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土地增值税 1.土地增值税预缴环节的税收风险。 企业取得售房款（含预收房款、定金），未能按照适用的预征率及时、足额预缴土地增值税，主要有以下几方面情形： (1)长期不履行土地增值税的预缴申报义务； (2)延迟进行土地增值税的预缴申报； (3)土地增值税的预缴时计税依据未足额申报； (4)土地增值税预缴时没有按适用的预征率分别计算申报，都按照低预征率计算申报。 2.土地增值税清算环节的税收风险。主要有以下几方面情形： (1)保留尾盘等延迟土地增值税清算； (2)土地增值税清算未能按国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，未以分期项目为单位清算； (3)清算申报时隐匿收入、虚增成本。 将应记入“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”的费用支出记入“开发成本”、“开发间接费用”，人为加大20%加计扣除基数少缴税款。 3.以房产、土地作价入股投资未申报土地增值税风险。 4.风险防范化解： （1）严格按照成本、费用、收入科目核算范围规范履行会计核算职责。 （2）收到售房款，要依照适用的预征率及时履行预缴土地增值税义务。 （3）按照政府有关批文进行分项目核算，明确分清土地增值税清算项目。 （4）项目达到清算条件，及时办理清算申报。 （5）以房产、土地作价入股投资到房地产公司的，或者被投资企业形式上不是房地产公司但实质上从事房地产开发的，股东的投资行为要视为转让土地使用权、销售不动产，要申报土地增值税。房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，房地产开发企业的投资和联营行为要视为销售不动产，要申报土地增值税。 |
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