 01 物业服务公司开启供水、供暖设备不当，造成业主损失的，物业服务公司是否应当承担赔偿责任 【基本案情】 物业服务公司与居民委员会签订《物业管理合同》，协议约定物业服务公司向该小区所有业主提供物业服务。在供暖季来临之际，物业服务公司未经李某同意，且未通知李某，仓促打开了李某房屋供暖设备，因李某装修时改造了供暖设备，设备阀门未拧紧导致漏水，造成李某财产损失，李某诉至法院。 【裁判结果】 法院生效判决认为，物业服务公司依约对诉争供暖管道负有管理、维修、养护的义务，然其在给业主开启供暖管道阀门前未对供暖管道进行检修，未通知李某擅自开启供暖设备，致使管道井漏水到原告家中，对诉争损失发生被告具有过错，应承担损害赔偿责任。 【要点提示】 业主有权接受水、电、暖、燃气、通讯等供应的权利，物业服务公司在提供上述物业服务时应当承担谨慎注意义务。尤其是提供供水、供暖设备时，应当严格按照操作流程，在业主在家情况下，并在业主确保已经检查水暖设备完好后，才可以开启屋内供水、供暖设施，提供相应服务。 物业服务公司擅自提供上述服务导致业主损失，尤其是导致漏水产生损失的情况下，应当由物业服务公司承担赔偿责任，业主有过错的，可以减轻物业服务公司的赔偿责任。 02 强电管道引发火灾，物业服务公司应否承担赔偿责任 【基本案情】 物业服务公司为申某所在小区提供物业服务。2020年12月，因强电管道电缆公共用电铜质导线电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾，造成申某房门损坏，申某要求物业服务公司赔偿房门损失并支付误工费。 【裁判结果】 法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。” 本案中，《火灾事故认定书》认定的起火原因：“电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾。” 电气线路故障显然属于物业服务公司管理的范围，物业服务公司未能及时发现安全隐患并采取合理措施，致使发生火灾，从而造成申某财产损坏，违反了合同义务与法定义务，构成违约，应负赔偿申某之责任。判决物业服务公司赔偿申某房门损失并支付合理期间的误工费。 【要点提示】 物业服务公司应按照合同约定对公共设施中容易堵塞的公共排污、落水管道的疏通管理予以重视，对消防设施进行维护，将其作为物业服务的重点工作。 如物业服务公司对公共排污、落水管道的日常管理、疏通、维护工作不到位，给业主造成损失的，因消防设施维护不到位，造成起火，对业主造成损失的，应当承担相应赔偿责任。造成严重后果的，应当承担刑事责任。 03 开发商逾期交付房屋、逾期办证、房屋存在质量问题等，业主能否据此不交纳物业费 【基本案情】 物业房屋公司与开发商签订《物业服务委托合同》，协议约定物业房屋公司向该小区所有业主提供物业服务。该小区因开发商设置土地抵押等问题，在交付房屋六七年后，仍未能办理不动产权证书，业主张某某据此不交纳物业费。 【裁判结果】 法院生效判决认为，物业房屋公司与开发商签订的物业服务委托合同对业主具有约束力，张某某应当支付物业费，张某某对开发商逾期办证问题，可依法向开发商主张权利。 【要点提示】 开发商遗留问题导致业主拒不交纳物业费是导致物业服务合同发生的最主要原因，开发商逾期交房未赔偿、开发商逾期办证未赔偿、开发商原因的房屋漏水渗水等房屋质量问题。 上述问题发生后，业主往往以不交纳物业费为由进行抗争。但物业服务公司与开发商在法律上并非同一主体，双方基本法律关系不一致，业主以与开发商之间的纠纷为由对抗交纳物业费的，不予支持。 但物业服务公司对业主反映的房屋质量问题，从未进行查看、未上报开发商或者施工方，故意不履行职责的除外。 04 业主拖欠物业费，物业服务公司要求支付违约金的，应否对违约金进行调整，调整标准如何确定 【基本案情】 物业服务公司与开发商签订《物业服务委托合同》，协议约定物业服务公司向该小区所有业主提供物业服务。业主万某长期以各种理由拖欠物业费，物业服务公司诉至法院，要求万某支付物业费并按照日千分之五的利率支付违约金。 【裁判结果】 法院生效判决认为，物业服务公司与开发商签订的物业服务委托合同对业主具有约束力，万某应当支付物业费，对物业服务公司主张的违约金问题。万某逾期交纳物业费，应当支付违约金，考虑案件具体案情，法院酌定违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定。 【要点提示】 物业服务公司与开发商、业主委员会签订的物业服务合同中，一般会约定物业费按月或按季度等进行收取，逾期不交则按照日万分之五或以上的标准交纳滞纳金或违约金，该约定业主并不知情，而且明显过高，物业服务公司未按时收取物业费产生的损失就是物业费利息，应当根据《民法典》第五百八十五条的规定对违约金予以调减。 根据具体案情、物业服务公司服务水平以及产生纠纷的原因等，参照银行业间同期拆借中心公布的市场报价利率进行处理，最高不超过该利率的50%确定违约金标准。 05 物业服务公司收取业主装修押金，业主装修完毕后，物业服务公司是否应当退还装修押金 【基本案情】 物业服务公司在业主谢某接收房屋时收取了谢某的装修押金2000元，后该物业服务公司退出该小区物业服务，谢某主张物业服务公司退还装修押金。 【裁判结果】 法院生效判决认为，物业服务公司未提供证据证明谢某存在装修违规需要使用押金进行赔偿的情形，物业服务公司应当退还装修押金，物业服务公司以已经退出物业管理，不再提供服务等理由不予退还押金，没有依据，判令物业服务公司退还装修押金。 【要点提示 】 业主收到新房钥匙并验收房屋后，一般就会开始对房屋进行装修，装修难免产生装修垃圾，也可能对上下邻居或者管道产生损害，物业服务公司收取装修押金，对业主进行约束和管理，符合双方合同约定。但在业主装修完毕，物业服务公司验收无损害后，应当及时退还装修押金，不得无故占有装修押金。 06 物业服务公司未完全履行物业管理服务义务，影响业主的生活质量，是否应酌情减免部分物业服务费 【基本案情】 被告李某与马某系夫妻关系，物业服务公司为二人所在小区提供物业服务。李某与马某的房屋位于小区一楼，其窗户所面对天井底部经常存在垃圾，由于物业服务公司打扫卫生不及时，导致卫生状况较差，甚至存在老鼠等。 【裁判结果】 法院生效判决认为，物业服务合同是物业服务公司向业主提供服务，业主向物业服务公司交纳物业费的契约，物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支。李某、马某作为小区的业主，享受了物业服务，应当及时、足额交纳物业费。 物业服务公司在履行合同过程中存在公共卫生保洁不及时等违约行为，一定程度上影响了被告的生活质量。但是物业服务公司并非完全不履行合同义务，仅是提供物业卫生方面服务，质量未达到合同约定的标准，属一般违约。综合考虑小区物业服务情况、双方的违约程度等因素，对物业费的数额酌情减免。 【要点提示】 对于物业服务公司所提供的物业服务，如果仅是公共卫生保洁不及时等行为，要综合考虑公共卫生保洁不及时等日常服务行为对业主生活的实际影响。 本案中因二被告房屋所在位置特殊，其所在一楼开窗后面对天井，天井卫生打扫不及时，影响了二被告的生活质量，因此物业服务公司构成了一般违约，法院酌情对物业费进行了减免。 07 大风天气导致小区楼房玻璃掉落造成业主车辆损失，保险公司赔偿后能否向物业服务公司代位求偿 【基本案情】 案外人徐某将其名下车辆在某保险公司处投保车损险等商业保险，保险期间自2018年8月30日0时至2019年8月29日24时。 2019年8月16日晚，案外人徐某将涉案车辆停放在涉案小区4号楼三单元楼下未划定停车位的车库前，该单元13楼楼道内玻璃坠落致涉案车辆受损。 事故发生后，案外人徐某将某保险公司诉至法院，要求某保险公司赔偿其因本次事故造成的车辆损失，法院判决某保险公司赔偿案外人徐某车辆损失，并承担诉讼费。某保险公司赔偿完毕后取得代位求偿权诉至法院，要求物业服务公司赔偿相应损失。 某保险公司与物业服务公司均认可事故发生时风力很大，因事故发生地点无气象站观测点，经法院调查，气象局选取事故发生地点附近三个气象站观测点数据，证明事故发生时在三个区域自动气象站观分别测出现极大风34.6米/秒、极大风14.5米/秒、极大风13.4米/秒。 【裁判结果】 法院生效判决认为，涉案事故发生当天，确实存在极大风恶劣天气，物业服务公司作为普通经营者，对大风的强烈程度未能正确预见，具有合理性。因事故发生时风力太大，涉案楼道内玻璃坠落是超强风力所致，物业服务公司无法避免并克服本案车辆损失的发生，应认定大风导致本案车辆损失属于不可抗力。 虽然大风造成涉案车辆受损属于不可抗力，但物业服务公司作为专业物业管理公司应对其负责管理范围内的公共设施进行巡检、维修、养护和管理，因其未能及时发现并消除安全隐患，造成涉案车辆损坏的后果，说明其在经营管理上存在一定过错，不能因不可抗力而全部免除责任。因涉案车辆未严格按照管理规定停放在车位内，亦存在一定过错。 综上，结合物业日常管理职责、车主停车状况和恶劣天气三方面因素，确定责任比例为恶劣天气60%、物业服务公司20%、案外人徐某20%，符合实际情况。物业服务公司应赔偿20%的损失。 【要点提示】 物业服务公司作为专业物业管理公司应对其负责管理范围内的公共设施进行巡检、维修、养护和管理，因其未能及时发现并消除安全隐患，造成涉案车辆损坏的后果，物业服务公司在经营管理上存在一定过错，应当承担一定的损失赔偿责任。 08 业主能否以诉讼时效抗辩不予缴纳物业费 【基本案情】 物业服务公司与李某签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务公司向业主提供物业服务。李某因在外地居住，常年未交纳物业费。物业服务公司于2020年8月21日诉至法院，李某抗辩2017年8月份以前的物业费，超过诉讼时效，不应支持物业服务公司2017年8月份以前的物业费。 【裁判结果】 法院认为：物业服务合同属于分期履行的连续性合同，双方之间形成的是定期给付之债，该债务系在同一物业服务合同项下产生，具有整体性和关联性，即便权利人没有在每一期履行期限届满后主张权利，也并不意味着其怠于行使权利，而是基于债务整体性的合理信赖，理应予以保护。 物业服务公司要求业主缴纳物业费的诉讼时效期间，应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算。现原告公司仍在被告小区实行物业管理服务，物业服务公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。故对于被告关于2017年7月16日之前的物业费已超过诉讼时效的辩解，法院不予采纳，判决李某支付全部物业费用。 【要点提示】 物业费数额较低，物业服务公司一般不会及时起诉，有些物业服务公司在业主拖欠物业费超过三年后才会起诉，部分业主会以三年以外部分超过诉讼时效为由进行抗辩。 物业服务合同属于分期履行的连续性合同，双方之间形成的是定期给付之债，该债务系在同一物业服务合同项下产生，具有整体性和关联性，即便权利人没有在每一期履行期限届满后主张权利，也并不意味着其怠于行使权利，而是基于债务整体性的合理信赖，理应予以保护，故诉讼时效的抗辩，不予支持。但物业服务公司已经退场，不再继续提供物业服务，则应自退场之日起计算诉讼时效。 09 物业服务公司能否以其与村委签订的物业服务合同请求村委支付物业费 【基本案情】 物业服务公司与某村委签订《物业管理服务合同》，约定物业服务公司为某社区提供物业服务，住宅房屋由物业服务公司按建筑面积每月每平方米1.48元向业主或物业使用人收取。物业服务公司直接起诉村委，请求村委支付物业费。 【裁判结果】 法院生效判决认为，村委作为村民自治组织，依法有权办理该村的公共事务和公益事业，其代表村民选聘物业服务公司并签订物业服务合同，对村民具有约束力。如果由村委承担物业费，将会导致村民免费享受物业服务而由村委承担费用的局面，这显然有违公平。 另村委与物业服务公司签订的物业管理服务合同亦约定住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.48元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人不按约定交纳物业管理费的，应承担违约责任，被告村委协助做好协调和思想工作。 因此，物业服务公司请求村委支付物业服务费无事实和法律依据。 【要点提示】 关于村委应否支付物业服务费，案涉《物业管理服务合同》明确约定物业服务受益人为全体业主和物业使用人，物业服务费用由物业服务公司向业主和物业使用人收取，若业主和物业使用人不按约定交纳物业服务费，应承担违约责任，村委协助做好协调和思想工作，合同双方均应依照合同上述约定履行义务。物业服务公司向村委主张物业服务费无事实和法律依据。 10 商业性质用房的物业费是否可以高于普通住宅用房物业费价格 【基本案情】 物业服务公司与某开发商签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务公司向全体业主含商业沿街提供物业服务，商业沿街物业费用高于普通住宅物业费，滕某以商业沿街房屋物业费高于住宅房屋物业费不合理为由，要求按照住宅房屋标准收取物业费。 【裁判结果】 法院认为，《山东省物业服务收费管理办法》第六条规定，“实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。”第八条规定，“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。” 滕某房屋系沿街商业，非普通住宅，物业服务公司有权按照市场调节价收取物业费。法院判决滕某应按照约定的商业沿街物业费价格支付物业费。 【要点提示】 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。物业服务公司属于营利法人，不属于公益法人，其有权取得利润。但物业费关乎千家万户，城市居民无不与物业服务公司打交道，交纳物业费，故普通住宅物业公共服务费实行政府指导价，不能过高而造成业主负担，不能过低而造成物业服务公司恶性竞争，使得物业服务公司不能尽职。 但对于商业等物业公共服务实行市场调节价，可以高于普通住宅的物业费价格，也有权收取低于普通住宅物业费价格的物业费用，或者进行减免。 |
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