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时下，市民对生活质量的要求日益提高，物业公司的服务工作是否到位,成为了小区住户对物业优劣的重要衡量标准。然而,这个衡量标准到底在哪里，如物业服务未能达标又是否能成为业主拒缴物业费的理由，这都成为双方矛盾的焦点。近日，霞山区法院审理调解了一系列物业费纠纷案件，不妨从以下案例来一探究竟。
案情回放
李先生是霞山区某小区(以下简称A小区)的业主。某物业公司(以下简称B公司)是该小区的物业服务企业。2007年6月17日，李先生与湛江市某物业管理有限公司(以下简称C公司)签订《物业服务协议》。约定由C公司在物业交付使用之日起至物业区域业主委员会成立之日止，提供前期物业服务。双方约定按建筑面积每月每平方米1.05元(已包含电梯维护年检费用，不包含电梯更新费用)收取物业管理费。《物业服务协议》签订后，李先生开始一直按时交纳物业管理费，但随着入住时间的增加，一些影响生活品质的不便因素便渐渐显露了出来。例如楼顶天花板残烂，长期不进行维修;单元门安装的可视对讲系统，坏了7年却不修理，小区大门2013年8月至9月坏了不修理，安保人员配备不到位，导致小区盗窃频发;李先生在装修时发现前面有裂缝，物业公司未予以修补;B物业公司在③④至⑤⑥楼之间公共绿化场所当车位出卖等等，都造成李先生及其他业主的不满。2013年9月14日，李先生的“台铃”牌电动车在A花园停车场被盗。经济损失3500元。李先生多次要求B物业公司派人前来处理此事以及改进今后物业管理，但B物业公司置之不理。故被告在此情况下于2013年7月1日起拒缴物业管理费。2015年10月9日，B物业公司诉至法院，要求李先生给付2013年4月到2015年7月物业管理费3988.88元，以及逾期付款的滞纳金为3576.13元。并将小区内拖欠物业费的30多个住户一并告上法庭。
法院审理认为，关于原告的主体资格问题。与李先生签订《物业服务协议》的虽是C物业公司，并非B物业公司。但在庭审中，李先生承认在A花园小区提供物业服务的是B物业公司，并非C物业公司，且李先生至2013年4月前，一直都是向B物业公司交纳物业管理费，C物业公司亦出具《声明》，对其在《物业服务协议》中享有的权利义务由B物业公司承受，其不再主张权利。所以，李先生与B物业公司虽未签订物业服务合同，但两者之间已形成事实的物业服务关系。B物业公司已提供物业服务，李先生亦已享受物业服务，依照《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，李先生应向B物业公司交纳物业服务费，故B物业公司具备向李先生主张物业服务费的原告主体资格。关于物业服务费的计算标准，参照李先生与C物业公司签订的《物业服务协议》第八条的约定及A花园小区其他同类型业主的物业服务费的计算标准，应按每月每平方1.05元计算。B物业公司主张按每月每平方1.15元计算，因没有业主的同意，也没有物价部门的批准，故不予支持。李先生拖欠B物业公司的物业服务费，应按每月每平方1.05元计从2013年4月1日至2015年7月31日止，即为3988.88元。从B物业公司与众多业主发生物业纠纷，及业主举证的相关证据分析，B物业公司在物业管理工作中存在瑕疵，故对其主张李先生支付滞纳金的诉讼请求，依据不足，不予支持。因李先生与B物业公司之间在本案中属于物业服务合同，且距李先生电动车被盗，李先生已停交物业服务费达半年之久，李先生与B物业公司之间也没明确约定B物业公司对李先生车辆的保管义务，故对李先生反诉主张B物业公司赔偿其3500元的请求，不予支持。
法官说法
业主与物业服务企业之间的纠纷和冲突主要是由物业服务质量引起的，作为业主，对待自己所能获得的物业服务必须有一种理性的期待。业主由于不满物业服务而拒缴物业服务费的纠纷比较常见，而在起诉到法院的案例中，业主败诉的居多。并不是业主们提出的物业服务质量问题不存在，而是存在事实认定困难的问题。这既有举证的原因，也有物业管理服务合同本身具有长期性和综合性的特征。首先，物业管理是一个动态的长期的过程，自家都有时候干净有时候没那么卫生，一旦发生小区卫生没搞好这种情况，业主维权的话，通常会先向物业管理企业提出存在这样的服务瑕疵，物业服务企业一般情况下都会主动做好，如果长期不理睬业主的主张，那么拒交物业管理费的就不是一户。而事实上，因此拖欠物管费被起诉的业主占小区所有业主数量的比例并不会太高。如果业主确实觉得管理不好，保护权利就需要收集证据，比如业主称有向物业管理公司提出异议，最好是用书面的方式提出来，留下证据。如果物管公司不改正，也要提出相应的依据，要足以证明存在严重的瑕疵，法院才会酌减物业管理费。
而有些事项并非物业公司责任，如业主个人房屋内漏水、墙壁裂痕等，此类问题所涉及的房屋保修责任应由房屋的开发商承担，而非物业公司。如物业公司私自搭建店铺出租牟利、企图占用租金的行为必须纠正，但在物业公司置之不理的情况下，应通过业主大会或业主委员会处理。如果对处理不服，则可以以受害业主的身份提起诉讼，而不能以拒缴物业管理费的方式来对抗。国务院《物业管理条例》第七条第(五)项规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用。由此可见业主按时缴纳物业服务费是一项法定义务，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是业主作为合同一方当事人的基本合同义务，否则物业服务企业只能通过诉讼来追讨，甚至有的物业服务企业通过减少安保、清洁人员等方法降低服务品质。服务跟不上，不交费的业主就更多了，在一步步恶性循环之后，就会有物业公司选择亏本退出，使全体业主的利益受到损失。
如果对物业服务不满，可以与物业公司友好协商，或向有关部门反映，亦可以依法成立业主委员会，解除与原物业公司的《物业服务协议》，重新聘请服务质量高、更能满足全体业主利益需求的物业公司。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可以在收集相应证据后向法院提起诉讼，但采取拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的。
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