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不动产分割是将已登记的国有建设用地使用权和房屋所有权分割成两个或两个以上不动产单元。实践中待分割的项目有的简单有的复杂，而《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）仅要求申请不动产分割登记应需要提交分割协议和批准文件，但诸如采用什么分割方式、审批过程中遵循哪些基本原则、如何规避分割登记风险等一系列问题则没有明确规定。这一直困扰着审批和登记部门，影响了行政效率和权利人的合理需求,不利于“放管服”改革和营商环境的改善。 不动产分割方式 不动产分割是按单元划分的相关规定进行分割区域划定，同时结合不动产的特点和权利人的需要进行调整，以满足分割转移登记的要求。通常，不动产分割方式有实物分割和建筑物区分所有权分割两种。 不动产及不动产单元。通常土地和房屋构成的不动产主要有3种形式：一是已登记的土地上没有房屋、构筑物以及森林定着物的，有封闭权属界线的宗地；二是同一宗地上有多幢各自权属界线封闭的房屋组成的一个或多个不动产单元，即“宗地+多幢房屋”；三是一宗地上有一幢房屋，且房屋可以区分成独立使用、权属界线封闭的层、套、间等空间组成的一个或多个不动产单元，即“宗地+一幢房屋”。无论何种方式，只有具有明确的界址线及唯一的编码，才能与其他的土地或房屋进行区分，成为确定的、单个的不动产空间，进而为物权人所支配和使用。 实体物分割方式。也称实物分割或物理分割。如何将一个不动产单元分割成两个及以上不动产单元？《规范》9.3.3申请材料中提到实体分割，同时《民法典》第304条关于共有物分割的方式中规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割”。也就是说，在不影响不动产的使用价值和特定用途前提下，房屋及占用的土地同时满足不动产单元划分要求时，才可以进行物理或实体分割。因此，从实物形态上看，前述第一、第二种不动产可以进行实体分割。 建筑物区分所有权分割方式。因为每个已登记的不动产是经过主管部门审核确认的，无论是土地利用方式还是建设规模都是最佳的利用方案，除非有重大理由需要分割的方能进行实体分割。因此，更多的是对“一宗地+一幢房屋”进行不动产分割，依据《民法典》第271条按建筑物区分所有权进行分割的规定，即“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。如果该宗地共用，宗地上房屋可以分割成多个不动产单元，如果土地界线难以划清宗地，则房屋不能进行实体分割，即一幢建筑物分割成多个不动产单元，共用同一宗地。 分割登记的基本原则 通常情况下，选择正确的分割方式是进行分割转移登记的前提，同时还要符合分割基本原则的要求，即权利人申请和主管部门审核应当共同遵守法律法规及实物分割和建筑物区分所有权分割的原则，二者缺一不可。 不动产分割的法律依据。一方面不动产分割须满足不动产单元的划分标准，其依据是《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37346—2019），即形式要求。另一方面，分割后须符合土地利用及城市规划等相关要求，这是对建设项目按照批准用途、整体规模经营使用的约定，即实质要求。其法律依据是《民法典》第303条关于共有物的分割规则的规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割”。也就是说，土地所有权归国家所有，土地及地上定着物的利用及用途改变都要符合国土空间规划。 实体分割的原则。其一，已登记不动产的建设规模、用途及总平面布置经过规划审批确定，这是项目不可分割转让的约定，与共有人有无约定无关，与土地及定着物是否符合实体分割要求无关。例如，一宗地上房屋及占用的土地即使同时满足不动产单元划分要求，并且在形式上都符合实体分割的要求，但也不能申请不动产实体分割转移登记。其二，对于已登记的不动产原则上不得再申请进行实体分割，但有重大理由需要分割的除外。重大理由包括人民法院、仲裁委员会的生效的法律文书，债权人实现抵押权，企业为解决因国家产业政策调整及重大经营困难而进行资产重组、投融资等，方可向有批准权限的政府相关主管部门申请不动产分割转移登记。 建筑物区分所有权分割原则。对已登记的不动产进行建筑物区分所有权分割，分割后各不动产单元须符合原规划设计用途、原功能分区、原建设规模（即“三原原则”）。如果不动产分割符合上述“三原原则”要求，则权利人可以持不动产分割协议、分割方案及不动产测绘成果报告等要件向不动产登记机构申请不动产分割转移登记。否则，应持不动产分割方案等相关必要材料向土地、规划等相关主管部门申请不动产分割审批事项，待批准后再向登记机构申请不动产分割转移登记。 登记机构风险管控 不动产分割涉及土地管理、建筑、规划、测绘、地籍调查、建筑设计及法律等专业知识，窗口人员难以完全胜任。其可能产生的后果包括：一方面，或将导致此项业务很难顺利开展，权利人的合理需求得不到满足；另一方面，稍有不慎就会引发权属或面积等纠纷，产生登记风险。因此，笔者建议，登记机构可采取如下措施，以有效解决上述问题。 组建“疑难问题会商小组”。小组成员由不动产登记、土地管理、规划、测绘、建筑设计及法律等专业人员组成，对权利人的申请及初步分割方案给出建设性的意见和建议，研判因分割可能引发的登记风险。这样，既可使申请人少走弯路、弥补登记人员的“短板”，大大提高审批和登记机构的工作效率，还可有效降低或规避登记风险。 补充和完善分割转移登记要件材料。要件材料包括3个方面内容：一是权利人提供履行规划条件、分割协议及分割方案的承诺书。二是签订分割协议，包括约定各分割单元权利主体共同遵守国土空间规划及批准文件要求、履行相关权利义务等内容。三是制作建筑物区分所有权分割方案图，并由权利人、设计单位及不动产测绘单位共同签章确认。 登记审查重点及附记说明。一是受理不动产分割转移登记申请，需要重点审查不动产单元划分、分割协议、分割方案图及有权部门批准同意分割的批准文件，必要时可以进行现场查看，核实分割方案的符合情况。二是登记簿附记。在附图页增加经确认的分割方案图，标注共有、共用或容易发生权利纠纷的面积区域。三是在不动产权证书附记栏标注共有、共用权利限制或提示事项。 作者单位分别为中国（辽宁）自贸区大连片区规划建设局、大连市金普新区不动产登记中心、大连金地测绘有限公司 《中国不动产》2022年第7期   i自然全媒体 作者：马越 杨振华 马万智 |
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