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近期关于房地产的讨论逐渐热了起来，有道是大难不死必有后福，此次房地产没有在绝望中死去，反而希望之火越烧越旺。 在楼市复苏的关键时期，有人把黄奇帆对楼市的判断拿了出来，针对这十条“天花板”，似乎每一条都能把房地产钉得死死的，永远翻不了身。 这些逻辑表面上看起来合情合理，实际上很难经得起推敲，甚至一碰就碎。 我们先来看一下黄奇帆预测的房地产10项指标天花板： 1、14亿是人口天花板； 2、城镇化率天花板：中国城镇化率达到65%，进入城镇化后期； 3、老龄化天花板：21年老龄化21%，预计2035年达到30％以上； 4、库存天花板：开发商一年以上没卖掉房子6亿㎡； 5、人均面积天花板：2020年人均住房面积50㎡； 6、投资天花板：00年到17年新房建设涨了16倍； 7、土地天花板：地价和房价20年翻了4番； 8、需求天花板：城改、危改进入尾声； 9、配套天花板：城市、学校、医院基本到位； 10、负债率天花板：开发商负债率高达80%~90％; 这些观点总结起来就是：人口红利消失、供给大于需求、房企自身债务风险加剧。 很多人喜欢拿人口增长做文章，认为只要人口增长放缓或者停止增长，经济就一定会停滞不前或者崩盘，这是一种错误的观点。 早期我们凭借着人口红利积累了一定的财富，随着这些年经济结构的调整以及技术革新，我们早已经摆脱了依靠地段劳动力来换取经济增长的模式。 房地产属于大宗商品，需求人群是特定的，并不是所有的大众都能参与进来。从房地产诞生至今，有能力购买商品房的始终是头部30%的人群，现在可能扩大到40%左右，维持房地产继续增长的并不是整体人口的增长，而是有购房能力人群的整体数量。 房地产建设并不是一成不变的，人们的需求也在逐渐升级。之前的老城区已经不能完全满足新时代的居住和发展需求，不停地扩张将会成为常态化。此前人们的居住性需求是拉动楼市增长的主要动力，接下来人们的改善性需求、投资性需求和经营性需求会成为拉动楼市增长的动力。 和欧美国家相比，国内的房地产还是一个年轻人，尚处在朝气蓬勃、欣欣向荣的阶段，未来发展的空间无限大。 可以预见的是一二线城市的房价还会继续上涨，随着聚集效应的进一步增强，高端人才和普通劳动力人口会更加朝着一二线城市聚集，核心城市的房价还会有大幅上涨空间。所谓的十大天花板并不会限制房地产发展。 |
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