作者｜专业房地产律师，广东粤湾律师务所主任、首席合伙人张茂荣
购买了历史遗留违法建筑小产权房遇城市更新，不能与入驻开发商达成搬迁补偿协议，开发商绕过实际权利人直接与股份公司签约，并向城市更新职能部门申请实施主体资格确认，取得实施主体确认文件，引发实际权利人诉请撤销，深圳市中级人民法院终审判决：实施主体确认违法！
基本案情：
黎某为涉案历史遗留违法建筑——深圳市罗湖区水贝村102号第二层的实际权利人，已就该历史违建申报农村城市化历史遗留违法建筑处理，并持有深圳市水贝实业股份有限公司及深圳市罗湖区翠竹街道办事处水贝社区工作站2012年确认的《城市更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》、《罗湖区翠竹街道农村城市化历史遗留违法建筑普查信息公示》。
深圳市罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元二期过程中，黎某未能与入驻开发商深圳市京基房地产股份有限公司达成搬迁补偿协议，其后水贝股份公司以权利人身份与京基公司签署搬迁补偿协议，京基公司据此申请实施主体确认，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局公示后，虽经黎某提出异议，但最终仍作出《罗湖区城市更新局关于罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元二期实施主体确认的复函》，确认深圳市京基房地产股份有限公司为该城市更新项目实施主体。
《复函》前的公示文件显示：依据来文资料，水贝村二期拆除用地范围内共涉及的122栋建筑物对应的全部394户权利主体均已和深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基公司”）签订拆迁安置补偿协议，深圳市水贝实业股份有限公司亦出具经公证的证明，确认122栋建筑物对应的所有权利主体均已和京基公司签订拆迁补偿安置协议并经翠竹街道办备案，因此水贝村二期拆除用地范围内所有权利主体已通过与京基公司签订拆迁安置补偿协议的方式将房地产的相关权益转到京基公司，形成单一主体。根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定，拟确认京基公司为罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元二期的实施主体，现予以公示。
2018年10月，黎某以深圳市罗湖区城市更新局为被告、京基公司为第三人向深圳市盐田区人民法院提起行政诉讼，要求撤销确认京基公司作为城市更新单元实施主体的《罗湖区城市更新局关于罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元二期实施主体确认的复函》。
买历史违建，原村民与开发商签约，回迁房已过户，还能要回来吗？
深圳市盐田区人民法院一审驳回了黎某的诉讼请求，深圳市中级人民法院二审认为（裁判原文）：
本案被诉具体行政行为是深圳市罗湖区城市更新局确认深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称京基公司）为深圳市罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元二期（以下简称涉案项目）实施主体的决定，人民法院依法对该决定的合法性进行审查。
依据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》关于拆除重建类城市更新的相关规定，涉案项目系采用市场主体单独实施方式进行城市更新，即涉案项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体即京基公司后由其实施。
京基公司就涉案项目向深圳市罗湖区城市更新局申请确认实施主体资格时，依法需提交申请书、身份证明文件、涉案项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及京基公司作为单一主体的相关证明材料等，而京基公司作为单一主体的相关证明材料应包括京基公司与权利主体签订的拆迁补偿安置协议及付款凭证等。
针对涉案项目拆除范围内的深圳市罗湖区水贝村102号第二层（以下简称涉案建筑），京基公司申请确认实施主体资格时已提交其与深圳市水贝实业股份有限公司签订的《深圳市罗湖区水贝村城市更新项目拆迁补偿安置协议》，用于证明京基公司与涉案建筑权利人已就拆迁补偿安置达成合意，但黎某在公示期对此提出异议，主张其系涉案建筑的权利人，即京基公司是否已与涉案建筑的真正权利人签订拆迁补偿安置协议属待定事实。
黎某已提交《城市更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》及《罗湖区翠竹街道农村城市化历史遗留违法建筑普查信息公示》等证据材料，证明深圳市水贝实业股份有限公司及深圳市罗湖区翠竹街道办事处水贝社区工作站曾于2012年确认黎某申报为涉案建筑权利人属实，黎某亦已就涉案建筑申报按农村城市化历史遗留违法建筑处理的事实，现深圳市水贝实业股份有限公司及深圳市罗湖区翠竹街道办事处水贝社区工作站于2017年确认深圳市水贝实业股份有限公司申报为涉案建筑权利人属实，即改变了各自于2012年出具的确认意见，但并未对为何前后出具不同的确认意见作出合理解释，亦未提交其他证据材料佐证深圳市水贝实业股份有限公司实为涉案建筑权利人，即涉案建筑的真正权利人并不确定，故深圳市罗湖区城市更新局直接采信深圳市水贝实业股份有限公司关于其系涉案建筑权利人的主张，并认定京基公司已与涉案建筑权利人签订拆迁补偿安置协议，缺乏主要证据予以证明，本院不予确认。
因深圳市罗湖区城市更新局认定京基公司为涉案项目的实施主体不符合具体行政行为合法性要求，应予以撤销，但综合考虑京基公司与涉案项目的多数原权利人已签订拆迁补偿安置协议，且涉案项目拆除范围内的建筑物已全部拆除，若直接撤销被诉城市更新单元实施主体确认决定，将会给一定范围内的社会公众利益造成损害，故依法确认该决定违法。
综上，黎某的上诉理由成立。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。2020年4月10日终审判决：
一、撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308行初2300号行政判决；
二、确认深圳市罗湖区城市更新局于2018年5月23日作出罗更新函〔2018〕594号《罗湖区城市更新局关于罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元二期实施主体确认的复函》的具体行政行为违法。
买绿本房遇城市更新，原业主不配合注销产证咋办？
张律说：及时提出异议，行政诉讼的同时，提起民事诉讼。
1、历史违建、新增违建、绿本房等各类小产权房遇城市更新身价倍增，原业主、卖家反悔直接找开发商签约，一般情况下开发商都会平衡各方利益磋商解决，村股份公司直接冒充权利人身份与合作开发商签约，协助合作开发商骗取实施主体确认文件还是比较离谱的；
2、行政起诉撤销实施主体确认文件只是权利救济途径之一，“核查申请文件、单一主体形成情况公示、公示意见处理”是城市更新职能部门确认实施主体之前必经程序，他人冒充实际权利人与入驻开发商签署搬迁补偿协议的，实际权利人可以委托专业律师于确权开始至实施主体确认期间的各个环节提出权利主张；
3、行政诉讼只能纠正违法行政行为，不能解决民事权益受损问题，行政诉讼只是手段，民事索赔才是目的，故此，被其他人冒签搬迁补偿协议后，实际权利人应同步提起民事损失索赔损失；
4、自有违法建筑已被冒充的权利人与入驻开发签了搬迁补偿协议，且该协议已在城市更新和土地整备局备案作为实施主体补偿依据，则未来回迁房可能直接过户到冒充签约的权利人名下，如何设计诉求，追回过渡补偿金和属于自己的回迁房，是对代理律师执业经验的考验！
