有点吓人，深圳购买力快被消灭得差不多了

深圳楼市很难，近期依然没有好转的迹象。

很多朋友问我，深圳市场最近有没有什么新的变化？

答案是并没有，还是交易惨淡，房子滞销，买家躺平，房价阴跌。

大趋势依然没有变化，如果有，也是逐渐下行。

因为，楼市的购买力，快被消灭得差不多了。

深圳楼市，正变成存量市场。

由于调控迟迟不松动，外地人没法进场，本身深圳购买力就在变少。

而房价下跌后，人们对买房更加没了信心。

现在买房的，是真的不多。

因为经济下行，今年很多人都不敢下手买房。

有的真没钱，收入受冲击，被迫搁置了买房的方案。

有的有钱在手，但不敢背负债，宁愿去攒钱存钱或提前还贷。

还有的，是单纯是对深圳楼市失去信仰，生怕自己进去就被套牢。

一时间，深圳的购买力都集体冷静，楼市就突然陷入存量竞争。

之前有钱的客户，早就被新房市场，去化一大部分。

而最近所有新盘，都在变着花样抢客户。

什么首付分期，免息贷款，特价单位，高佣提成，各种大招一起上。

真的是宁愿累死自己，也要卷死同行。

很多客户首付还没凑满，就被拖着去买远郊首付分期的新盘。

说白了，镰刀太多了，韭菜不够用了。

短期内，除非有调控政策出台，否则市场还会继续惨淡一段时间。

我个人判断，深圳楼市应该会出调控政策，但出大利好的概率，可能不会太大。

这几天，高层来深圳视察，明确要深圳带头搞经济。

虽然房地产不是深圳经济的主要发力点，但从拉动数据来看，适当放松也是能促进经济发展。

更何况，之前传了这么久的参考价，到下半年也该调整。

所以肯定会有政策出台，但力度应该不会太明显。

因为深圳楼市还是很受全国人民关注，而且领导思路整体偏谨慎。

这个不好讲太多，反正懂的都懂。

深圳现在明显是买方市场，只要你有钱，有大把选择可以挑。

新房相对还好点，二手房就更加惨，根本没什么人买。

由于价格更低，贷款更足，楼龄更新，新房竞争优势非常明显。

同价位下，人们肯定优先选新房，新房在疯狂虹吸仅存的购买力。

现在深圳市场特别卷，已经卷到，连新房之间，也要开始抢客户。

绝大多数二手房，处境会非常艰难。

更可怕的是，深圳新房卷，还不是卷一时，而是要卷3年！

根据十四五规划，深圳这几年要大批量建新房，到2025年前要建设商品住房35万套。

本身市场就很惨淡，新房慢慢也不好卖。

深圳新房去化时间，已经从年初的6.72个月，到6月底的8.07个月。

未来还会有大量的竞品入市，来冲击整个市场。

这会导致，不管是新房，还是二手，竞争内卷会更加恶劣。

如果没有调控，或不割肉降价，很多房子都会非常非常难卖！

有朋友可能会说，不对啊，熊大，7月份深圳二手房，还是有2000多套的成交。

我问了下后端的同事，目前成交的二手，绝大多数是低于指导价的龙岗次新三房，少部分是学区房和改善4房。

为什么他们还会买二手？

因为它们相对于新房，还是有很强的优势。

二手房本身就是现房，买完就可以住，有需要也可以贷款融资。

龙岗很多次新房，已经接近或低于指导价。

同样价格，买新房确实会便宜点，但买二手不用等，钱也差不多，买完马上就能使用，还不用租房过渡。

前两周我们在线下举办学区房沙龙，家长报名的情况也很不错，点名就要买学区房。

买学区房及时上学，也是新房没办法实现的优势。

还有就是改善4房，深圳现有供应的新房，暂时冲击不到这个价位的房子。

不管是地段、总价还是产品，核心地段的改善次新，还是有很明显的优势。

前几个月卖得还不错，近期也陆续有些成交。

这些产品，还是有它们的购买力支撑。

这几天，信贷朋友跟我聊天，说深圳银行最近也特别卷。

银行钱特别多放不出去，但合格的借款人却很少。

大家可以留意下，最近接到的贷款电话，是不是特别多？

而且，如果你仔细研究，你会发现：

近期的信贷产品利率，确实很划算，有些甚至比房贷更低。

最近，央行再一次变相降息，MLF降低10个基点，预计LPR也会下降。

以后你贷款，肯定是越来越便宜。

为什么要这么卷？

因为现在敢借钱的人，是真的不多。

7月社融数据，断崖式降低，居民中长期贷款也在下降。

人们不仅不借钱，在存钱，还在提前还贷。

最近，我们有几个客户想转贷，申请提前还款。

银行各种话术卡脖子，又是说有罚息，又是说有限制，又是要合同编号等。

总之就是流程很复杂，不希望你把钱提前还掉。

毕竟这玩意，跟银行收入和个人绩效直接挂钩。

原本银行可以躺着赚30年利息，现在你要提前还掉，对方肯定不欢迎。

今年贷款还有个迹象是，人们借钱不是为了多搞钱，而是为了活下去。

以前个人和企业借钱，是看到有赚钱机会，看到钱便宜，所以借出来套利扩大生产。

但现在情况不一样，大部分个人和企业，不太愿意借钱。

就算借钱，也是为了降负债，以及做防守计划。

很多人，本身贷款利率很高的，因为工作等需要，想转成低息贷款。

另外还有少部分，杠杆特别高，月供特别大的，也会想着做一笔钱做防守，保证生活开支有着落。

当资产价格下跌，市场预期下滑时，人们不管是赚钱还是借钱，都是为了还债，仔细想想其实很恐怖。

这其实，就相当于购买力消失了。

有点像是，涨潮后突然一退潮，很多就直接搁浅倒在沙滩上。

除非有大利好政策出台，否则楼市还会继续面临购买力不足的真空状态。

绝大多数新房和二手房，都不好卖，而且极度内卷。

价格阴跌还会持续，少部分产品才会有结构化行情。

当然，被错杀和误伤的产品，也会有很多。

整体来说，今年楼市其实不适合乱动，越动错得越多，很多人跟楼市已经没关系了。

但别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。

有钱的朋友，还是可以好好蛰伏，积累好资金，看准优质标的，一次下对重注。