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昨天邮递员打电话给我，说有一份法院的文件要我签收，是寄到我家的，我说你直接送上去，家里有人。这邮递员和我很熟了，因为我收过N多法院的文件，都是让他放在邮局，我下班过去领。最近白天家里有人，邮递员没想我会让他直接送上去。他说，噢，我现在还没到，下午再送过去。 我知道肯定是哪份判决书下来了，我今年打了四场官司了，不知道是哪个案件的，我猜大概率是和物业公司打的那场，因为那场最先开庭。到底是赢了还是输了呢，我心里感到一阵莫名的紧张，哎，毕竟是人生第一份判决书，素人就是这样，一点都不淡定。 终于下班了，迫不及待赶回家去揭晓答案。结果6点多的时候邮递员打电话给我说下午下很大的雨，所以就一直没去送，结果就忘了，明天再送可不可以？我说你们几点下班，我直接过去拿，他说六点半。那肯定赶不及了。不过我还是不死心，到家都已经7点了，我还去邮局碰了碰运气，结果竟然还还亮着灯，顺利得拿到了邮件。 迫不及待拆封，原来我是打的一个房地产官司，一秒钟都不想等直接看最后一页判决结果，赢了！
这是我帮一个朋友打的官司，开发商逾期交楼三个月不赔付违约金，我朋友本来也没急着入住，想着算了，我说，我来帮你要这笔钱，要回来咱们对半分。最后我请了半天假去出庭，将开发商的两个法务按在地上疯狂摩擦，就把这笔钱要回来了，现在满脑子想的是怎么分钱了，爽歪歪。 首先声明我不是律师，没有过法考，但我确实就是可以代理案件的，因为根据《民事诉讼法》，代理人并不一定得是律师，是当事人的近亲属、企业员工也可以，但我这里只是朋友，怎么操作呢？因为还有一条是“当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民”。根据这一条，同事关系也可以，同一社区也可以，我们是找了社区居委会开了一个推荐函，开这个推荐函也很简单，只要提供在该社区的居住证明和无犯罪记录证明即可。很多律师都不知道可以这样操作。 这个案件的事实经过是这样的： 原告购买了预售房，但最后开发商延期交楼110天，原告在收到收楼通知书去收楼时，开发商说因为疫情所以才延期了，也同意赔付延期违约金，但有以下条件： 1、不是给现金，而是抵扣物业费， 2、不赔120天，只赔65天违约金，因疫情免责45天。 3、签协议，承诺再不对该房屋提出任何主张，也不能发表对甲方不利的任何言论，不能做出对甲方不利的行为。否则双倍退还违约金，并且还要支付4万元违约金。 有一说一，这里要给开发商点赞，主动愿意赔付违约金，虽然是抵扣物业费，虽然疫情免责的天数偏多，但这个态度还是不错的嘛，但第3点就太无耻了，简直是丧权辱国的条约，我叫原告不要签，除非删掉第三条。原告说，不签可以吗，他们不给我收楼怎么办？我说，不可能的事，收楼是无条件收楼，不可能还有附加条款，你就正常收楼，但不签协议。如果真不给收楼你还要高兴才对，他就继续赔延期违约金吧，一天150元呢，这个钱不赚白不赚。 果然，开发商也没坚持一定要签协议才能收楼，能正常收楼，但不签就不赔这笔钱。 这里还有一个小插曲，第一次去收楼时，遇到了一些房屋空鼓、开裂的问题，原告要开发商整改，整改完成了再收楼，所以第一次收楼没成功，两个星期之后整改完成了，再去办理了第二次收楼，签了《房屋交接表》，拿到钥匙。 好了，收楼完毕，我就开始运作了。 首先第一步是沟通，和销售说，只要删了协议上的三条，我们可以接受这个协议。销售说要问一下领导，第二天销售反馈说，这是集团统一模板，不能改。我要原告问她，是不是不签就不赔付违约金，销售说，是的。 好的，要的就是这个答复，这个意味着开发商以实际行动表示拒绝赔付违约金。 马上写起诉状了，这个案件细枝末节的事情太多了，其实和案件本身无关，不需要全部都写在起诉状里，写了反而造成极大的干扰，一定要精练精练再精练。 民事起诉状 原告：XXXX 委托诉讼代理人：XXXX 被告：XXXX 诉讼请求： 1、判令被告支付逾期交房134天违约金共计XXXX元及自应付之日起至实际支付之日之利息。 2、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由： XXXX年X月XX日原告与被告签订了《商品房买卖合同）》（下称购房合同）。购房合同第八条约定被告应于2021年X月XX日前交付房屋，而被告实际交付房屋日期为2021年X月XX日，逾期共计134日。依照合同购房合同第九条和附件四第八条约定，被告应支付违约金共计XXX元，原告多次向被告索赔违约金，被告仍拒不支付，故只有诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 证据清单： 1、《商品房买卖合同》。 证明目的：证明原被告存在商品房买卖合同关系。 2、《房屋交接表》。证明目的：证明原告实际收楼的日期。 3、《微信聊天记录》。 证明目的：证明被告拒绝支付违约金。 大家可以看到，这个事实经过被我简化到极致，三句话说清楚，只要说关键事实，就是开发商拒绝支付违约金，根据合同规定要赔偿XXX元违约金。至于他是什么原因拒绝支付，或者附加什么条件才能支付，都不提，这不是原告需要解释的，是由被告来解释。 本来逾期是110天，其实原告还是可以接受免责45天，也不提，还把因为房屋质量问题导致的逾期14天也加上，所以是134天。 中间发生了什么过程都不管了，反正结果就是最终收楼日期是在合同约定的截止日期之后134天，就这样主张最简单。 被告在开庭才提交答辩状和证据清单，证据只有两份： 1、政府部门关于新冠疫情复产复工通知。证明目的：证明存在疫情不可抗力。 2、《延期交楼通知书》。证明目的：证明被告有尽到通知义务。 庭审过程其实很简单，被告派了两名法务来，抗辩的理由主要有两点： 1、新冠疫情是不可抗力，根据合同里约定，如果遇到不可抗力则可以延期交付房屋，不需要承担违约责任。 2、在遇到不可抗力30天内已经通知原告。 我的反驳理由也很简单。 1、该合同条款是免除自身责任的格式条款，无效。 2、被告没有提供证据证明疫情和其违约134天之间的因果关系，政府部门的复工复产通知仅仅规定复工日期不得早于2月9日，而2月9日是正月十六，这一天本来就是建筑行业春节假期后正常开工时间，故其生产活动不受疫情影响。 3、即便因新冠疫情是不可抗力，但违约天数远远超过不可抗力持续时间。 法官也只简单问了一下双方签订合同的过程（时间、房屋地点、金额、付款方式），然后又问了一下第一次收楼为什么没有收成功。 我没有提是因为房屋质量问题，而是说被告没有提供《建设工程竣工验收备案表》，原告无法确认房屋是否质量合格，所以当天没收楼。商品房买卖合同都是采用住建部提供的标准模板，都有这一条，规定如果开发商不提供《建设工程竣工验收备案表》，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期责任由开发商承担。 当然，我没有证据证明他们没有提供，他们也没有证据他们有提供，是一笔糊涂账，要看法官让谁来举证。 最后的判决书里，法官酌情免除了被告32天疫情不可抗力责任，对原告另外主张的因为没有提供《建设工程竣工验收备案表》延期14天不予支持，理由是原告没有提供证据证明。最终是支持了88天。 开发商本来只要删掉最后一条霸王条款就可以只赔65天，而且还是抵扣物业费，现在好了，还要多赔23天，而且是现金支付，真是敬酒不吃吃罚酒， 这个官司其实赢得没啥悬念，倒不是我水平有多厉害，而是事实部分实在是太清楚，就算我在庭审中一句话不说，也能赢。就算对方请金牌律师来打，也是输。毕竟新冠疫情一级响应持续的时间才一个月，怎么都不可能免除掉120天的责任的，法官也要写判决书，这部分没办法圆过去。 不过即便是赢了，我还是打算上诉。 我对法官不支持因为开发商没有提供《竣工验收备案表》导致延期的14天不服，法官是把这部分的举证责任分配给原告了，原告第一次去收楼时没有录音，这是败笔，不过第二次收楼时，我提醒了原告录音，并且特意问“能不能提供《建设工程竣工验收备案表》”，当时候开发商的人说不清楚，但是要找一下，但找了半天也没有提供。这虽然不是直接证据，但还是可以间接证明开发的习惯是收楼时根本不会主动提供《建设工程竣工验收备案表》。 不过我预计对方也会上诉，如果是请法务打的官司100%都会上诉，请律师打的就不一定了，上诉还要额外给律师费，很多人一审输了就不会上诉了。 对于我这种自己打的人来说，上诉的费用是50块钱，赢了又可以多要回2000块，输了也就亏50块，不上诉白不上诉。 最后给大家说的是，只要事实清楚，证据充分，不要怕对方的法务和律师，他们也打不赢。 |
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