万加币的贷款，然后每年可能还会再做审查，或者要求出示一些证明收入的文件。这一点不同的贷款银行要求不同。 100万贷款究竟多不多？放到几年之前，可能这是个挺大的数字，毕竟一套房子也就100万，可是现在一套房子的价格已经200-300万了，因此这100万贷款基本上就是一套房子的贷款额吧。 尽管如此，IFA的申请人需要可以承受大额贷款的压力，每年增加10万贷款，只支付利息，而且基本只借不还。再加上其他的贷款，可能会带来很大的压力。
3 借款能力 好多房地产投资者不怕贷款压力，哪个买了几套房子的人不是几百万的贷款在身上，反正虱子多了不咬，贷款么，越多越好。 可是银行并不喜欢过多的贷款。如果你的贷款额度已经满额，再用什么方法都借不出来，那么不用想了，IFA你也同样借不到。 IFA借款其实跟房屋抵押贷款差不多概念，都是抵押资产而已。而且因为保单的现金价值在前几年还赶不上借款额，因此还需要抵押更多的资产。 借款人可能会说，没关系，我有房子可以抵押。但是这套抵押的房子必须没有Mortgage，因为贷款银行可不要做第二贷款人。 所以已经使用几套房子做了循环贷款投资的人一般很难再做IFA借款，除非你还有其他大量的资产而且负债比例很低。 同样的，贷款人需要有很高的收入证明来证明自己有能力偿还贷款。借款人往往觉得每年不就是几千块钱的利息么，我的收入足以支付。但是贷款银行考虑的是你是否有能力偿还本金。
4 个人借还是公司借？ 这样大额的保单，应该用个人买还是用公司买呢？它其实很适合公司购买。 现在有很多高收入的人群拥有自己的公司，每年公司的收入20万到50万，除了给自己发工资之外，正愁怎么能够把钱从公司里提取出来。 这时与其拿钱出来再买保险，不如直接用这家公司买保险，公司的年收入够高，可以支撑贷款，贷款出来还可以投资回自己的公司，帮助公司业务发展扩大。 一年以后从公司里提取同样的金额去支付保费，然后再利用IFA将保费借出来投回公司。 这样借款的利息也同样可以抵扣公司的税。即可以利用公司的留存利润，有可以利用利息给公司减税，还不用到处去寻找投资标的，一举数得。
5 不着急用钱？ IFA虽然好，但是它的审批其实并不容易，获得批准的比例也并不高。 其实，如果你不着急马上使用这笔钱的话，可以等一等，如果保险产品选的好，大概两年以后保单当中的现金价值也会很高，虽然没有两年的保费那么多，但是基本上相当于1年半的保费了。 这个时候完全可以采用保单借款或者抵押现金价值的方式来借款，这个程序会简单很多，对于借款人的收入和资产的审查也会简单很多。 所以，如果你不是已经找好了投资项目需要马上去投钱的话，完全可以等一等，两年以后你可以用简单得多的手续获得差不多金额的贷款。 而且随着每年支付保费，保单的现金价值也一直保持提高，你同样每年都可以提高借款额。 利用现金价值借款，对于那些已经将信用额度用满，无法再借出钱来的人是更好的方法。 不过无论使用哪种方法，别忘了，我们现在正处在加息阶段，借贷成本正在快速提高。控制风险还是很重要的。 |
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