|
本文作者：马承志，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师 实质为“以房抵债”的购房合同 在破产实务中如何认定 感谢作者投稿本公众号 “以房抵债”的含义是指债务人与债权人约定，债务人以其自有的房屋或第三人的房屋折抵给债权人，用以清偿其欠付债权人的债务。“以房抵债”本质是转移房屋所有权以此替代原合同约定的给付义务，即双方另行达成以物清偿协议，约定债权人受领他种给付代替原来的给付，债务关系归于消灭。本文仅探讨债务人为公司且在债务履行期届满后以其开发的房屋抵偿给债权人的情形。在实务中，房地产开发商因欠付款项和债权人达成“以房抵债”合意并另行签署《购房合同》的事件层出不穷。当债务人进入破产程序后，各地法院及破产管理人对“以房抵债”问题的处理未形成统一意见。本文就上述问题结合笔者过往处理类似案件的经验以及相关案例进行探讨，仅供商榷。债务履行期届满后，债务人因无法偿还欠付本息与债权人达成“以房抵债”合意，约定以他种给付代替原来的给付，另行签署《购房合同》。在这种情况下，实质为“以房抵债”的《购房合同》是否有效？司法实践中，法院通常认为债权人和债务人双方在真实意思表示情况下，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。如：在(2016)最高法民终484号案中，最高人民法院认为：“一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效”。但需注意《企业破产法》第31条及第32条的规定，若“以房抵债”的行为发生在法院受理破产申请前一年且抵偿价格明显不合理，或发生在法院受理破产申请前6个月且抵债行为未使债务人受益，管理人可以请求法院予以撤销。二、管理人是否可以解除实质为“以房抵债”的购房合同在实务中，存在管理人为批量处理“以房抵债”问题，无论债务人与债权人是否已履行完毕合同，均以“涉及以房抵债，若继续履行不符合破产程序公平清偿”为由予以解除的情况。基于这种情况，笔者下面探讨管理人是否可以解除实质为“以房抵债”的《购房合同》。《企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。由此可见，《企业破产法》虽赋予管理人单方作出继续履行或者解除合同的权利，但赋予管理人行使合同解除权的范围仅为破产申请受理前成立且债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而“以房抵债”的债权人通常已履行完自身义务，并且享有对债务人的权利，债务人为履行自己的义务，才签署以房抵债协议，在此种情况下，笔者认为，管理人无权以“未支付购房款”、“涉及以房抵债，继续履行不符合企业破产实质”及《企业破产法》第18条为由解除合同。司法实践中，根据不同情况，各法院对管理人行使解除权有不同的认定。如：在（2021）最高法民申9号案中，存在涉案项目属于在建工程的情况，但最高人民法院认为：“在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，管理人不能解除合同，但并不意味着债权人就有权请求继续履行合同……即使债权人请求继续履行合同，人民法院也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿”。如：在(2020)冀04民终4748号案中，河北省邯郸市中级人民法院认为：“筑某公司进入破产重整程序后，管理人以王某等人未支付购房款为由解除双方签订的《金色漫城认购协议》，没有事实依据，解除的理由不成立。但是，因抵债房屋是在建房屋，在筑某公司破产的情况下，可以事实或法律上的履行不能为由，允许管理人解除合同”。取回权指财产的权利人对于债务人占有的不属于债务人的财产，可以不通过破产程序，从管理人处取回的权利。《企业破产法》第38条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外”。要探讨“以房抵债”债权人是否能向管理人行使取回权首先需要探讨涉案房屋是否属于破产财产，下面以（2021）最高法民申9号案为例。在（2021）最高法民申9号案中，董某以《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第71条第5项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”为由，主张涉案房屋楼层、房号、面积均明确，系特定物，不属于破产财产。而最高人民法院认为董某行使取回权缺乏法律依据，最高人民法院对该问题裁判思路如下：1、《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》系为正确适用1986年《企业破产法（试行）》所制定的司法解释，随着《企业破产法》于2007年6月1日实施，《企业破产法（试行）》已经废止；2、《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》实施时《物权法》并未出台，《物权法》于2017年10月1日实施，依据《物权法》第6条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”及第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产变动采取登记生效主义，未经登记不发生物权效力。而涉案房屋仍登记在债务人名下，董某主张涉案房屋不属于破产财产缺乏法律依据；3、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，对于《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第71条第5项规定的情形，由于尚未转移占有，无法对抗执行，在权利尚不足以对抗执行的情况下，显然不能赋予更优先权利从而允许其从破产程序中予以取回。综上，因涉案房屋仍属于破产财产，尚不属于债权人财产，债权人不是房屋所有权人，无法从管理人处取回。四、“以房抵债”债权人是否能主张对标的房屋享有优先受偿权《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称“建设工程价款优先受偿权批复”）第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。上述批复虽于2021年1月1日废止，但上述规定中出现的“消费性购房者”概念已被纳入《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条中。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；“消费性购房者”的优先权利系为了满足个人消费者生活居住需要而设置，其目的是为了保护消费者的生存权、居住权，且消费者与债务人签署《购房合同》时，也是因为买卖商品房的合意，基于买卖商品房的合意对买受房屋有物权期待权。而“以房抵债”债权人与债务人签署《购房合同》并非基于买卖商品房的合意，而是基于“以物抵债”的合意，其目的也并非是为了居住，而是更改或增加了一种债务清偿的履行方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，且“以房抵债”债权人也并未支付购房款，而是以其享有的债权折抵其应支付的购房款。基于此，笔者认为，“以房抵债”债权人不能主张对标的房屋享有优先受偿权，因债务人不能履行新债务，致使“以房抵债”的目的不能实现，债权人可以请求债务人履行旧债务，以旧债务的法律关系为基础向管理人申报债权。此外，因《建设工程价款优先受偿权批复》已废止，而《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持”的规定也是根据《建设工程价款优先受偿权批复》作出。在《建设工程价款优先受偿权批复》已废止的情况下，新出现的“消费性购房者”的权利能否优先于建设工程价款、抵押权仍值得探讨。
|
