关于2021年物业收支报告的几个疑问

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4月初就在北京业主app里看到了万恒物业的2021年物业收支报告，想着这事有物管会和业委会关注，也就没细看。

一晃眼3个多月过去了，似乎没人关心和提及此事。于是我仔细浏览了一遍，感觉有几个疑问，公示给广大业主。同时，虽然我作为一个普通业主，没有强制力要求物业回答我的疑问。不过，我还是希望物业(其实应该是财务部门)能予以解疑和回应。

1

报告显示物业费收取对象是670户住宅用户，合计69011平米。根据刚刚结束的业委会投票信息，共有689套房屋有投票权。那么，差额的19套是否为商业业主？为什么没有他们缴纳物业费的信息？这项收入应该纳入报告中。

即便这些底商有一部分掌握在开发商手中，按照规则，也应该缴纳物业费，对吧？

2

报告中“管理人员费用”为61.51万元，占比达到43.3%。因为占比实在太高了，引起了我的注意。我希望能明细一下这个“管理人员”是高层负责人的意思，还是泛指所有物业管理人员？

我印象中我在物管会任职期间，物业王经理曾经回复我们，物业共有工作人员十几人。所以，用这个人数做分母，无论是经理，还是基层工作人员，加起来平均，得到每人每年费用是3万多元，即每人每月约3000元。这个费用应该说不算很高，只是和我之前了解的物业人员收入有点出入。希望物业方面能明析这笔费用包含多少人员，多少职级，各级收入单价是多少。

3

报告中清洁卫生支出26.85万，占比18.9%。绿化养护支出5万元，占比3.5%。区域秩序维护费(安保)支出22.77万元，占比16%。

我对这些费用支出本身没有疑问，但是看到：清洁卫生费里包括了保洁人员的费用，绿化养护费用包括了相关人员费用，安保支出里也包括了人员费用，那么前面问题2中的管理人员就应该不包括这部分人员，否则就表明那笔费用就太高了，毕竟够得上管理人员的人有几个？

4

共用部分收入中的停车费一项，我对数量计算有疑问。

首先，收支报告中表明收费停车位有369个，每个每年收费1600元。而我在3月初写的那篇调查文章《万恒家园停车那些事儿》中提到：

万恒共有固定车位472个(包括东停车场51个)，临时车位188个。

因为东停车场土地归开发商所有，故排除那51个车位，剩余车位还有420个左右，与报告中的369个仍然有较大差距。这对收入数值的影响达到约8万元。

其次，188个临时车位还意味着有不少业主支付了每年1200元的停车费，具体数量我不得而知。但是，根据每天小区路边基本停满的事实，选择1200元停车位的业主很可能接近临时停车位的数量。如果按100个人算，也会产生12万元的收入。

5

共用部分支出里有2个疑问。

第一个是共用部分经营支出，包括了人工、保洁、维护、能源和物料等，共计49.22万元。说实话，我吓了一跳，我想象不出来什么事情会有如此大的支出，希望明析详情。

第二个是共用部分17.63万元的电费。首先这似乎与第一项的“能源”是重复计算支出吧？其次，我想不出来这么高的电费是用来做什么，请明析。

6

这份报告的总体收支是收入62.73万元，支出141.92万元，亏损79万余元！

正常的物业应该是略有盈余，毕竟公司也要挣钱。最多因为特殊情况稍有亏损，但大幅度的亏损肯定是不可接受的。

这个结论有些无法让人信服，因为每年亏损几十万元，物业公司图啥？也根本不可持续。不知道对此有什么恰当的解释？

7

最后这个问题不算疑问，应该算是对物业、业主和业委会一个提醒，因为下面这个问题会拖垮小区。因为，去年业主欠费户数达到220户，也就是有34%的业主没有缴费，这实在是有点夸张。

虽然不少业主对物业服务有意见，先不说法律层面并不支持用抵制物业费的方式来抗议物业服务不到位，就算确实意见很大，但是真的有34%的业主的问题都严重到不交物业费的程度吗？我个人入住小区17年，从没有拖欠物业费和供暖费，虽然我也遇到过不满，但不严重，且后续得到解决，也许我运气好？

即便是有些业主不认同我的说法，但我还是要说，如此大规模的欠费肯定是不正常的。这样会造成两个结果：一是缴费业主心里不平衡，导致更多的欠费。二是持续的高比例欠费会拖垮物业，最终吃亏的是业主自己。

我只是一个普通业主，也没有物业方面专业经验，完全是本着对自己热爱的小区负责的精神，提出上述疑问，但我仍然希望物业方面能对此文有所回应。同时也期待后续业委会能更加专业和细致的核查物业的收支是否真实合理。

最后，有个情况我也希望广大业主知晓。那就是我们小区的物业费是2005年确定的，至今已经17年。对于物业来说，收入没有变，即便是大家重点关注、目前有争议的停车费，也没有提高过。而与此同时，随着时间的推移，各种设施损坏会越来越多，维护费用就必然越来越高，最关键的是人员工资等支出会不断攀升。大家从我前面的分析中也可以看出，人员费用占比非常高。在这种情况下，物业公司的必然选择就是减少人员数量、招聘薪资要求低的人员，从而压低成本。最终结果就是降低服务质量。

我说这些，不是为物业开脱，也不是为物业费涨价造势，而是希望广大业主，特别是业委会成员，既要认真核实物业收支、争取自身权益，又要正视物业公司普遍面临的问题。和物业公司理性探讨，掌握一个平衡度，让有限的收入，达到相对好的效果。直白点说，就是我们需要有取舍，把钱花在大家更认可的方向上。如果想面面俱到，什么都好，那是不现实的。譬如说，绿化做到全覆盖即可，不必追求什么高档植物和高级设施。

我个人观点的改进意见是：

• 安防在现有状态下少量提升。

• 卫生服务需要更多加强。

• 绿化服务总体不错，查漏补缺，尽量使用成本低又有效果的花草树木，不盲目追求高级。

• 供暖服务加强监管，供暖费只要都“烧掉”了，温度低我也认了。

• 水压、屋顶漏水、北侧道路，这些修缮肯定要动用公维，或者协调有关部门“赞助”，不认同让业主出钱的方案。

• 希望物业、业委会都行动起来，要求大量欠费业主从今年开始按时缴纳物业费和供暖费。

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