还差63张回票才满2/3,这次业主大会决议是否有效？|从浦东证二小区换届改选小组的两份公告说起！

背景简要：一波三折的来龙去脉

业主长期不满物业公司的糟糕管理，汹涌的民意袭来，小区以压倒性的反对票得到了“不予续聘物业公司”的结果；不曾想峰回路转，小区所属街道以“此次业主大会程序违规、结果不实”为由撤销了小区“解聘当前物业”的决议——物业不走了；不满意此结果的业主认为业委会在物业是否续聘的问题上，扮演了十分消极的角色，超过百分之二十的业主联名递交双证（身份证+产证），希望召开临时业主大会对此届业委会提起罢免，选出新一届的业委会；关键时刻，现任业委会提出任期即将届满，提请启动新一届业委会的换届筹备工作……

原本，证大家园三期、四期（以下简称证二小区，三、四期为同一物业、同一业委会）的业主以为自己的长期抗争终于迎来曙光——新的业委会成员都是有能力、有想法、有担当的业主，通过前期大量的志愿活动，拥有很好的群众基础，等他们正式上台，或许，自己的家园就会迎来改变。

可惜，事与愿违，5月9日业主大会结束计票后，公告迟迟未出。

5月12日，一则由换届改选小组组长、副组长两人签名的《关于证大家园第二小区业主大会会议表决情况的公告》在小区内公示，将投票情况详细说明，但对于业主大会的关键性结果“决议为何”却语焉不详。

5月13日，换届改选小组的5名业主代表联名向所属街道提交报告，认为业主大会符合法定程序，会议有效，关于业主委员会换届改选的议题应表决通过，新一届业委会理应拿到“备案证”，持证上岗。

一波三折，前路迢迢，何去何从？

学区房加持的花园小区，怎么会这样？

或许，今天的一切，还要从去年的换物业风波说起。

在所属的浦兴路街道范畴内，证二小区的条件可以说是“优等生”。

小区外，地铁6号线和12号线的双轨交配置，去哪里都很方便；星巴克、家乐福、社区菜场等商业配套齐备，生活也很方便；小区内，知名开发商打造的中央公园绿化景观怡人，绿化覆盖率达到45%以上，地下车库地面车位充分，社区硬件基础完备。

更重要的是，小区对口的教育资源是响当当的福山证大外国语小学。按常理，这样一个学区加持的花园小区该是令人羡慕的存在。

或许以下的细节能道出缘由一二：笔者这样的外人出入小区仿若无人之地，保安连抬眼问一下都嫌多余；园林式住宅的枯叶满地，业主找到物业，物业美其名曰“天然堆肥”；无序的车辆停放不仅阻塞消防通道，道路两侧停满的车辆根本容不下消防车等特种车辆经过；小区内监控系统几近瘫痪，频发的碰擦事故只能是当事人自认倒霉；物业对外墙进行防水维修，突兀的色差与对比让业主自嘲“补丁家园”……更让业主坐不住的是，小区的公共收益进账与维修基金使用是一笔糊涂账——82部电梯的轿厢广告全年收入12.7万元，700多个地面车位的停车收益没有像样的记录。

一点也没有传说中花园小区的模样

物业合同即将到期，汹涌民意如潮袭来。

于是，便有了去年10月24日的那次业主大会，小区业主共投出反对票734票，同意票684票，根据业主大会议事规则“未反馈”计入“回收票中大多数意见”，最终合计1599票反对票的唱票结果，出乎业委会意料地将现物业公司淘汰了。

然而，由于小区第二届业委会没有准备物业解聘、交接以及新物业选聘的方案，小区换物业陷入了停滞状态。

就在小区业主们议论纷纷的时候，11月5日，街道以“此次业主大会程序违规、结果不实”为由撤销了小区“解聘当前物业”的决议——物业又不走了！

改弦更张，三分之二“送达”突变“回收”

由于这场由物业是否续聘而起的风波，使得业委会公信力迅速被消耗。业主们自发地提交两证，准备以“百分之二十的业主联名方式”提请召开临时业主大会，对业委会进行罢免。

就在业主人数突破百分之二十之际，物业的合同也宣告到期但由于“解聘决议”的取消，仍处于事实服务状态。或许是任期将满，或许是不想再接收烫手的山芋。第二届业委会向街道提请申请换届筹备，一切，似乎正在往大多数业主希望的方向前进。

换届改选小组共计7名成员，街道工作人员何文斌任组长，证二小区党总支书记刘鸿庆任副组长，5名业主代表任组员。

业主施袁杰和丁娜便是在那时，进入到换届改选小组的。

俗话说，没有规矩、不成方圆。一次业主大会从筹备到发票，再到唱票出公告，都要根据议事规则走。因此，经过换届小组成员的充分讨论，按照《民法典》规定，要业主大会表决一般事项“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，以送达签收票数三分之二以上为准。

证二小区135个门栋，2361户业主，按照三分之二来算，送达签收票在1574票以上就满足条件。事实上，小区满足了百分百的送达签收。

在由何、刘二人签字的公告上，可以看到：已送达选票2361张，建筑面积：269481.02平方米。其中当面签收：1806张；电话联系：242张；微信联系：13张；投信箱300张。票箱中的实际回收表决票为：1511张，建筑面积：173529.95平方米。

以施袁杰和丁娜为代表的大多数业主认为，此次业主大会程序合规，表决结果显而易见——第三届业委会已然成立，接下来应该是走流程的获得备案，开展各种小区建设活动了。

模棱两可的公告，谁能给业主一个答复？

但，业主大会结束后，表决公告迟迟未出，业主等来的只是由何、刘两人签字并盖“换届改选小组”公章的会议表决情况的公告。

换届小组公告

第三届业委会是否成立？由业主投票的7名业委会成员是否能够获得“盖章”？不得而知。

业主们等不了，施袁杰和丁娜为代表的业主们找到了街道相关部门，寻求答案，得到的回复是由于票箱中实际回收表决票为：1511张，不满足三分之二1574票，只能将投票结果记录在案，街道房办暂时无法作出备案。

浦东物管中心曾给各街道房办发出这样提醒

什么？业主群内炸锅了。《民法典》没有哪条法律规定票箱内的选票要达到全小区户数的三分之二，况且换届筹备小组已达成共识，以送达签收三分之二以上为准。

 换届小组成员白纸黑字的签字还在眼前，怎么就又出新说法了？在协商沟通未果的情况下，业主们向街道提交了情况说明报告，表达了两点主要诉求：1、表决结果有效，关于业主委员会换届改选的议题表决通过；2、尽快拿到第三届业委会的备案证，持证上岗。

换届小组中5名业主代表联名发出公告

业主代表们向笔者表示，小区内现在有四大顽症亟待梳理：

 一、安全管理

“小区摄像头几乎瘫痪，车辆剐蹭根本找不到肇事者，只能自认倒霉，”

业主向笔者表示，车辆剐蹭是小问题，他担心的是社区的安全，万一有什么事情发生，到哪里去找线索？

二、停车管理

585个地库产权车位，700多个地面车位，应该说，如果好好管理，证二小区的停车面貌可以大为改观。但由于缺少有力的管理，证二小区的地面停车十分无序，主干道路两侧停满车辆，类似消防车等大型特种车辆，根本无法顺利通过。

三、绿化养护

 “当初买房看中的就是环境好，但这么多年，绿化缺少养护，紫藤树枯死、部分乔木灌木大面积枯亡、断头式树枝修剪、野蛮生长的麦冬形如'坟头草’，人家是落叶不扫为景观，我们是常年不扫，物业还说这是天然堆肥……”一位从小区建成就入住的年轻妈妈甚为痛心。

四、保洁维护

说起来，证二小区的业主和如今的物业公司也不是没有蜜月期。在物业公司刚刚入驻小区的那段时间，清一色的年轻保安，年轻保洁，眼中有活、手里不停，于是业主们也爽快地通过了物业费上涨的表决。

可是谁曾想，不久之后，物业公司工作人员“大换血”，年轻的保安、保洁都被上了年纪的大爷大妈所替代，服务质量直线下降。

敢问路在何方，谁能给业主一个方向？

“说一千道一万，小区面貌想要获得改变，一个给力的业委会和物业公司缺一不可，”施袁杰向笔者表示，他们7人从15名业主候选人中被业主选中，大家都想为小区做点事情，但摆在眼前的局面是名不正言不顺。每次和相关部门沟通，都感觉被无形的阻力所束缚，甚至有人提议再召开一次业主大会。

且不说同一个议题要半年之后才可重启，就说业主们的耐心与热情，也会被一次又一次地消耗殆尽，到时候，对于小区而言，又将带来怎样的结果？

从5月9日业主大会至今，小区里面说什么的都有，大家共同的疑惑是：证二小区第三届业委会备案何时通过，究竟谁能给出答案？  

信息提供者：业主施袁杰、丁娜