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过去十几年，各大开发商之所以能够迅猛发展，规模越来越大，有一个很重要的原因房产预售许可这种制度的存在，如果楼市预售被取消掉，全国强制推行现房销售，估计全国有50%以上的开发商都要倒掉，到时房价也会跟着下跌的。 目前很多开发商的开发都依赖于房产预售这种模式。 房产预售这种制度最开始是由霍英东发明的，上世纪50年代霍英东在香港建房的时候，因为没有资金开发，所以在房子还没有建立起来之前，就向公众售卖楼花，就是房产预售许可的前身。 后来这种房产销售制度进入我国，特别是在我国实行商品化住房之后，房产预售许可证为各大开发商注入了很大的活力，成为了各大开发商攻城略地的重要法宝。 我们都知道开发一个楼盘需要用到的资金是非常庞大的，动不动是几千万甚至几个亿几十个亿，如果单靠开发商的资金实力，他们是不可能开发那么大的楼盘了。但是有了预售许可的存在之后，这样就可以大大降低开发商的资金压力，他们完全可以通过杠杆开发来达到迅速占领市场的目的。 比如目前很多地方楼盘开发过程当中，开发商自有资金只需要有25%左右就可以，剩余的资金可以通过银行贷款，还有售卖期房来筹集资金，其中预售期房已经成为了很多开发商项目开发资金的重要来源。 借助预售许可这个制度，开发商还没有把楼盘建起来，就可以先把房子卖掉，这样可以节省开发商的资金成本，同时可以源源不断给开发提供开发资金，让开发商不断的滚动去开发楼盘，从而规模越来越大。 预售制的存在某种程度上可以抑制房价过快上涨 房产预售许可的存在让开发商如鱼得水，但在过去十几年房产预售的许可的存在对于抑制我国的房价其实也是有一定的帮助，对预售许可的存在，可以让开发商以较低的资金去开发楼盘，这样就可以增加房子的供应，从而有效缓解供需矛盾这种情况。 如果过去十几年没有预售许可这个制度存在。所有开发商都完全凭借自己的资金或者借银行贷款来销售，估计很多开发商都吃不消，这样市场房子的供应就会减少，而过去10年我国楼市需求非常旺盛，如果没有预售许可的存在，那楼市需求就会变得更紧张，说不定房价会涨得更多。 如果未来房产预售被取消，全部推行现房销售，很多开发商都扛不住，房价也有可能跟着下降 虽然过去房产预售对抑制房价有一定的作用，但是我国楼市发展今天，房产预售许可证制度对抑制房产已经没有多大的意义，因为经过十几年的高速发展之后，目前我国大部分城市的楼市基本上已经饱和，甚至有很多城市的房子已经处于供过于求的状态。比如之前西南财经大学曾经过做过一份市场调查报告，根据这个市场调查报告数据显示，截至2017年末我国房子总体空置率已经超过20％，截止2019年有不少城市的房产空置率甚至有可能达到25%以上。 在我国楼市总体处于饱和，市场需求逐渐减少的情况下，如果把房产预售许可这种制度取消掉，然后全面推行现房销售，那对于开发商来说将会是一个很大的打击。 因为目前很多开发商自身的流动资金是非常紧张的，很多项目的开发都依赖于销售期房获得滚动资金，如果把房产预售许可这种制度全面停止之后，这意味着开发商不能售卖期房，所有的开发资金都必须利用自己的资金或者银行贷款来开发，这无形当中会大大增加开发商的资金成本和压力。 而目前很多开发商自身的债务压力是非常庞大的，比如仅仅是2020年我国各大开发商累计到期的债务就超过6000亿，未来两年时间还有更多的债务到期，如果在这个时候把销售许可停掉，开发商不能通过售卖期房获得资金，很多开发商随时有可能面临资金链断裂的风险。 假如全国全面推行现房销售，我估计50%以上的开发商都扛不住，一旦这些开发商扛不住了，为了应付到期的债务他们就只能降价注销，如果有大量的开发商占据到降价促销当中，那么房价自然会跟着下降。 但是短期之内我国明显是不会取消房产预售许可这种制度的 如果取现房产预售，全面推行现房销售，其带来的影响是非常大的，毕竟房地产作为我国一个支柱型产业，它关系的不仅仅是房价，是这么简单，而是上跟上下有很多产业链有关。 假如在全国全面推广现房销售，开发商一旦出现资金链断裂出甚至出现破产了，影响的不仅仅是开发商本身，还有可能直接造成上下游产业链也会跟着倒掉，这样无论是对于地方经济发展，财政收入还是就业影响面都是非常大的，所以短期之内全国不可能把房产预售这种制度全部停掉的。 文章来源:腾讯新闻客户端自媒体 |
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