工业用地能做商业经营使用吗？

    问：工业用地能做商业经营使用吗？答：也不是不可以，太难！以下是二者的区别和联系。

一、首先识别城市建设用地分类：

     《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，城市建设用地指城市和县人民政府所在地镇内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地。

以下是城市建设用地的八大类别：

以下商业用地的所有中类和小类

以下是工业用地的所有中类和小类

二、商业与工业用地的区别：

1、定义不同：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

2、使用年限不同:工业３０年、商业４０年；

3、地价不同:工业用土地价格低、商业用地价格高；

（补充知识点：我国早期一些招商引资入驻的企业，可能通过划拨方式无偿取得工业用地的使用权，其转让、出租等应符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，本文最后有此条款内容。）

4、区位不同:商业在市区内、工业在市郊或接近市郊。        

三、工业用地转化为商业用地的法律依据

1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院55号令第18条;

2《城市房地产管理法》第27条;

3、《土地管理法》第56条；

4、《城乡规划法》64条；

5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条。（原土地使用权取得方式为划拨取得的情况下）

 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

《城市房地产管理法》第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

《土地管理法》第五十六条     建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

《城乡规划法》第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”

第四十五条　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

(二)领有国有土地使用证；

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

四、综上

工业用地和商业用地有严格的区别，任何单位和个人不得擅自改变其使用性质，二者之间的转化需要满足相当苛刻的条件，且审批流程十分复杂。

通俗来讲，想只缴纳工业用地使用权出让金的钱来办商业经营的事儿，是违法的。正规途径，需要补交的土地出让金差价何止百万，且还要符合相关法律法规的各项规定，这事儿，不好整！