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★ 风险三 ★ 质量保证金土地增值税处理未考虑实际发生原则 
案例 E公司是一家房地产企业，开发M项目，已经向主管税务机关办理了项目备案。F公司为一家建筑企业，承揽该项目的建安工程。双方签订的合同约定，项目竣工时，E公司依据《建设工程质量保证金管理办法》，按照结算价款的3%，预留质量保证金。项目竣工验收后，E公司按照合同约定与F公司办理竣工决算，结算价款1亿元，同时预留质量保证金300万元。F公司向E公司开具1亿元的发票。因工程缺陷问题，E公司与F公司商定，将其中200万元质量保证金抵作工程损失赔偿金，E公司计入营业外收入。M项目达到土地增值税清算条件后，E公司进行土地增值税清算，并在申报时，按照1亿元，确认了建安成本。 风险分析 从业务实质分析，E公司将质量保证金抵作工程损失赔偿金，与F公司提供的建安服务相关，理应作为销售折让，冲减工程价款。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（二）项规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的成本和费用。因此，E公司在计算土地增值税时，计入建安成本的金额应调整为9800万元。 风控建议 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。 一些房地产开发企业由此产生误解：只要自己取得了发票，扣留的质量保证金无论是否最终实际支付，都可按照票面金额计算扣除。但在具体适用时，对虽已开具发票，但最终并未实际支付的部分，企业仍然需要按照“实际发生”的原则，不能计入土地增值税清算的建安成本。 |
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