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【案情】 浙江某政环境艺术发展有限公司与浙江某房地产开发有限公司签订了一份名为《绿化、景观、市政工程建设工程施工合同》，约定工程承包范围为某小区绿化、景观、市政工程施工图纸范围内的园林建筑、园路、园林绿化、园林小品、景观水电及景观施工图上标注的其他所有内容。该环境艺术发展有限公司在施工合同签订后，按约履行合同，案涉工程已实际竣工，并经房产公司竣工验收合格，工程总造价为900余万元。房产公司已支付工程款580余万元，尚余320余万元迟迟未支付。该环境艺术发展有限公司请求房产公司支付剩余工程款，且请求确认该公司对房产公司的楼盘项目整体可拍卖工程（商品房、物业）价款享有优先受偿权，即具有优先执行权。 【观点】 一、住宅小区绿化、景观、市政工程与装修装饰工程没有本质的区别，可依照合同法第二百八十六条的规定，施工方对此建设工程价款享有优先受偿权。 二、住宅小区绿化、景观、市政工程是建筑物区分所有权中的共有部分，功能上服务于业主，而与他人利益无涉，可与属于发包人所有的专有部分一体实现折价、拍卖，不属于不宜折价、拍卖的工程。 【评析】 我国合同法第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本条是关于建设工程价款优先受偿权的规定，因条文本身规定较为简单，对于住宅小区绿化、景观、市政工程等不能单独折价、拍卖工程的工程款是否适用，实践中出现了一些争议。我们认为，住宅小区绿化、景观、市政工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。就其理由，详述如次。 一、住宅小区绿化、景观、市政工程与装修装饰工程没有本质区别 我国合同法第二百八十六条规定的是建设工程价款优先受偿权，但是对“建设工程”的内涵，理论上虽有论述，但主要讨论的是设计合同、勘探合同、无效建设工程合同以及转包、分包合同是否包含在内，而对不能单独折价、拍卖的工程，则鲜有涉猎。 对于实践中争议较多的土木、回填以及本案中的住宅小区绿化、景观、市政工程等是否适用合同法第二百八十六条的规定，法律和司法解释虽未进行明确的规定，但早在2004年12月8日，最高人民法院就发布了《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》[(2004)民一他字第14号]，明确装饰装修工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。按照最高人民法院民一庭的观点，装饰装修工程的承包人享有优先受偿权，符合下列条件：首先，装修装饰工程本质上属于建设工程。按照国务院颁布的《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》，国家技术监督局发布的《国民经济行业分类与代码》国家标准等，建设工程包含土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。其次，符合合同法第二百八十六条的立法本意。“当时建设部给人大法工委建议，要求规定建筑工程价款的优先受偿权的理由有两个：一是建筑施工企业以提供劳务为主；二是破产法、民事诉讼法规定职工的工资优先，所以工程的价款应当优先。”③因此，合同法第二百八十六条之所以赋予建设工程承包人优先受偿权，是因为拖欠的工程款中，除了工程材料费以外，相当一部分是承包人应当支付的工人工资和其他劳务费，故采取了特殊保护的立法政策。装修装饰工程款当中亦含有立法所欲特殊保护的广大劳动者及时获得劳动报酬的利益。第三，装修装饰工程的发包人必须是该建筑物的所有权人，或者发包人虽然不是所有权人，但建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系。 住宅小区绿化、景观、市政工程，在前两个方面，与装修装饰合同并无区别，惟对于装修装饰工程在物理上直接与房屋联结为一体，而住宅小区绿化、景观、市政工程则通过建筑物区分所有的方式与房屋联结为一体。但这种差异并不构成两者实质上的差异，只是在限定范围方面有所不同。装修装饰工程价款优先受偿权限定在装修装饰工程的发包人是建筑物的所有权人，或者建筑物的所有权人与承包人之间存在合同关系，以便于装修装饰工程与建筑物一体拍卖、折价；而住宅小区绿化、景观、市政工程则限定在如下情形：其一，房屋尚未出售，发包人原始取得住宅小区房屋以及绿化、景观、市政工程的所有权，与装修装饰工程的上述情形完全相同；其二，房屋尚未售罄，发包人与其他业主并为共有权人，需借由建筑物区分所有的方式测算发包人在绿化、景观、市政设施上所占的比例，与上述装修装饰工程类似。据此，按照“类似情况、同样处理”之法理，应参照装修装饰工程进行处理。 二、住宅小区绿化、景观、市政工程不属于不宜折价、拍卖的工程 住宅小区绿化、景观、市政工程属于合同法第二百八十六条规定的“建设工程”已如上述，但根据合同法第二百八十六条中的但书规定，不宜折价、拍卖的工程，则应排除优先受偿权的适用。一般认为，所谓不宜折价、拍卖的工程，分为两种情形：一是出于对公共利益的考量，如国家机关的办公用房、军事建筑、关系到国计民生、涉及公共服务、公用事业和社会团体的主要公益建筑等工程，折价、拍卖该类工程将损害到公共利益。二是客观上无法折价、拍卖的工程，如建设手续不合法等情形。 首先，住宅小区绿化、景观、市政工程不属于因涉及公共利益而不宜折价、拍卖的建设工程。公共利益作为一种公共服务，是为公众所欲求的，一旦提供了这种服务，就不能为提供者所垄断，而应为所有社会成员所共享。因此，任何公共利益的受益人是所有的人而不是某一或特定的利益共同体。倘若某种利益只是某些或特定利益主体受益，满足的是特定人的利益需求或愿望，这种利益不能成为社会的普遍利益，因此不是公共利益。⑤据上所述，当住宅小区的商品房尚未出售时，商品房与绿化、景观、市政工程均属发包人所有，因此不存在公共利益的问题；当商品房部分出售时，绿化、景观、市政工程服务于发包人和其他特定的业主，亦与公共利益无涉。 其次，住宅小区绿化、景观、市政工程不属于客观上不能折价、拍卖的建设工程。按照物权法第七十二条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”故住宅小区的绿化、景观、市政工程的价值已经包含在商品房、经营性用房等专有部分折价、拍卖所得的价款之中，可对专有部分折价、拍卖，使附着其上的绿化、景观、市政工程的价值得以实现。 |
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