 2017年2月，眼看房价蹭蹭上涨，小王坐不住了，掏空老王等父辈的六个钱包，签约购买一套住宅。房屋买卖合同约定通过商业按揭贷款方式支付部分购房款。其后，小王先行支付了10万购房定金，接下来按计划是和业主办理网签手续和商业贷款手续。 但是突然，住建委发布一则通知，称为史上最严厉的“317”限贷政策，在北京购房也要看全国的商业住房贷款记录。也就是说如果在全国有过贷款记录，都算二套，即便是购买普通住房，首付比例都提高到60%，而原来是35%。小王不幸中招，因为之前曾在老家贷款买过一套小三居。这道政策，就像平地一道惊雷，震得小王兵荒马乱！ 乱过最初时分之后，小王渐渐稳下来，经过朋友提醒，赶紧咨询中介，咨询律师，因为已经实在凑不齐剩余首付款，那么小王最关心的是本次交易能否解除买卖合同，以及能不能不用承担违约责任，让业主把已经支付的定金全部退还，至少退还一部分，尽量减少损失。 法律分析 一、关于贷款政策调整导致合同无法履行，以及法律承担等相关事宜，具体分析如下： 限贷政策一般在法律上不能被认定为不可抗力，但属于“不可归责于当事人双方的事由。” 二、买受人是否有权利要求解除房屋买卖合同？ 买受人在能证明确实是因贷款政策影响的前提下，有权利要求解除合同。但买受人解约，还需要符合以下两个要件： 1、房屋买卖合同的签订在相关限贷政策发布之前； 2、买受人纯粹是因为“限贷政策”而无法取得贷款，而不是可归责于买受人的其他原因。比如若是因为买受人个人的不良信用记录、银行流水不够等原因导致，则无权解约。所以，买受人要提供个人征信记录、银行流水等来证明不是因为其自身信用或资信不足等原因导致贷款不得取得的； 3、买受人因无法如期取得贷款，且无其他途径筹集资金履行买卖合同的。如限贷政策导致买受人首付款增加的数额较大，买受人须提供其名下及家庭（如配偶）的银行存款记录等，用来证明客观上确实无法继续履行合同，无非仅因政策原因就不继续履行； 4、买受人不存在导致其遭遇限贷政策的迟延履行行为且不存在其他导致买卖合同解除的违约行为； 如果是因为买受人自身违约行为导致合同履行迟延，继而遭受了相关限贷政策，则无权解约。 5、买受人在政策发布后如没有能力履行买卖合同的，应及时履行告知出卖人的义务，并要求解除合同，以减少出卖人的损失。 三、买卖合同解除后，是否需要承担违约责任。 1、对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持； 2、对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。 结果评析 经过和律师的充分沟通及解答后，小王的情况符合因限贷政策原因导致，且无其他违约行为，其穷尽家庭能力也无法筹集首付款差额。于是，律师为小王起草了通知函，及时告知业主上述情况，要求解约、退还定金，经过和业主协商，业主对此表示理解，最终退还全部定金。而中介方，因为交易未果，佣金退还，所以也把收取的中介费全部退还给了小王。 经此一役，小王对大额投资愈加谨慎之外，也充分认识到，现代法治社会更需要法律，以后更加运用法律手段维护自身合法权益！ 法律法规 一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 二、最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知 法办【2011】442号 第三条关于房地产纠纷案件第19款：对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。 对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。 三、《2015年全国民事审判工作会议纪要》 （一）关于限贷的问题 房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。 对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持。 |
|
|
