 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。一 不知道有多少人问过大小城市买房的问题了，我很少回答，主要的除了北京之外其他的都不熟，说不清楚。 这还惹得有些人不高兴，觉得我故意不说。其实这有什么可藏着掖着的，我只是真不懂而已。我也搞不清楚为什么有的专家能全中国哪儿都说得一套一套的，不理解，连北京我都不敢说全熟，仅限于知道的地方而已。 当然大多数时候我还是建议买在北京，并不是说其他小城市不好，从居住讲或许哪儿都比北京宜居。但是如果从投资来讲，北京相对是最稳妥的。 拿股票打个比方吧，北京就相当于成分股，龙头股。未必说涨的最猛，但肯定是相对最稳定的，风险小。而小盘股呢，或许涨的更猛，但也或许跌的更狠，再没准儿还退市了呢。 再打个比方，黄金肯定不是收益最高的投资品，但全球各国都拿它当保值品，是公认最稳妥的。如果真懂比特币就去炒，谁也不拦着，但最好有些黄金压箱底儿之后再去炒，给自己留条退路。 二 在我看来，很多小城市，尤其是没有支柱产业的城市，将不可避免的走向收缩。如果是资源枯竭型城市，那或许还是迅速衰败呢。 典型的就是玉门老城，绝对的石油城市，可资源开采完毕之后就再也没什么产业了，那就只能是被遗弃，实在没什么可利用的价值了。 还有鹤岗更典型，也是资源枯竭，但也一直在谋求转型，只是找不到合适的产业而已。到今年，鹤岗已经是宣布财政重组了，不仅停招了公务员，连各项开支也大幅减少。其实所谓的财政重组就是入不敷出，收入已经不足以支撑城市的基本运转了，只能是靠中央和省里的转移支付，否则都连基础设施和公务员工资都不够了。 这样的城市在美国就是底特律，直接破产了。只不过咱们是社会主义国家，是一个整体，不能放弃任何一座城市。 但在我看来，财政重组也只不过是节流，但再节流又能怎样？如果发展不出支柱产业，那总不能靠中央和其他地区支援吧，就算是能勉强生活，逐渐衰败也是难以避免的，是必然趋势。到最后，或是十年八年，或是更长一些时间，最终是要收缩到最小规模的，也就是被遗弃。 其实这就是现代化的发展规律，无可避免，大部分小城市最终都是这个命运。无论是否再来一次工业革命，小城市都不可能摆脱这个趋势。 三 举个例子吧，如果看描写古代的小说，经常会发现这么个情节，就是到了荒郊野岭，经常能遇到猎户。这说明什么？首先说明狩猎这种最古老的生产方式，生命力反而最顽强。但是现代却几乎没有猎户了，因为他们很难存在于工业化时代。 这是个集中分工才能产生效益的时代，自给自足虽然能够生存，但却无法与城市生活相比较了。 猎户是个体，其他小村子呢，其实也一样，都无法再脱离于大环境之外，自给自足已经不能满足人们的生活需要了。按照前几年的数字，中国每天消失80-100个村子，注意是每天，那一年就是30000个左右。照这种速度，再过些年中国也就跟美国似的，只剩下农场主，而没有原始的小型村落了。 这或许是一种悲哀，但却是工业化的一种必然。 工业化时代只有聚集才能产生更大的效益，也才能节约更多的成本，否则小群体无法在竞争中生存，至少是生活的不好。 前几天我在抖音上看到个播主，专门去各个废弃山村探险。也经常能发现村子里剩下一两户，但从大众的眼光来看，能说他们的生活很好吗？现代人甭说离开电了，连手机都离不了了。 所以这没什么好不好的，乡村被遗弃只是一种现实，一种趋势。 全国各地都在搞撤村并镇，这未必是为了发展房地产，更多的是为了节约资源与成本。如果是有产业，那分散就分散了，各自赚各自的钱挺好。就跟大家族每户一套房似的，只要生活得好就行。但如果各自都没什么进项呢，那就还是聚在一起生活吧，毕竟能节约很多的费用，也就相当于创造了收益。 其实这就跟发展电动车似的，很多人不理解，生产这么多的电池，未必比燃油车环保啊？其实电动车从成产上确实不环保，和燃油车没区别，但其优势是在使用和处理电池上。使用成本降低就相当于环保了。而处理电池呢，和燃油车相比就相当于建个公共厕所和随地大小便的区别，集中起来处理就是环保，也是节约。 农业化时代分散就分散了，无所谓，但在全球竞争的背景下，只有聚集起来竞争力才强。 所以自然的就是村子向乡镇，乡镇向县市，县市向大城市聚集，难以逆转的趋势。 四 当然，这指的都是没有产业和资源优势的地区，如果是有矿有港有产业，那就好好的发展小日子，比大城市生活好得多。 但是也有一条，单一优势的城市真的得是长期不可替代的，否则也很有可能衰败。甭说城市了，就是国家都有可能沦落。比如土耳其，那可曾经是超级庞大的奥斯曼帝国啊，统治下的中东地区也是重要的交通要道。但随着大航海时代的到来，这条商路的作用下降了，那国家王朝也就随之衰败呗，西亚病夫最终被肢解，差点儿彻底亡国。 再比如咱们国内的大运河沿线，在元明清都发挥着重要的作用，沿线城市也都是重要的港口码头。但火车兴起之后，漕运迅速衰落，码头工人们也就只能靠青帮的黑社会来讨生活了。 这种事儿在历史上太多太多了，到了工业化时代更是层出不穷。 如果一个小城市的产业单一，那很有可能就被一次经济危机所摧毁，或者是全行业的衰落。底特律的汽车城曾经有多么辉煌，现在就有多么没落。 在现在看来，中国南方珠三角长三角等地的中小城市都产业很好，看不出任何衰落的趋势。但内陆不少小城市都显露出颓势，没别的原因，工业化时代的竞争太激烈，只要是成本稍微高出其他地方，那产品就没有了竞争力，恶性循环之下很难再追赶。 五 再有一点就是人才。 很多年前，大概是2000年左右吧，看到一个纪录片，采访的是某个西北城市，革命老区。这个地方没有任何的产业优势，贫瘠的土地连农业都发展不起来。但是县里将几乎所有的财力都投入了教育，因为没有别的希望，只能寄托于今后的人才培养。但当时记者就问了一句话：这些学生将来会回来吗？ 我忘了县领导是怎么回答的，反正这个话题很沉重。小城市费劲人力物力，极有可能是为大城市输送了人才，而自己成了人口减少地区，除了没办法的老人和公务员，年轻人都去了大城市讨生活，家乡确实没有适合他们的工作。 之所以很多中小城市对公务员迷之崇拜，甚至被推为最高阶层。就是因为当地的产业太薄弱了，尤其是民营产业，实在没有其他的好岗位可以提供。就算是人才回流，比如博士什么的，那也是直接选择进入体制内，其他的行业没有合适的。 甚至可以这么说，在某些小城市，就是靠转移支付给体制内发工资才支撑起了城市的运转，是公务员事业编人们的消费在维持着其他服务业的生存。而一旦财政难以为继，整个城市都将运转受阻。 在大城市呢，虽然公务员和编制内也受追捧，但众多的大厂大公司存在着，能提供众多的高薪岗位。就算是换工作也有更多的选择，总比中小城市想跳槽就得换城市要方便得多。 看看这几年的人才争夺战，能上新闻的都是上海杭州等城市，都不用给钱给房，给个户口就能吸引到众多名校人才。小城市呢，给钱给不起，给户口不稀罕，给房呢，就算给一套三居室也吸引力不大，还没大城市的老破小价值高呢。 六 扯到房子，这也是绕不开的话题。 鹤岗之所以要财政重组，很重要的原因就是房价太低，几乎家家有房，谁也不缺。那在人口净流出的情况下，没有开发商愿意来拿地，政府也就减少了重要收入。 房价高是不好，让年轻人买不起，可房价低就好吗？只能说明这座城市的吸引力弱，只适合躺平养老，但不适合创业发展。 对于个人无所谓，选择哪个城市生活是自己的自由，但对于城市管理来说，没有钱拿什么维持长期运转？青山绿水的乡村没人不喜欢，但年轻人真的能长期生活吗？如果能生活早就去了，何必在网上吐槽房价高呢？ 鹤岗是个非常典型的城市，房价低却教育好，两所中学都很好，其中鹤岗一中更是全国百强高中。但那又怎样，当地生育率几乎是全国最低，年轻人也不愿意留在这里，毕竟教育是长期投资，而眼前的消费却需要即时的收入。 土地财政非常的不好，不是健康的城市财政模式。但是，当一个城市连土地财政都不可延续的时候，那也就谈不上什么经济发展了。恶性循环，何时是个头儿？一代人之内或许还可以坚持，但是到了下一代呢，还能延续多久？ 中国历史上有无数的城市兴衰，但能持续保持地位的真不多，天时地利人和，缺一不可。 并不是说鹤岗这种城市没有了希望，只是说很难。这就跟一个公司似的，在没有资源没有特权没有业务的时候必定收入减少，总公司可以先让维持着，但关停并转也有可能。除非是找到了新的业务模式，否则也就是拖时间了。中国不是没经历过国企转型，几千万人下岗的阵痛都熬过去了，小城市的转型没比这个难，考虑好未来吧。 七 前几年流行一个词，二次城市化。第一次城市化是在2000年前后，那会儿中国的城市化率还不高，没什么人太关心城市化之后的问题。 但近几年这个词再度兴起，意思没有变，就是小城市被大城市所虹吸，最终导致人口外流而衰败。这就像改革开放初期是百花齐放，无数人下海创业。到了2008年之后，巨型企业陆续出现，小企业有实力就坚持，否则难免不被吞并。 这没什么好不好的，只是个趋势而已。 欧美日等先发现代化国家就很明显，最典型的就是日本东京和韩国的首尔，首都的规模都已经那么大了，还在不断的吸收人口。这不是政策所能控制住的，人往热闹的地方走是本能，钱也会流向更能创造收益的地方。 前些日子我文章说日本的房价整体没起色，还跟狗似的趴着呢，但是东京却连续上涨了十年。 有人不理解问为什么，那就看看日本的GDP呗，从1990年之后，全国的数字几乎没有变化，一直在5万亿左右。而东京呢，从当时的7000多亿涨到了现在的万亿。虽然和中国比也是增长缓慢，但在日本国内已经是第一了。东京的人口也从不到1200万涨到了1400万，这是建立在日本人口不增长的前提下的。 那这说明什么？到底是东京人口增加导致了GDP和房价的上涨，还是GDP和房价的上涨吸引到了人口？ 相辅相成吧，怎么理解都行。但不争的事实就是，东京的各项数字上涨，那就必定意味着有一些城市的数字下降，基本都是抢走了小城市的份额。这无所谓对错，也没什么好不好的，别人国家的事情，只是个事实而已。 八 全世界几千年来其实经济的长期停滞才是正常的，近300年的，尤其中国近几十年来的快速发展才是不常规的，是特例而不是常态。在今后的几十年中，人们或许都得逐步习惯整体经济增长缓慢的现实。 整体不增长了，内部就会进行竞争。那大小城市的选择就看自己的判断吧，人生短暂，有时候选择比努力重要。 仅供参考。 关注“章哥说买房”公众号，有房产相关问题，点击“免费咨询”私信提问即可。 |
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