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【案情简介】 原告（反诉被告）吴某，女，1980年5月10日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区xx路xx花园xxx。 被告（反诉原告）陈某，男，1987年3月29日出生，住所地：湖北省囊樊市樊城区xx路xxx号。 第三人：某地产代理（深圳）有限公司，法定代表人：赖某，住所地：深圳市福田区xx路xxxx大厦x楼。 2010年4月11日，原告（卖方）与被告（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方出售及购入位于深圳市罗湖区布吉路英达花园的一处房子，该物业转让成交价为990000元。被告在签署本合同时向原告支付定金20000元，定金交由买卖双方所指定的第三方监管，被告将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为原告收取定金，原告应向被告出具定金收据，原告拒绝出具收据的，不影响定金已支付的认定。被告须将首期款于2010年4月21日前支付至约定监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，被告于2010年4月21日前向按揭银行提交按揭申请的相关资料。该物业没有设定抵押。 2010年4月11日，被告向原告支付了定金20000元，现该笔定金15000元在原告处，5000元托管于第三人处。2010年4月26日，被告向广东发展银行田贝支行申请涉案房产的按揭贷款，同日，原告与被告签订《房地产资金委托监管协议》，被告将购房款250000元监管在广东发展银行田贝支行。该笔贷款未能取得银行批准。后经原审法院向具体经办该笔贷款的广东发展银行田贝支行员工何某调查，由于2010年4月17日，国家出台了更为严厉的贷款政策，被告非深户，且无社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。2010年7月26日，原告与被告向中国邮政储蓄银行申请涉案房产的按揭贷款，但原告与被告对于如何监管首期款资金未能达成一致意见，该笔贷款至今未能取得批准，经原审法院向具体经办该笔贷款的中国邮政储蓄银行员工张某调查，被告未能取得贷款的原因是由于国家出台了更为严厉的贷款政策。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。涉案房产在原告、被告签订合同时登记在原告名下。 原告遂诉至原审法院，请求判令：1.被告支付违约金共计200475元；2.被告承担本案诉讼费用。 被告委托国晖律师作为代理人亦在法定期限内提出反诉，请求判令：1.原告双倍返还定金40000元；2.原告配合解除对被告首期款的资金监管；3.由原告承担诉讼费用。 【争议焦点】 《二手房买卖合同》不能继续履行的原因和责任在谁。 【处理结果】 深圳市罗湖区人民法院作出如下判决： 一、驳回原告的诉讼请求； 二、原告应于判决生效之日起十日内向被告返还定金20000元（其中定金5000元托管于第三人处，由第三人于判决生效之日起十日内直接将托管的定金返还给被告）； 三、原告应于判决生效之日起十日内配合被告办理关于购买涉案房产在广东发展银行田贝支行的首期款250000元资金监管的解除手续； 四、驳回被告的其他反诉请求。 【相关规定】 一、《合同法》 第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 三、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国发〔2010〕10号】 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 【案例评析】 原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，所以原、被告签订的合同自成立时生效，属有效合同。涉案合同签订后，被告依据合同约定支付了定金义务。2010年4月26日，被告向广东发展银行田贝支行申请涉案房产的按揭贷款，由于被告并非深圳本地居民，且不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险证明，因此该银行拒绝了被告关于涉案房产的贷款申请。此后，被告又向中国邮政储蓄银行提出涉案房产按揭申请，但原、被告未能就涉案房产的首期款交付及按揭贷款达成新的一致意见，导致本案交易失败。 在本案中，涉案房屋买卖合同中约定了买方以向银行按揭贷款的方式支付大部分购楼款项，依次可认定原被告签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期。后因2010年4月17日银行贷款政策调整，被告无法在约定的时间取得预期贷款，可视为原被告订立合同基础的丧失，合同不能履行不能归责任何一方，原被告双方均不构成违约，无需承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。所以原告作为买方已收取的定金2万元应予以退还。涉案合同已经不能履行，被告在广东发展银行田贝支行监管的首期款人民币25万元已经没有监管的必要，原告应配合被告解除对该笔资金的监管。 |
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