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房东把房子租给中介公司，中介公司每月支付租金。然后，中介公司以低价将房子转租给承租人，每次收取承租人一年多的租金，然后带着钱逃跑。未能收到租金的房东迫使房客离开出租房屋。在支付了一年多的租金，但无法入住后，气愤的房客将房东告上了法庭。近日，湖南省长沙市天心区人民法院和长沙市中级人民法院判决，出租人应赔偿承租人预付租金和利息。 中间人逃跑了，房东把房客赶了出去 何巧玲（化名）湖南邵阳人。几年前，她在长沙市天心区竹塘西路买了一栋房子。由于暂时无法联系，她授权女儿刘雪梅（化名）于2020年5月15日与长沙宜居名社科技有限公司（以下简称宜居名社公司）签订房屋租赁合同，同意何巧玲将其名下的房屋出租给宜居名社公司，月租1700元，何巧玲授权易居经营其房屋，包括但不限于签订房屋租赁合同。根据合同，易居将按月支付租金。合同签订之日，易居支付租金1700元，房屋押金1700元，共计3400元。 同月21日，何巧玲出具委托书，委托易居全权处理该房屋。代理权限包括但不限于装修、与承租人签订房屋租赁合同、代表承租人收取房屋租金。委托期限为3年以上，从2020年5月24日至2023年9月7日。 23岁的湖南郴州人肖思远（化名）刚开始在长沙工作时，就急于租房。他看中了何巧玲的房子里的许多出租信息。 肖思源与易居洽谈房租时，易居工作人员表示，月租金可能会比市场价格略低，但必须一次性支付一年以上。经过一番讨价还价，双方最终将月租金定为1150元。经过价格比较，价格远低于同一地区的租金，所以小思源承诺一次性支付13个月的租金。 2020年5月25日，易居与萧思源签订了房屋租赁合同，约定房屋所有人为何巧玲、刘雪梅。易居于2020年5月28日至2021 8月27日将该房屋租赁给肖思源，租赁期限为每月1150元。如肖思源未按约定支付租金、擅自改变房屋用途、转租或装修房屋，易居有权单方面解除合同。合同签订后，小思源向易居支付定金1000元，13个月租金14950元，共计15950元。随后，拿到房子钥匙的肖思远搬进了房子。 2020年6月24日，易居按照约定支付了租金，但刘雪梅没有收到租金。在接下来的几天里，刘雪梅通过电话联系了E-House，但她无法取得联系。当刘雪梅来到E-House的位置时，她发现公司早就空了。 “中介跑掉了。幸好房子还在。既然我还没有收到房租，我就把房子收回。”刘雪梅随后来到出租的房子，向萧思源解释了情况，并要求萧思源腾出房子。肖思源拿出租赁合同，告诉刘雪梅，他一次性交13个月，不同意搬出房子。 在接下来的一段时间里，刘雪梅切断了电源，并发布了强制拆迁协议，要求萧思源在一周内搬出出租房屋。随后，双方通过法律程序向易居追讨损失。最后，肖思远不得不于2020年9月12日搬出租房。 谁应该通过诉诸法律对争议负责 房东明确授权中介人照看房子。他向中介支付了13个月的租金，并在入住不到4个月后被房东赶出了房子。萧思远越来越生气。2021 1月4日，一份请愿书将何巧玲和刘雪梅告上法庭，要求法院命令两名被告赔偿他损失的10925元房租。 长沙市天心区人民法院审理了此案。被告何巧玲、刘雪梅辩称，他们与易居签订房屋租赁合同后，每月只收到1700元租金和1700元押金，共计3400元。在没有进一步租金的情况下，他们于2020年8月23日自动终止了与易居的合同；此外，在与肖思源多次协商后，未能要求他代表易居支付未付租金，易居与肖思源之间的转租合同应终止。作为房屋的所有者，他们有权收回房屋；至于小思源的损失，何巧玲和刘雪梅认为易居应该承担损失。 法院认为，本案争议焦点有两个：一是本案是侵权纠纷还是房屋租赁合同纠纷；第二，原告肖思源预交的租金损失是否应由被告何巧玲的母女或宜居名社公司承担。 关于第一个争议焦点，法院认为，根据《侵权责任法》第2条，侵犯公民权益应当依照本法承担侵权责任。本法所称公民权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保权、著作权、，专利权、商标专用权、发现权、股权和继承权。本案中，原告肖思源对本案所涉房屋的租赁权不属于上述民事权益范围，因此本案不属于侵权责任纠纷。《合同法》第402条规定，代理人在委托人的授权范围内以自己的名义与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道代理人与委托人之间的代理关系的，合同对委托人和第三人具有直接约束力，除非有确凿证据证明合同仅对代理人和第三方具有约束力。本案中，被告何巧玲与易居签订了房屋租赁合同和委托书，双方形成了委托代理关系。被告何巧玲委托易居与他人就涉案房屋签订租赁合同。易居与原告肖思源签订了房屋租赁合同。合同明确指出，涉案房屋的产权人是被告何巧玲，而不是易居。原告肖思源在签订合同时了解易居与被告何巧玲的代理关系。该合同直接约束被告何巧玲和原告肖思远。原告与被告形成了房屋租赁合同关系，因此，本案属于房屋租赁合同纠纷，是双方的真实意思表示，合法有效，应当履行。 关于第二个争议焦点，原告肖思源按照房屋租赁合同约定一次性支付了13个月的租金，并已履行了支付全部租金的合同义务。被告何巧玲单方面要求原告肖思源腾出该房屋，这是合同的单方面终止，并非房屋租赁合同约定的易居单方面终止合同的原因，因此，被告何巧玲对原告肖思源支付租金10925元及预付利息承担民事赔偿责任。 关于原告肖思远主张被告刘雪梅应当共同承担赔偿责任的问题，根据《民法通则》第162条的规定，代理人在代理权限范围内以委托人名义作出的民事法律行为，对委托人具有效力。由于被告刘雪梅是被告何巧玲的代理人，上述赔偿责任由被告何巧玲承担。 法院还认为，被告何巧玲在承担本案责任后，可以向易居主张另一项权利。 据此，长沙市天心区人民法院作出一审判决：被告何巧玲赔偿原告肖思源预付租金及利息10925元。 何巧玲不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。日前，长沙市中级人民法院作出维持原判的判决。 |
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