| 看到这篇文章标题，大家可能会认为在鼓励大家去买别墅，其实不然。这两年，大部分地产人都在思考这样一个问题：国家推动的城镇化率已经达到63.89%，该买房的都买房了，剩下的许多00后接下来根本不需要买房，41.5%的城镇家庭至少拥有两套房以上，与父母一起住或者过户一套就可以解决居住问题，并且房子又不同于一般的日常消耗品，房子的寿命高达50年，根本不需要频繁换房，加上大部分人买房已经提前透资了未来长达30年的消费，也极少有人能拿得出钱去考虑买房了，那么，大量地产人或将在未来面临失业局面，但房地产不会就此停歇，未来房地产出路又在哪里呢？有人说房地产发展到最终高层会被别墅替代，也有人说土地依旧寸土寸金，别墅的开发力度有限加上价格不菲，碍于经济原因还是会以高层住宅为主。郊区别墅“缺点”很明显，不少人在搬离从事别墅住宅相关工作的朋友想必就深有体会，近几年的别墅入住率并不高，不少别墅买下来就没动过犹如荒废一般，即便是装修好了一年也住不上几回，总体而言，别墅目前仍存在着诸多“通病”：首先别墅总价高，装修更是一笔“巨款”。说别墅是住宅里面的“天花板”毫不为过，无论是单价还是总价甚至是装修都比一般高层高，这也是别墅一大硬伤，导致别墅真的没那么容易卖，比如沈阳，截止到2021年10月，沈阳别墅住宅的库存为53165套，今年1—9月份仅成交1245套，按照此成交数据计算，该城市的别墅平均销售周期长达31个月，虽然销量低、成交周期上，却丝毫没有影响到别墅的增值空间，8月份别墅的平均价格在13105元/平方米，9月份就已经达到16229元/平方米，一套200平方米以上的别墅住宅，总价就高达300万元以上，这对不少人本身就是一道分水岭，再者购买别墅之后的装修费更是出奇的贵，由于别墅本身就代表着尊贵，装修方面的投入毫不逊色于买房，通常情况下购房款与装修款的比值能达到3：1—1：1。其次别墅的居住成本大，买得起不一定住得起。比如物业费、保姆费、水电费等费用，分别来看：物业费根据地区不同单价不同，但普遍比高层住宅要贵1倍左右，三四线城市的别墅物业费一般在3元/平方米左右，而一二线城市的别墅物业费在5元/平方米左右；“保姆费”就没有一个固定标准了，高的城市上万元/月，低的城市也有几千元，即便是不请保姆，对于面积较大的别墅，清洁打扫的时间成本同样不小；水电费就更不用说了，泳池、公区照明等都普遍高于一般高层住宅，这些费用算在一起，低的每月也需要几千元开销，高的就上万了。最后别墅周边配套设施还不完善，生活居住不够便捷。一般情况下配套设施主要分布在闹市区，比如超市、医院、学校等，尤其是与商业相关的便民配套，人越多的区域越发达，即便高层住宅小区居住密度很高，也不会影响到商业的发展，毕竟在商业市场中，人口基数决定商业价值，而别墅由于普遍建设在远离市中心的郊区，想要每天都买到既新鲜又种类繁多的蔬菜十分不易，与此同时，孩子的教育和老人的医疗在别墅区域也难以展现出便利性，距离远的劣势无法掩盖。20年后，别墅将形成“新富人区”，3大优势，老城区没法比从当下别墅存在诸多“缺点”来看，别墅的性价比或便利度的确没有老城区的高层住宅有优势，加上人们都喜欢往热闹的地方凑，本身就地处偏于地段郊区别墅变得更加冷清，然而，30年河东30年河西，现在对别墅爱答不理，或许未来别墅会让许多人“高攀不起”，深耕房地产行业多年的业内人士表示，20年后，别墅的价值才会真正凸显出来，郊区别墅或将形成“新富人区”，原因有“3点”，老城区根本没法比。一、别墅住宅供应不足，属于“稀缺类住宅”目前在高层住宅和别墅住宅中分别有两条“限制令”：一个是高层住宅的“限高令”，另一个则是别墅住宅“限墅令”，前者根据城市人口数量限定高楼高度，后者是限制别墅用地审批，同样都是限制，针对的对象不同带来的效果也截然不同，不难理解，高度越高的高层住宅没有因为“限高令”而显得高层珍贵，然而别墅却因为“限墅令”而变得更加稀缺，主要原因就在于高层住宅满城都是，供应有大于需求的趋势，但是别墅由于原本数量就不多，限制别墅用地审批之后，显得别墅更加“值钱”了，正因为别墅在未来十分稀缺，最终家庭里面配备有别墅的大多非富即贵，这是郊区别墅未来有望成为“新富人区”的根本原因之一。二、别墅才是现代家庭的“理想居所”，高层住宅只是过渡有人曾做过推理，我国的房地产发展形态从农村住宅进入城镇高层后并不是终点，别墅才是住宅中排行首位的“终极居所”，优点众多：1、别墅的私密性高，不像高层不仅居住密度大，楼间距短直接导致私密性不佳，普通望远镜都可以看到对面楼栋生活情况，2、别墅小区绿化率高，一般的别墅小区绿化率在45%左右，超过一般的高层住宅小区（35%以内），好一点的别墅小区甚至能达到70%左右的绿化率，真正诠释了城市中的“人文居所”，3、别墅的采光好，居住环境安静，由于没有高楼大厦遮挡，使得别墅的采光效果极佳，并且别墅小区的住户密度较低，使得小区整体比较安静，没有邻里邻舍的相互噪音叨扰，凭借这三个自身过硬的特征，别墅在居住产品中堪比完美，相比之下，高层住宅只是过渡住宅，向往别墅或许是每个家庭的居住梦。三、郊区的开发潜力大，未来是新城中心，新型产业聚集，使得郊区别墅未来更加“吃香”截止到2019年，全国各大类型的开发区达到2683个，国家级开发区有219个，国家级高新区有168个，在此之前，国务院办公厅在2017年下发的《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》中提出，要优化形态和布局、加快开发区转型升级、全面深化开发区体制改革、完善开发区土地利用机制、完善开发区管理制度等，很显然，国家对城市的开发区寄予了“厚望”，随着城市化进程和经济发展，开发区或将才能担任起经济增长的大任，这也导致开发区的支持力度往往比老城区更大。随着开发区的基础建设逐步完善，随后更多与工作、居住相关的配套也会逐步成熟，大部分城市从2017年开始着手开发区投资建设，到目前为止已有四年之久，而这四年的时间基础建设基本完成，剩下的就是产业入驻和配套建设了，按照历史新城发展周期，20年—30年足够让新城走向繁华，而后的别墅自然变得“吃香”。结语综上所述，无论是别墅的未来稀缺价值还是自身甩高层住宅几条街的“优势”，都注定了别墅绝非凡品，意味着别墅是住宅中的“王者”，富裕家庭的标配，当然，眼下别墅的居住优势还并不明显，还有较长的成长时间，喜欢别墅的朋友，得有点耐心了。当然，别墅在有诸多优势的同时，也伴随着最大的“劣势”，价格高的特征注定让别墅只能属于少部分人，或许是芸芸众生中的20%，亦或者是那80%中实现阶层跳跃的奇才，总之，为了能在未来的“新富人区”留下身影，除了奋斗别无他法。 |
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