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来源 2022-07-25 广州无介好房 上周发布了《科学城PK白云湖，都是4万/平，该选谁？》一文之后，有朋友私信来问， “4万/平左右的房价，若番禺的创新城、广州南站板块也加入PK战，又该怎么选呢？” 马上安排 科学城与白云湖之间的PK，前面讲过了，大家可以翻看上周的发文。 今天呢，我们主要来分析番禺的创新城和南站板块的价值，以及目前在售的新盘值不值得入手。
最后，我们再总结一下：创新城vs广州南站vs科学城vs白云湖，选谁靠谱？
国际创新城 去创新城实地踩盘的朋友，多多少少会感觉有些“辣眼睛”。 “国际创新城”这五个字，目前只有“新”比较贴切一些。 什么“国际”、“城”，完全要靠想象、听销售讲故事。周边环境，其实就是妥妥的大乡村，周边转转还发现有鱼塘、菜地和果园~~ 这里的新房凭什么卖4万+，甚至有盘吹风价最高破6万？？ 经过一番了解，大概有这么几个价值支撑点： 1、规划发展高教研发、科技服务、创新产业，目前只有创新城南岸有充足的承载空间。 要知道，拿出来规划发展高新产业的地块，政府重视程度自然不一般。北上深的大学城都有类似“产学研商”的发展模式，都发展的不错。 根据规划，广州国际创新城其实是包括大学城、生物岛和创新城南岸在内，总面积73平方公里。 我们关注的新楼盘——越秀·大学城·和樾府（越大和） 越秀·大学·星汇城（越大星）都位于创新城南岸的新造。 目前，生物岛发展已取得硕果累累，但是没有宅地供应；核心区大学城发展也比较完善，也几乎没有一手住宅新增供应。 这就给创新城南岸的发展留下了机遇。
2、仅一江之隔，房价相差明显。 根据合富研究院统计数据，创新城北岸的大学城，在售的没有新房，二手房的星汇文华、星汇文宇、大学城馨园、大城小筑等，价格已达5.6-7万/平，最高价比番禺核心区万博还要高。
而创新城南岸，或者说大学城二期，与大学城仅一江之隔，但两大新盘的价格——越大星卖4.4-4.6万/㎡，越大和吹风价5.3-6.5万/㎡，与大学城的二手房价格相差1-2万/平。 而创新城南岸去大学城，通过新化快速路，目前通勤大约15-20分钟。 但创新城南岸与大学城之间，还在建一条金光东隧道，预计今年年底或者明年年初开通，届时两者之间的通勤有望最快缩短至10分钟内。 空间距离的拉进，估计也给了南岸的房价向大学城看齐的勇气。  3、番禺发展的“大动脉”上，享交通利好。 还有一大支撑点是，在番禺、广州南部，一条发展轴线雏形已现，那就是南大干线。 我们都知道一个城市发展规律：区域发展，交通先行。 如今的南大干线发展轴线，和黄埔大道有点像。 黄埔大道所到之处，从西向东串联着体育西、珠江新城、金融城、黄埔临港经济区等，个个无不代表着广州传奇的造富故事。 再看看南大干线，从西向东有：广州南站——华南地区最大的高铁客运枢纽，汉溪长隆——华南地区最大的主题乐园，万博CBD——番禺的“亲儿子”，国际创新城——广州人才智库，番禺汽车城、莲花湾——产业大城！ 这么一看，好像是那么回事？ 南大干线，一条新的城市大动脉，连接佛山、番禺、东莞、南沙的快速通道，在大湾区协同发展中具有重要意义。感觉是看到了一个新的机遇？ 亲，来看看现实吧 自2000年番禺正式撤市改区，至今22年间大力搞起了南拓战略，但在亚运城、南站的建设发展上，一路是踉踉跄跄、慢似蜗牛，这是无法回避的黑点。 到现在，番禺只有铆足劲发展的万博是有模有样，其它都还是大饼。 所以，按照番禺的惯常速度，不得不说，国际创新城能不能搞起来，还是个大大的问号？？！即使能搞起来，可能要等个10年起步吧。 还要注意的是，创新城南岸这边，有大片空地待开发，除了暨南大学、华南理工、广州医科大学，以及规划的核心产业、商服用地外，还有可供的大片住宅用地。 这意味着创新城南岸未来有充足的新房供应。 投资逻辑上，是稀缺更显珍贵哦。 当然，后续有新增供应，市场也会持续有热度。为了卖地卖房，炒概念搞营销，大家懂的都懂。 那么对于购房者来说，这里到底值不值得买呢？我觉得要注意两个点： 一是，要看你的主要置业需求是什么？ 要注意的是这片没有大型商业，未来想有较好的购物shopping体验感，要去到万博、或者海珠； 教育资源的话，目前唯一确定的是越大和项目在建的一所九年一贯制中小学； 但是，想拥有江景、地铁、低密度、好户型，以及大学城人文环境环绕的居住环境，这里是具备的。 二是，你是自住，还是投资？ 自住的话，这里主要客群来自大学城的高校教师们，以及海珠、天河的外溢刚需，如果能接受这里没有大型商业配套、未来几年孩子上学教育资源紧张的话，看菜吃饭就好。 但纯投资的话，要注意，当下房地产的逻辑已变，买“确定性”很重要！要考虑未来的接盘侠在哪？ 毕竟创新城南岸还有不少宅地供应，根据规划我估摸着，足够几所大学的青年教师们人均2套可能都没问题。 未来是否有充足的接盘侠，还要看未来这里所谓的高教研发、科技服务、创新产业的发展数量和质量了。
再来看看创新城南岸目前在售的越大星和越大和，产品都做得非常用心（目前缺配套的板块，基本都是采用这个战略）。 两个项目离地铁4号线新造地铁站都有一定的距离，未来板块道路畅通后，大概也要1公里以上的路程。 不过，从新造站，一站换乘7号线，可以到汉溪长隆，万博，南站；4站到万胜围可换乘8号线到琶洲，客村等地；5站到车陂南，可换乘5号线到CBD，去往中心区还算便捷。 产品上，越秀·大学城·和樾府（越大和）凭借地块的优势，走的是高端居住路线。小区前面规划的就是超大型的市政公园，未来一直延伸到江边，和滨江绿道构成T字形绿色走廊，公园规模达到25万平。 家门口奢享超大市政公园，这样的优势在当下的新盘中，是独一无二的了。 产品设计上，也挺有亮点。楼体为16-24层的小高层住宅，没有超高层小区那样的压迫感。 110平3+1房户型，主要生活空间做到了南向；136-140-165-175平4房户型，大多户型都做到南北对流，大阳台，采光性强。  再加上项目在建的九年一贯制中小学（还没确定教育品牌），居住属性拉满。
越大和现在吹风价是5.3-6.5万/平（户型越大，单价越高），比起之前吹风最高价破7万，还是收敛了一些。 毕竟现在还“渺无人烟”的地方敢叫卖万博的价，只能说是卖预期，卖未来生活场景的预期。 不过，项目3.35万元/㎡的楼面价，拿地成本已经很贵啦。
另一个新盘 越秀·大学·星汇城（越大星），走的是刚需和改善的路线了。 86-107-125平的三至五房户型产品，备案价达到4.8万/平，但实际销售是4.4-4.6万/平。 房企更懂，现在的市场行情，加上目前荒凉的板块现状，不得不低头才好卖。 户型打造上，107平做到4房，125平做到5房，偏南向，大阳台，挺实用。 具体户型空间，看下面👇 要注意的是，面向南大干线的户型，作为番禺未来的交通大动脉，很可能会受噪音的干扰。
广州南站 一提到广州南站，大家不禁唏嘘。广州南站已经开通运营了12年，但广州南站周边的配套依然匮乏，甚至可以说是要啥没啥。
广州南站核心区鸟瞰图 而且搞了10多年，广州南站板块的房价，比2017年才开始搞规划建设的创新城南岸和白云湖的房价还弱一些。 再对比上海虹桥、深圳北站，简直无地自容，“别人家的孩子”为何那么优秀…… 不过，庆幸的是，南站的发展也没有自暴自弃，核心区的地块大多还是拿来发展商服、产业。 像今年，南站板块就推出了15宗商服用地，仅1宗宅地。
而且据统计，整个板块在过去10年也仅仅出让了6宗宅地。 把南站打造成高度服务业聚集区和泛珠枢纽总部经济区的决心还在，但执行力存疑。 当然，慢哒哒的南站也出现了一些好的苗头： 据了解，顶着南站配套光环的大型商综——花城汇·南站主体结构已大致完成，这可是连通南站与石壁两个地铁站的地下商业体、总建面超26万㎡，体量相当于2个珠江新城花城汇，今年年底就有可能分批投入运营。 另外，新鸿基在南站的项目也已于去年年底正式动工，项目名“广州环球贸易广场ICC”，包括办公大楼、商场、酒店、及公共交通等业态、建面约86万㎡的大型TOD项目，预计2025年起分阶段落成…… 再等等，等这些高端商业体陆续落地，南站留不住客流的局面，估计能有所改善吧。 话说回来，广州南站，一个站能汇聚3条国家级干线高铁，只看客流量的话，广州南站绝对是世界“顶流”。 这种大IP的优势在全国也没几个对手，就看能不能做到“人流”变成“人留”了。 目前南站板块在售的越秀星寰TOD 星瀚TOD 也常常被拿来做对比，选谁更好？
产品价格方面，星寰的户型是90-133平三至四房，购房门槛340多万起步，而星瀚有73-112平二至四房平层户型，以及98-107平复式四房户型，购房门槛260多万起步。 地段上，两者离地铁都较近，但城市界面上，无论是现在还是未来，我认为，星寰都要比星瀚有都市感。 星瀚位于陈头岗，在南站范畴的北部，隔条江就是佛山了。因为地势的原因，附近未来会通高架桥，交通条件会改善的同时，但也可能造成居住上的观感不好，以及噪音污染。 但星瀚是自成一体的大盘，项目自建有地铁、学校（九年一贯制公办广外附校）、商业，是刚需最在乎的置业三大件了。
而星寰位于谢村，汉溪大道旁，在南站与汉溪长隆两大核心之间，周边有足球场（此前恒大想打造成世界最大的足球场，现据说广州城投接手了）、人才保障房，以及政府收储的商业用地，未来有望连成一片，形成具有都市感的片区面貌。 当然，理想很丰满，现实很骨感。按照目前的速度，至少也要等个8年或10年吧。
哪里价值更高 最后来简单小结一下： 同样4万/平的价格，创新城vs广州南站vs科学城vs白云湖-板块PK上，重于投资的话，买“确定性”，科学城最靠谱；放10年以上的长线考虑的，广州南站次之，而后是创新城、白云湖。 自住的话，看地铁、学校、商业置业三大件，能吻合自己的需求就行。科学城目前在售的楼盘，不少房源离地铁都较远，但学校配套都还不错，像合生中央城 配建学校签约了湖师大。 那么自住兼投资的话，就要涉及到板块和楼盘的同步pk了。当然，也要考虑的个人的具体情况。具体问题具体分析，我们进无介社群聊~~ |
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