|
文章导览：说一说热点法律事件 文章导览：说一说执行难那些事 文章导览：说一说民间借贷那些事 核心提示：房地产调控政策并不必然导致房屋买卖合同不能履行。案例：北京市高级人民法院（2019）京民申5622号1、2017年3月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告。合同约定：“房屋成交价格为467万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为326万元。关于贷款的规定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币303万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用……”2、同日，被告（甲方、出卖方）与原告（乙方、买受方）签订《补充协议》，合同约定：“甲乙双方应于2017年4月6日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续……在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。”4、2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下称317新政），规定：居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。5、2017年3月24日，原告以317新政出台导致无法继续履行合同为由，要求解除合同，其于向被告发送短信，短信内容为“因为北京317新政的出台，提高了首付比例，我至少要多交117万的首付款，确实已经无力购买。现在通知您解除前述房屋的买卖合同及相关协议，请您返还定金”。6、原告向一审法院起诉请求：（1）确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2017年3月24日解除；（2）判决被告返还原告定金人民币20万元。7、被告向一审法院反诉请求：（1）解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；（2）判决原告向被告支付违约金人民币158万元。8、原告和其妻子名下在本市均无住房。原告称因夫妻二人名下有商业贷款记录及公积金贷款记录，因此317新政对其履约能力造成影响，就此向法院提交如下证据：原告与雅居乐公司签订的《清水湾认购书》及房款支付收据，原告称其于2017年3月10日签订该认购书，购买海南房屋，并于2017年3月8日支付定金5万元，2017年3月10日支付定金95万元，2017年3月21日支付首付款1516661元，剩余584万元通过商业贷款方式支付。原告另向法院提交浦发银行员工出具的证明一份，证明其于2017年3月12日与浦发银行签订借款合同。另查，原告所提交的中国人民银行征信中心《个人信用报告》中“贷款”一栏显示“2017年10月31日浦发银行发放500万人民币个人住房贷款”。9、庭审中，原告认可在317新政出台时其夫妻二人尚无贷款记录，但表示购买海南房屋申请了商业贷款，当时可以预见到房屋贷款即将审批通过，将会受到317新政实质影响，无力按照合同约定金额进行贷款，因此无法继续购买房屋。一审法院认为，双方的争议焦点为：317政策的实施对原告的履约能力是否产生实质性影响，导致合同无法继续履行。首先，在涉案房屋买卖合同约定的办理购房贷款手续期间，原告夫妻二人当时并未有购房贷款记录。其次，关于原告所述其夫妻二人已申请公积金贷款及商业贷款、若贷款审批通过则会影响到涉案房屋贷款比例的主张，原告以贷款方式支付购房款，其申请贷款金额是否可以获批，应由申请银行审批才能予以确定，现原告在合同签订后并未实际办理贷款申请手续，其贷款是否可以获批，是否确实受到新政影响并无确定意见，而原告在无购房贷款记录、亦未申请涉案房屋购房贷款的情况下，向被告以无力支付首付款为由提出解除合同的行为明显欠妥。另外，原告在购买涉案房屋的同时购买了海南房屋，在新政出台后，原告曾为海南房屋支付了151万余元购房款，而涉案房屋即使受新政影响增加的首付款仅110余万元，可见原告仍有能力支付涉案房屋首付款。综上，本案情况不宜认定为受政策影响合同不可归责于双方当事人不能履行合同的情形，原告并不享有合同解除权。现原告以受到新政影响无力负担首付款为由主张解除合同，法院不予支持。判决：一、解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、原告向被告支付违约金人民币20万元；三、驳回原告李郑的全部诉讼请求。北京高院经审查认为，根据317新政内容，本次政策调整并不影响当事人的购房资格，亦不会导致总房款数额的增加，仅可能导致首付款与贷款之间的比例分配发生变化。原告上诉主张317新政将使其首付款增加、无力支付，但未能提交有效证据证明涉案房屋买卖的批贷额度较合同约定数额有何实际变化，现有证据不能排除原告仍按原定额度获批贷款的可能性，且即使涉案房屋买卖批贷额度降低，原告购买海南房屋的履行情况也证明其对增加的首付款具有付款能力。综合本案事实，317新政对本案房屋买卖合同的影响未达到导致合同不能履行的程度，原告依据房屋新政解除合同的主张不能成立，其向被告发送解除通知并拒付到期首付款的行为构成违约，应承担相应的违约责任。驳回原告的再审申请。当事人在履行合同过程中，能够预见到政策发生变化的，应妥善处理。即使政策发生变化的，当事人有履行能力的，也应当继续履行合同。
|
