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最近好多人在咒骂房产预售制度，要求彻底废除。
我的态度很明确：当前的预售制度存在重大缺陷，必须革新。至于废除么，当代社会允许平民自由学习、工作和婚恋，必将导致巨大风险，难道就该废除自由市场，回归农奴制、匠户制？
当然不可能。
你觉得A方案稳妥，自己选就是了，干嘛还非得禁止别人选B？要不然什么事都别做了，只要赊账就会有坏账，先把银行取缔了，自己拿纸钞买房去吧。难不成只有开发商会搞出烂尾楼，购房者就不会失业了断供？
何况期房制度优点巨大。
过去那二十年里，期房制度在中国遍地开花，绝不仅仅是因为开发商喜欢，而是因为利益相关者都喜欢。
对开发商来讲，可以空手套白狼，拿张白纸就能收取买房者的现金，它们当然是最主要的受益者。
然而对地方政府来讲，能提前两三年把这块地卖掉，加快城镇化进程且缓解财政压力，也是一件大好事。
对银行、对施工队来讲，同样是提前许久便做成了生意，经济活跃度大幅度提升。
至于购房者——他们脑子是有坑吗，明知道现房出事的风险比期房低得多，还非要去买期房？
答案是没坑。
过去二十年里，买期房的绝大多数人都赚惨了，出事的少之又少，只在最近才批量爆炸。
同一时刻，期房本来就比现房便宜；
房价一直涨，买期房还等于以两年前的价格提前占位；
因为预售制度加快了周转速度，政府和房企因此增加了住宅供应，进一步压低了房产价格。
期房再不好，光凭它价格低，就有无数人抢着买。
还有个重要因素是：期房的一大缺陷是看不见摸不着，你不知道它会有什么问题，没办法据此砍价或回避。但也正因为如此，人们在买现房时总觉得这不好那不好，只有买期房才能满足自己心中对房产的美好幻想。
要是没这些个巨大优点，谁会去买期房呢，还白白付出了2年的利息。
最近开始批量炸雷，废除预售制度的口号才终于重回台面。根子则在于人们不想买了，买不起了，房价终于有涨有跌了。
此时回望过去，不对之处一点点暴露开来：
比如我觉得房价会涨，于是提前2年买，结果不仅没涨还跌了，即使房子顺利建成没烂尾，也还是买得亏了。
比如最早期房出事率是百分之一，整体便宜40%。然后大家都相信房价涨，不在乎，慢慢期房出事率变十分之一了，却只便宜10%，越来越不划算。
市场环境变了，买房的规矩也该改一改。
最理想的状况是，购房者对市场足够了解，能根据自身情况跟开发商谈判。愿意承担较大风险的，要求多打点折；愿意承担较小风险的，只付一点点订金，随后分阶段付款。更加保守的只买现房，也挺好，没问题。商业世界千变万化，本来就有普遍先交钱的，也有普遍先交货的，不该由外人决定做法，让参与者自己商量着办。
可这对房产来说太不现实了。那么由政府出台法令，限制开发商预售时一次性收取全部款项，可能是更加可行的路子。
然后又到了关键之处：当前的预售制度根本没大问题。如果预收款没被违规挪用，即使买房者一次性承担了全部债务，房子降价归降价，并不至于变成烂尾楼。预售收取的资金理应能把自家的楼房盖好，倒是只盖现房的盖着盖着更容易资金链断裂，然后一房多卖择机跑路。
如果银行和地方政府尽到了自己的职责，继续维持当前的预售制度也依然不会有多大问题。如果它们不尽责，即使改了新规矩，也不见得能起到立竿见影的效果。
所以金融诈骗本应是北上深的特长，可烂尾楼问题主要爆发在那些半好不好的地方——最差的地方压根没人去，半好的地方则有人去却不够守规矩（且房价不涨）。
那么在这种情况下，你如果还需要买房，会考虑期房吗？
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