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01 上海土拍，第一天420亿！ 上海今天土拍，引来全国关注！ 毕竟在上一次土拍中，上海逆势爆发，揽金834.72亿元，平均溢价率3.46%，震惊全国。而二批次共计32宗地，总出让面积1640亩，总起价682亿元，数量/总价上稍有逊色，但是地段位置更好。 刚刚第1天的战绩出来了：17块宅地成功出让，成交总价约420亿元。(后面还要拍4天) 其中有底价成交，也有争抢，比如长宁西郊地块，99884元/㎡，溢价率9.67%，由上海城投斩获。另外，单块地成交总价最高的是浦东外高桥旧改地块，被上海城建&东岸投资&高行投资联合体以55.38亿拿下。 可以说，开局不弱！且没有流拍！
从参加的房企看，跟南京二批次很像：主力还是央国企。 尤其像保利发展、招商、华发、越秀、厦门建发、象屿、厦门国贸等，也在奔赴上海。尤其是保利发展在上一次参拍7块地失利之后， 本次几乎报了14块地，相当“热情”。
有人说这是“上海自带流量”，其实不完全是。 土拍之前，上海是做了落户的重大放松，应届毕业生，硕士，本地毕业、外地毕业、海外的，都做了很大程度的放松。因为疫情等原因，上海存在部分人口流失的可能，所以土拍前很难的的降低落户门槛，就是弥补人口，吸引更多人口。 林林总总，都未来给开发商提供购买力。另外还有两点： （1）普遍利润高。 两次土拍，上海土地“利润都挺高”。 经过测算：上一批集中在闵行古美、浦江、松江新城、青浦赵巷、西虹桥等近郊板块的热点地块，平均地房比达0.58，盈利空间大。讲白了就是开发商能赚到钱，且短时间卖得快。
（2）报名土拍门槛低，政策给力！ 在这轮土拍中，上海给了开发商很多拍地的新政策，比如： a，取消了打分入围；b，土地监管资金从原来最高130%降至110%，其中20%的保证金可以抵自有资金金额；c，降低了竞拍资金，允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。 减轻开发商的负担，政策和利润都能保障，土拍自然热度能够维系。不然，谁会无缘无故拍地？ 02 一切做在土拍前，上海给足了政策！
同时，在土拍前出政策，也体现了上海很精明。 5月29日，上海推出了《上海市加快经济恢复和重整行动方案》，关于土拍，进行了这样的改动：优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用地自持比例。 降门槛强信心，工作做在前面。上海是受疫情影响最严重的的城市之一，从拍地中获利填补财政或许相当紧迫，自然要拿最好的地 最好的政策出来。 同样，也不能只是土地政策，也和城市的经济/商业/教育等方方面面挂钩，是一种综合实力的体现！ 03 南京土拍，也要警惕了！ 毕竟，上海土拍也会影响南京。 其实土拍热度的不外乎几点：a，地块质素、地段；b，土拍保证金和门槛；c，宽松政策；d，利润率。 满足以上4点，南京二批次土拍在“政策 好地”的双加持下，立竿见影，一天斩获727亿元！
尤其是河西滨江区域G29地块更是不限价，也是触顶成交最火热的地块，开发商都很明白趋势，账也算得过去，还能做品质标杆，所以，很多房企都羡慕中能建城发（葛洲坝）。 大家都在说这样的趋势，其实这也是土拍的一种共识。 讲白了，就是大家现在安全感都低，就担心拿一块地就被套牢。面对一部分新城区，大家的信心普遍不足。都变得保守起来，都比较认一些既已繁华的区域，而不是新城区新规划， 一定是相对成熟，配套落定性强。 所以，中能建城发（葛洲坝）G29西北侧地块，也提前激发南京土拍小高潮。 这块滨江地块预计三批次挂牌出让，容积率仅2-2.2的小地块，周边又是强配套，比如金融城、元通商圈、新城科技园、青奥双子塔、国际博览中心等。 一看就是王者！不火才怪！
所以，上海土拍行情与南京土拍有共通之处，一块如果地段不强势，或没有一个强势的区域作为依托。 其实，土拍/房价，都是城市发展、经济、商业和对未来预期一个反馈，客观上楼市不振，人口增长迟缓，信心不足也会影响到开发商的决策。你觉得呢？ |
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