随着房地产行业的发展，房价也越来越高，更多的人选择买二手房。但是也随之产生了新的房产纠纷。
现实中拆迁纠纷案例中就经常有房子已经完成了交易，但是双方一直没有办理过户手续，后来该房屋被划入拆迁征收范围，买方和卖方因拆迁补偿款归谁而产生纠纷？遇到这种情况最高院是怎么判的？
今天万典律师以案说法来解读二手房未完成过户情况下拆迁补偿的归属问题。
拆迁款归谁所有首先要看房屋有没有房产证
首先我们要清楚的是，拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。并且根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。被拆除房屋的所有权人如何证明房屋属于自己所有，很重要的一个凭证就是房屋所有权证。
其属于国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证。
经典案例：房屋买卖后未过户遭遇拆迁，拆迁补偿款怎么办？
最高院经典判例(2017)最高法民再407号中，买方秦某与卖方孙某就遇到了无证房屋征收补偿费用应如何分配问题，双方于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，但是双方一直未办理过户手续，结果2014年系争房产纳入拆迁范围，那么拆迁补偿款究竟归谁所有？
最高院是这样认为的：
1、首先明确双方对签订的《房屋买卖合同》有无争议？
孙某、秦某对依据该合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议。也就是说双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，则应属合法有效。
2、房屋所在地的土地已被纳入政府拆迁改造范围，但双方未办理房屋产权变更登记手续，拆迁补偿怎么算？
（1）房屋所有权属于谁？
最高院认为：“依据《中华人民共和国物权法》第九条（现对应《民法典》第二百零九条）“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
也就是说这种情况下买方虽然与卖方签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向卖方交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故买方对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。
依据《中华人民共和国物权法》第二十八条（现对应《民法典》第二百二十九条）“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则买方已无法取得所购房屋的产权。
在这种情况下，卖方作为涉案房屋登记的所有权人，与房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。
（2）谁可以获得拆迁补偿？
虽然卖方仍作为涉案房屋登记的所有权人，但并不意味着可以获得全部补偿款，买方也不会因为不是房屋所有权人而平白利益受损，买方有权利获得相应的拆迁补偿。
在买方秦某与卖方孙某无证房屋征收补偿费用争议一案中，最高院认为依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条（现对应《民法典》第五百九十八条）“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，在卖方已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至买方名下，如果因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，买方可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价，拆迁补偿款。
也就是说在卖方亦尚未实际领取拆迁补偿款的情况下，买方请求确认其享有的征收补偿协议中所出卖给买方的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。
万典律师提示
虽然部分情况下，买受人可以得到拆迁补偿款，但是对于房屋买卖而言，无论买卖双方是什么关系，切记要及时办理过户手续，否则，一旦遇到类似于拆迁的情况，就很有可能会产生不必要的纠纷。尤其是二手房交易，无论是买方还是卖方都要非常谨慎。一旦陷入拆迁纠纷，一定要及时咨询专业律师进行维权。
