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低效用地收回应当不低于市场价格!收回土地应按照征收标准来补偿

 whoyzz 2022-08-17 发表于湖北

低效用地的收回应当不低于市场价格进行收回。低效用地收回应当按照征收的标准来进行补偿。近期,浙江、江苏、福建、广东甚至一些中西部的省份都陆陆续续地开展了一些低效用地的整治活动。所谓的低效用地,其实每个地方的规定也不一样。有的地方规定企业的年纳税应当不低于一定的数额。有的低效用地是说企业的建筑规模达不到多少等等。那么,低效用地到底是不是一个法律用语呢?在咱们国家的法律上有没有这些规定呢?其实没有,在法律上没有这些规定。没有所谓的低效用地的这些概念,没有这样规定的。

在行政法上遵循的一个原则是法无明确授权不可为。对行政机关的授权,如果法律没有明确授权行政机关可以这样做,那么就不能这样做。到目前为止,咱们国家没有任何法律、法规、规章来授权给行政机关可以进行所谓的低效用地处理,法律上没有这个规定,也没有任何形式的授权。所以地方各级行政机关打着低效用地的名义来处置土地,收回土地等等各种做法是错误的。与它相近的法律有哪些呢?有土地使用权的收回,有闲置土地的处置,这是两个完全不一样的法律行为。

所谓的土地使用权的收回是根据《土地管理法》第58条第一项,因为公共利益的需要如果需要收回土地的,可以收回,并对土地使用权人进行适当的补偿。第二项是闲置土地,国土部发布了《闲置土地处置办法》,另外,在土地管理法及实施条例当中也都规定了闲置土地,所以闲置土地也属于法定的一种处置方式。具体的处置程序大家可以看一下国土部的《闲置土地处置办法》,办法规定土地超过一年不建设的就是闲置土地,但是区分是由谁的原因导致的。

《土地管理法》第五十八条 有下列情形之一的,由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:

(一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要,确需使用土地的;

(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(三)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;

(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

《闲置土地处置办法》第二条 本办法所称闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。

如果是土地使用权人自身的主观的原因导致的,有可能罚款,有可能无偿收回等等。如果是行政机关的原因,包括规划的调整,国家大政策的变化,土地利用总体规划的调整,文物保护或者甚至因为自然灾难等等这些原因全部归为行政机关的原因导致的土地闲置。这类的土地闲置处置方式要么换一块土地,要么有偿收回,按照市场价格有偿收回,要么提供周转用地,要么改变规划条件等等,总之处置方式都是有利于土地使用权人的。

所谓的低效用地处置是完全违法律上的物权法定、物权保护等等这些基本原则的举措。法律上只有为了公共利益的需要才有可能收回。与它相近的两个规定,一个是土地使用权的收回,一个是闲置土地的处置。如果真的是发生了这样的情况,当然可以。但是目前我们接到的很多地方的土地闲置与这两个都没有关系,就是单纯的低效用地。在低效用地的处置过程当中,我们也发现出现了一些不仅仅是因为企业土地效能比较低下这样的,还出现是为了房地产开发的需要,而把工业项目赶走,那如果说真是房地产开发的需要,第一它不属于公共利益的需要。

如果是土地使用权的收回要按照《土地管理法》五十八条的规定,对地上建筑物要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行征收,但是为什么用低效用地的方式呢?因为低效用地补偿的标准远低于上述两个行为。

低效用地补偿的标准房屋按成本价,有的都达不到成本价,还要折旧等等,土地也按等级,低的可能是按基准地价等这样的方式补偿。但是,法定的征收和收回是这样吗?当然不是。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋的补偿价格不得低于周边类似房地产的市场价格。这是铁一般的定律。那么,市场价和成本价差几倍,十几倍,几十倍都有可能。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

另外,关于土地使用权的收回,根据《土地管理法》第58条和最高人民法院指导案例、典型案例的相关规定,按照市场价格进行补偿。这里的市场价格不同于基准地价,不同于挂牌价,它接近于拍卖价。什么是市场价?就是双方在充分了解标的物和法律规定的情况下自愿出具的价格进行购买的价格就叫市场价。所以基准地价肯定不是市场价,挂牌价也肯定不是市场价。那为什么有的地方行政机关要用这种方式?也正是因为这样,很多地方行政机关不给出具任何书面的文件。

很多企业也因为这个情况的发生,导致无法继续经营,当然有经营非常好的企业,比如说我们曾经代理的浙江某企业案例,该企业本身是县里的纳税大户,居然企业也被认定为低效用地。按照国土资源部曾经出台过低效用地的指导意见,原则是土地使用权人要介入,要补偿,要到位,要尊重土地使用权人的意愿,公开透明等等。

《征收补偿条例》明确了“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。并进一步明确“作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。

那么这类的企业到底该怎么维权呢?其实也非常简单,这类的案件我们很多都是通过非诉的方式,也就是通过不打官司的方式处理。如果说非诉方式真的解决不了,就可以诉讼,比如说得认定相关部门收回违法、补偿违法、评估违法等等。这类的法律依据、事实依据都还是比较明确的。

另外,每个企业的实际情况也不太一样,因为确实每个企业的各种手续到底办到了哪一步,情况是不一样的。当然了,大部分企业手续都是很齐全的,比如企业是不是招商引资来的,所处的地段到底规划是怎样的,各种情况不一样导致采取的办法也不太一样。每个企业有一套属于自己的独特的办法,所以,各位企业主如果你们也遇到了这样的情况,可以先从以下几个方面做准备工作:

第一,尽量多的搜集证据,以及事实依据。第二,尽量多地翻阅查看法律法规的规定和国家的政策。第三,制定一个正确的维权方案,比如说要不要起诉,如果要告的话,告谁,怎么告,凭什么告,为什么告,依据什么告等等一定要搞清楚。这就需要咱们一定要找一个专业的法律服务团队。

在遇到行政诉讼等类似问题时,对具体行政行为有异议、不能接受,要及时寻求司法救济,通过律师的专业分析、证据梳理等找到问题解决权益维护的突破口。也可以搜“北京楹庭”看看我们以往整理的更多这类分析文章,北京楹庭也提醒各位当事人,遇到此类问题一定要及时向我们进行咨询,经过分析之后在了解法律法规、政策依据、相似案件处理思路之后再做决定,以免错过权益维护的最佳时机,给自己造成难以弥补的损失。

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