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“干啥啥不行，收钱第一名”几乎成了业主称呼前期物业公司的代名词。  业主对前期物业公司颇有怨言的基本原因不外呼：非业主聘请来的物业公司、侵占业主公共收益、擅自上涨物业费、服务质量不合格等等原因，于是便有较多的业主效仿网红的误导，以拒缴物业费的形式希望能达到物业公司主动退出之目的。 其实，业主拒缴物业费却是“杀敌一千自损八百”的无奈行为，不但赶不走前期物业公司，反而会让小区走上恶性循环之路。 《民法典》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故近阶段物业公司会频繁地逐个向法院起诉业主，这些通过法院追缴过来的拖欠物业费和违约金则成为物业公司的纯利润。 国家多部法规均规定，按照合同约定按时交纳物业费是业主应当依法履行的法定义务，业主一旦遭到起诉，业主几乎没有完胜的可能。但时认真学习相关法规并掌握一定的应诉技巧，则是可以达到少交并免除违约金之目的。 一、由开发建设单位聘请前期物业公司进驻管理是国家法规许可的，按照合同约定按时交纳物业服务费是业主法定义务 开发建设单位根据国务院《物业管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的相关规定，在办理房屋销预售许可前选聘的物业服务企业并签订的物业服务合同，且业主《购房合同》已经包含物业服务合同的服务标准、服务费价格，则是合法有效的。反过来说，开发商在房屋销售并交付业主使用后，开发商则再无权限重新选聘新的物业服务企业签订新的物业服务合同。 中途如因特殊情况需要更换物业公司、或者上涨物业费价格，依法应当由建设单位或业主联名申请组织召开业主大会选举成立业主委员会，按照《民法典》规定的法定程序，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决双过半的业主同意方为有效，并由业主委员会重新签订物业服务合同。 依据《民法典》规定，只有符合法律效力和法定程序的物业服务合同才对广大业主具有约束力，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。  国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》规定，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。《河南省前期物业服务合同（示范文本）》强调“甲方（开发商）不得对业主的物业服务费、车位物业服务费作出减免承诺或者约定。已经承诺或者约定减免的物业服务费，由甲方承担”。 国务院、河南省《物业管理条例》还规定，已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 也就是说，按照约定按时交纳物业服务应当适用于全体业主（包含建设单位），对全体业主约定不一致的，不得上涨物业费。 二、国家法规对业主共有产权和公共收益的规定因服务质量不合格拒缴物业费是“杀敌一千自损八百”的不智之举，为了维护业主们的共同权益，就应当及时成立业主委员会，落实业主共有产权登记，资产查清了，公共收益的归属也就迎刃而解，从而避免小区由此走上恶性循环。  根据《民法典》和国家相关权利部门的规定，以及国家自然资源部《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》，全体业主共有的不动产登记，按照'物权法定、权利设定、登记确权’的原则和程序依法开展登记，明确产权归属，避免开发商留有部分房产、出现产权模糊。建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所（人防地下室、会所等）、公用设施和物业服务用房及土地使用权，应当按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条登记为业主共有。 《民法典》同时规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 根据《民法典》第二百一十七条“不动产权属证书是权利 享有该不动产物权的证明”，《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《城市房地产管理法》第三十八条“权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。 根据上述国家法规，小区建筑区划内公建配套设施，在产权归属没有明确之前，行政部门应不得给建设单位办理公建配套设施的销售许可，对于权属有争议的，建设单位更无权进行销售或以租代售。因此，各个小区均应当依法及时成立业主委员会，依法查清业主共有的资产进行合法登记，属于利用业主共有、共用部位产生的公共收益应当由业主委员会代表全体业主依法追回。 三、业主如何积极应诉，打赢物业服务费官司综合以上法规，业主按时交纳物业费是法定义务，无论是开发建设单位在售前签订的物业服务合同，还是业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主都具有约束力。业主在应诉时仅仅只是说出这不好、那不好而没有具体的法律条文，想完全拒缴物业费则是无法得到法庭认可的。  但是，被起诉的业主如果能够提供有效的证据并引述合适的法律条文来证实你的主张合法性，则可以达到少交并免除违约金之目的。 1、业主准备拒缴物业费时就应该用手机里的水印相机长期跟踪拍照留存你认为可以拒缴物业费的证据，因为水印相机具有时间、地点功能，可以做为有效证据得到法庭认可。 2、引述法律具体条文，证实你的主张具有法律依据，同时以你所引述的法律条文来驳回对方的主张是违反国家法规而属无效，不应得到法庭认可。  即：（1）、开发建设单位只能是在售房前选聘的物业公司并签订的物业服务合同且在购房合同已经包含合同内容的服务标准、服务费价格才是有效的。 （2）、开发建设单位在售房后重新签订的物业服务合同及物业服务费与《购房合同》包含的物业服务内容不一致，应当对业主没有约束力，业主有权拒绝缴纳。 （3）上涨的物业费价格未经法定程序由业主表决通过，其上涨部分业主有权拒绝缴纳（房屋销售后物业服务费不再参照政府指导价，而是由业主与物业公司共同协商表决通过）。 （4）、根据“涉及物业买受人共同利益的约定应当一致”的规定，当小区内存在较多的部分业主免缴物业费、停车费，或者应当由建设单位承担的物业费建设单位没有支付的，则不应当上涨物业费。 （5）、有充足的证据证明现实物业服务质量低于与物业服务合同规定的服务标准的，根据“物业服务收费应当遵循质价相符的原则”，应当折扣减交物业费。 （6）有充足的证据证实物业公司侵占业主共有收益的，业主有权减少物业费的缴纳标准。这个法庭可能会指明应当由业委会行使权利，但单个业主有权要求公共收益收支的知情权。  总之，业主应诉时若能够提交有效证据和相关法律条文来主张自己的应诉请求合法化，同时用有效的法律条文来驳回对方的主张违反国家法规和合同要求，相信可以达到少交物业费并免除违约金之目的。 此文若对广大业主有帮助，请点赞、转发。 关注我的头条，可以私信交流、学习相关法规知识及条文，共同维护业主的合法权益。 |
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