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你可能在厦打拼多年，手头不过五六十万，似乎一辈子要望岛内而却步。 也可能研究生学历，轻松就能落户岛内，但止步于预算总价300万+。 甚至手握两三百万，但贷款记录已经2次以上，首付得要50%也很气喘。 但孩子像秀竹一样，一天天长大，眼看快要读小学，怎样才能买到一套中上档位的思明学区房？ 为人父母，未必有能力给孩子更好的学业辅导，未必有精力给孩子更好的亲子陪伴，也未必有条件给孩子更好的家庭氛围。但心底总希望，能通过买对学区房，给孩子一个更好的学校（起点），既对孩子有个交代，也让自己稍许心安。 本篇不是一个理论式的自问自答，而是基于厦门6-7月一份真实案例的底层逻辑。 事关孩子学区，也关乎房产价值，不管是手持两三百万，还是手头不过五六十万，不妨都细细体会一下。 价值观！为什么坚定岛内学区房？ 大部分人并不怀疑厦门岛内的价值，但可能对岛内外价值的区别认知不够，除非有过肉身填坑的切肤之痛。 何为价值？ 一套房有四种价值：资产价值，学区价值，金融价值，居住价值。 第一，先讲资产价值 房价会升吗？房价会跌吗？这是资产价值。 房价当然会跌。很多自媒体会告诉你，中国房子过剩。他们是对的，但他们心里想的是千千万万个鹤岗——中国的大多数城市，占比低估也有80%。 房价当然会升。任泽平老师会给你一堆收据，中国的人口（尤其是人才）继续向大城市、向省会集中。他也是对的，因为他心里想的是强一线、一线、强二线。未来只有约10%的房子会升。叠加上通货膨胀，尤其如此。 问题是我们要怎么买到升的那部分（至少是跑赢通胀）。 这里粗略分享一个ABC房产等级评价法。 把城市分为A级（强一线、一线）、B级（强二线、二线）、C级（三线及至十八线）。厦门是B级，算B+也可以；北上广深位列A级。 把城区分为A级、B级、C级。岛内的思明区和湖里区，毫无疑问是A级，尤其是思明区。 把地段分为A级、B级、C级。岛内的市政府、五缘湾、会展北、滨北超级总部、第一学区划片、未来的湖边水库，集美的亭北、西亭，海沧的乐活岛，翔安的新体会展、南部新城，同安的银城智谷，纳入各区的A级地段，几无悬念。 放在全国来看，厦门没有AAA级别的房子。但有BAA、BAB级别的，只在岛内。这些才是下行时保值、上行时先升的房产（资产）。顺便说一句，硬要买岛外，请务必选BBA房子；买BBB或BBC请慎重，除非为了爱，或者不得已。  第二，再说学区价值 学区价值，不仅意味着给孩子好学校，更意味着给资产安全阀。在厦门，学区价值对于房价的贡献率，保守估计也有40%。 超哥一直强调，初中是学区房的压舱石。因为厦门的普高率现在也才58.6%，到2025年目标不过65%。 初中好，意味着上厦门一中、厦门双十、外国语学校、厦门六中、科技中学等高中的机会大，而这些高中的本一率都是80%以上（其中一双高达96%+）。 岛内初中为什么完胜岛外初中？ 不是因为中考状元出在岛内厦门九中（2022）或者厦门五中（2021），也不是因为中考前100名岛内高达90+（2022）。而是因为，岛内入读一双外高中（尤其是一双本部）的机会更大。 （1）中考普招生（全市统一考试录取），厦门一中、厦门双十，在岛内的录取名额更多，录取分数线更低，名次要求也更低。2022年的数据月底将出来，大家先看2021年的官方数据。 （2）中考定向生（指定高中的固定名额，给到指定的初中学校），厦门一中高中本部的全部定向生（占总录取数的50%）、厦门双十高中本部的全部定向生（占总录取数的50%），只录取思明和湖里的生源。即便是位于海沧的外国语高中本部的定向生（占总录取数的50%），也有15%独独给到思明和湖里的生源。 这还没算入师资力量、生源质量、学校管理、学风传承、学习氛围等正向影响。 第三，再说金融价值 简单翻译，就是能贷多少钱出来。也可以理解为房子的评估价。 这一点至关重要。 买房无非三件事，资格（学历/医社保/厦门房数/贷款记录），首付（首期款），月供（月息）。 买确定性高的二手学区房，首期款=成交价-评估价*贷款成数+税费+中间费。成交价、税费、贷款成数、中间费大致不变的情况下，评估价能越高，首期款自然就能越低。 划重点！岛内，优质地段，比如BAA或BAB级别的次新学区房，评估价相对岛外更高；低首付买岛内学区房，才成为可能。  实战论！如何50万买350万+岛内学区房？ 问题来了，关键是如何做到：低首付，买岛内学区房？ 理解了上述价值观。接下来的一切，其实一道【几何代数】式的实践课。 客户情况：手头约50万，月供约1.2万，也就够着约350万的厦门学区房。 第一步，锁城市+区域。在厦门，锁定岛内，毫无疑问。 第二步，初选意向学区。第一片区（一双大同）、第二片区（一双华侨）、第四片区（外国语/湖滨/十一中/六中）、第五片区（外国语/湖滨/槟榔/九中）、松柏中学、莲花中学、外国语瑞景分校（瑞景小学直升），都是中上学区。双十思明分校、五缘实验、五缘第二实验、厦门五中等，学校虽好，奈何没有350万，直接PASS。 第三步，初筛意向楼盘。近地铁或BRT站，近商业，最好近学校，好卖，好出租。如第一片区的源通中心（BAB，2004，思北小学，思北BRT），如第四片区的米兰春天（BAB，2009，滨北小学，2/3号线体育中心站），如第五片区的文化大厦（BAB，1999，湖明小学，1号线莲坂站），如松柏中学的嘉华大厦（BAB，2004，嘉滨小学，1/2号吕厝站），如莲花中学的信和中央广场（BAB，2014，鹭江新城小学，1/2号吕厝站），如瑞景商业广场公寓楼（BAB，2005，瑞景小学，BRT洪文站）。对，BAB为主。如果是一两百万首期款，那就毫不犹豫BAA了。 第四步，初锁意向房源。必须是小户，但可以是大单间或小2房，楼层高，朝向好，有阳台最好。好卖，好出租。 第五步，测算贷款额度。首期款=成交价-评估价*贷款成数+税费+中间费。 只有50万，按揭贷行不通；岛内按揭贷，没个100万打底，就只能无缘学区房了。50万，扣除税费+中间成本，也就20几万实际首付。成交价约350万，那得能贷约320万。就找这样好贷款的房源。 第六步，实看意向房源。既然锁定的【好卖+好租+好贷款】的BAB学区房源，实看核心就是核一下户型，对一个眼缘。然后精算贷款额度，拟定拿房底线和资金方案。 第七步，谈判共赢业主。房子最终要讲缘分的。不是想谈低价格（降低成交价，减轻首付压力），就能谈低价格。一定是同时解决了业主的核心问题，才能谈到双方都能接受的价格。 有没有觉得，这样买的学区房，很像是精算出来的？！ 对，一起算出你要的学区房。然后按数据，筛选+实看+谈判，最终不过看十套以内，也就八九不离十了。  防火墙！怎样既少风险又保生活品质？ 买房千万条，安全第一条。 既要买房安全，更要持房安全，还要生活品质。成年人的世界，伤不起。 于是，可能要问，可是—— 房子会不会很破？ 对不起，按照目前选房的标准，房子根本破不起来。楼龄旧的房子，大多贷款能力差，首付反而可能更高。 贷款高压力大，怎么办？ 短期看，主要保障月供（还息）能力。岛内二手房限售2年，就得至少保障2年内的财务安全。匹配好至少2年还款额度的防火墙资金池即可。 长期看，以防家有不测风云。给家庭经济支柱，一份贷款额度大小的保单，用以对冲风险即可。 单间或小2房，怎么住一家老小？ 有实力，能一步到位，厦门岛内三四房，当然最好。首付100万+，月供2.5万+，走起。 凡事总有主次，人生总在不断进阶。我们得明确，当前，买对学区房是第一要务。 同时考虑到，岛内多校划片概率高，初中离房子可能比较远，到时候仍要搬去陪读。所以迟早也要租房，这是不争的事实。除非到时候，孩子读书到哪里，我们买到哪里。 也要重新理解【第四，居住价值】。【学住分离】是更可行的观念，落学位的房子，未必要自己住。有更好的房子去住，有何不可；避免频繁搬家，跟房东长租个六七年，跟房东谈好条件任性装修。 再算一笔经济账。因为我们筛选的房子，有一条就是“好出租”，比如银湖天峰单间可租到4000+。然后在小学附近租个三四房。实力不许，我们就添个2000+；财力许可，我们就加个四五千预算。六年算下来，也比买三四房的成本低太多 我们更要心有野望，三五年后家庭起飞，学位也用了，就卖了这套，置换更大更新。 |
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