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房屋作为不动产物权，其设立、变更、转让和消灭应当经依法登记，其物权的变动自记载于不动产登记簿时才发生效力。
张三与李四于2000年相识并同居生活，同居期间，李四将其原有19平方米旧房产权登记在张三名下，二人在这一旧房中共同生活。 2003年，张三出资在原有房屋基础上加盖了20平方米，并将该房屋产权登记在自己名下，但是房屋仍由两人共同居住。 2006年，政府进行棚户区改造，将上述张三名下39平方米房屋进行产权调换，置换为面积62.7平方米房屋，张三补交了房屋差价款29972元，房屋产权登记在张三名下，登记共有状况为单独所有。 2018年，张三与李四因感情不和，开始分居生活，因李四父母家人都在国外，因此置换所得房屋由李四居住。但张三不想与自己亲属一起居住，因此多次上门让李四搬离均被拒绝，于是张三将李四告上法庭，请求判令房屋归张三所有。 一审法院经审理认为，依照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的相关规定，虽然未办理结婚登记却按照夫妻关系同居生活的行为，具有一定违法性和危害性，但是为了保护妇女和儿童的合法权益，有利于婚姻家庭关系的稳定，维护安定团结，在一定时期内，有条件的承认其事实婚姻关系，是符合实际的。因此解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理；在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的而贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。 本案中，张三与李四同居后，李四自愿将自己的19平米的房屋登记到张三名下，视为成立赠与关系，即李四将房屋赠与张三，该房屋应视为张三个人财产。在原房屋面积上增加的20平方米虽系张三出资，但仍属二人同居期间取得，故也应属于二人共同财产。双方在19平米房屋基础上增加的20平米房屋面积与置换后所得房屋之面积差额，应当视为双方同居期间所得共同财产，即双方同居期间所得共同财产为23.7平方米。应当按比例划分。综上，张三应分得房屋65.15%（40.85平方米），李四应分得房屋34.85%（21.85平方米）。 经相关机构评估，该房屋估价结果为267102元，由于该房屋登记于张三名下，且张三占有房屋大部分份额，故张三应当补偿李四93085元差价。 综上，法院作出如下判决： 一、面积62.7平方米的房屋归张三所有； 二、张三与本判决生效后十日内，向李四支付房屋折价款93085元； 判决作出后，李四心中不服，提出上诉。 在法庭上，李四及其辩护人表示，李四虽将19平方米房屋登记在张三名下，但是李四并不存在赠与的意思表示，故房屋仍应当视为二人的共同财产。且张三仍有亲属房屋可以居住，而李四亲属均在国外，仅有这一套房屋可以居住，故恳请二审法院处于人道主义关怀，改判房屋归李四所有。 张三及其辩护人辩称，19平方米的房屋为李四赠与张三，是双方在同居期间的真实意思表示，并自愿将产权登记在张三名下。李四家人虽都在国外，也并无其他房屋可以居住，但是其每月有三千多元养老保险金，足以支持日常生活。而李四却并无收入与住房，因此一审法院判决并无不妥。 二审法院经审理认为，双方当事人并无提供新证据，张三李四同居期间，李四将19平米的房屋登记在张三名下，为双方当事人真实意思表示，且双方均为完全民事行为能力人，故房屋所有权已发生变动，转移至张三名下。李四对自己提出的“李四并不存在赠与的意思表示，故房屋仍应当视为二人的共同财产”主张未能提供证据加以证明。一审法院将所有权判给张三，由张三折价补偿李四的行为并无不妥。虽然李四亲属均在国外，除涉案房屋外并无其他住所，但是张三给予李四的房屋折价补偿款与李四本人每月三千余元的退休保障金足以维持生计，故一审法院判决并无不妥。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，对李四的上诉请求均不予支持，二审法院判决如下： 驳回上诉，维持原判。 房屋的所有权归属问题在继承、共同财产分割、抵押等许多情况下都会引起争议。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，不动产物权的变动，以登记作为变动要件。当我们购买房屋时，所涉及的变动模式为债权形式主义模式，除了需要有房屋买卖合同外，还必须在房产登记簿上进行登记。若登记簿的记载与产权证的记载相矛盾，则以登记簿为主。当登记簿出错时，则可提供相关证据证明登记簿登记错误，并对房屋真实权利人进行确认。而在本案中，二人同居期间，李四已将房屋登记在了张三名下，又无证据证明李四处于其他目的而并非出于赠与目的将房屋登记在张三名下，故法院只能按照登记所体现的权利状况进行判决。 第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 文案：许昕悦 编辑：周志坚 审核：曹 凯 |
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