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目录： 一、谁是土地增值税纳税人？ 二、纳税人土地增值税清算的条件是什么？ 三、纳税人土地增值税申报和预缴的规定有哪些？ 四、纳税人土地增值税清算应准备资料有哪些？ 正文： 一、土地增值税纳税人 （1）根据国务院令第138号《土地增值税暂行条例》第二条的规定: 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。 （2）在财法字[1995]6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中，对《土地增值税暂行条例》进行了解释： 第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。 （3）根据国发[1994]10号《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例有关问题的通知》关于外商投资企业和外国企业适用税种问题：外商投资企业和外国企业适用国务院1993年12月13日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。 综上所述：各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及外商投资企业和外国企业，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入，均为土地增值税的纳税义务人。 二、纳税人土地增值税清算的条件； 根据国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》第九条和第十条，规定了纳税人应清算和可清算的两种不同情形： （1）应清算条件 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (三)直接转让土地使用权的。 （2）可清算条件 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 根据国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》 第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 三、纳税人土地增值税申报和预缴的规定； 土地增值税缴纳： 根据财法字[1995]6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条 根据条例第十条的规定，纳税入应按照下列程序办理纳税手续： （一）纳税人在在转让房地产合同签订后的 7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报、并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税各机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。 （二）纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。 土地增值税预缴： 根据财法字[1995]6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。 河南土地增值税预缴规定： 河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号） （1）土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： （一）普通标准住宅1.5%； （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%. 河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）： （2）经济适用房预缴 经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行。 四、纳税人土地增值税清算应准备资料； 根据国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料： (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。 (二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 附： 笔者整理的土地增值税清算资料清单： 1、土地增值税清算申报表及附表； 2、项目开发期间的财务报表、科目余额表、序时账、往来辅助账等； 3、营业执照；国有土地使用权出让合同或协议；项目五证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证）；实测面积报告；竣工备案表； 4、建设主管部门立项批复、项目总平面图、项目楼盘图、整体规划红线图； 5、项目销控表（普通住宅、非普通住宅、商铺、车位、储藏室等分别提供3-5份合同原件）；成本费用合同台账（并且提供所有合同原件）；工程决算报告； 6、涉及拆迁的，提供相应的拆迁补偿协议、拆迁方案等资料； 7、公共配套设施的建设情况以及移交协议；人防设计和验收证书；幼儿园、物业等移交证明； 8、项目缴纳税金的台账和所有的税票； 9、若存在多个项目或多期开发的情况，要求企业提供土地、公共配套设施等的分摊方法。 |
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