 案 例 1987年4月，村民陈某将其一处宅基地出售给同村村民甲，甲随后对地上房屋进行了改建。1989年12月，甲申领了县政府核发的《集体土地使用权 证》（××集建〔1989〕字第099号，以下简称“99号证”），证载用地面积176平方米、四至范围与买卖协议一致。1988年11月，陈某将其另一处宅基地出售给同村村民乙，买卖协议中约定的用地范围是：临公路处南北长4.7米，临河处南北宽4.2米。乙随后在该宅基地上建房并于1989年5月竣工。1995年3月，乙申领了县政府核发的《国有土地使用权证》（××国用〔1995〕字第0021号，以下简称“21号证”），证载附图显示，临公路处长4.8米，临河处宽4.6米。 甲、乙购买宅基地协议及99号证、21号证附图均显示，双方宅基地相邻处有空隙、界线清晰。1998年5月，乙在房屋改扩建中占用与甲宅基 地 相 邻处空隙砌了墙，甲当时未提出异议。2005年11月， 乙将上述宅基地出售给村民丙，丙于 2006年4月申 请办理登记手续期间，甲以乙占用其地基为由，向 县政府提出土地权属争议处理申请。 县政府受理后于同年10月作出土地权属争议处理决定，具体内容为：（1）乙的宅基地四至界线按买卖协议约定范围确定，证载面积超出协议约定部分（以下简称“争议地”）使用权归甲；（2）因21号证载明范围与原始依据买卖协议不一致，对21号证予以注销；（3）争议未解决前，停止办理乙、丙间房屋转让登记手续。乙、丙不服提起行政诉讼，人民法院以程序违法为由判决撤销该处理决定。此后，县政府又先后两次作出内容类似的土地权属争议处理决定，均被人民法院判决撤销。 2015年5月，甲再次申请土地权属争议处理，县政府于2016年5月作出××字〔2016〕004号土地权属争议处理决定书（以下简称“4号处理决定”），再度将争议地使用权确定给甲。丙不服，申请行政复议，市政府作出××复决字〔2016〕012号行政复议决定（以下简称“12号复议决定”），维持县政府的处理决定。丙不服，提起行政诉讼，请求撤销4号处理决定及12号复议决定，责令登记机构为其办理登记手续。 一审法院认为，4号处理决定依据的99号证颁发在前，该证在未经法定程序撤销前，具有法律效力，应当是确定土地权属的依据，丙的房屋受让于乙，乙的21号证已被注销；根据相关规定，土地权属存在争议的不予登记，丙要求办理登记的条件不成就；市政府的维持复议决定认定事实清楚、适用法律正确，程序合法。综上，一审法院于2019年8月 判决：驳回丙的诉讼请求。 丙不服，提起上诉。二审法院认为，甲、乙的不动产权证四至清楚、无交叉重叠；本案纠纷源于乙取得21号证后，在扩建房屋时将墙壁砌在甲房屋墙基上而产生，该纠纷不属于土地权属纠纷，应当通过侵权或者相邻权纠纷处理方式解决。2020年4月，二审法院作出（2019）××行终259号行政判决（以下简称“259号行政判决”）：撤销一审行政判决；撤销县政府4号处理决定及市政府12号复议决定；驳回丙的其他诉讼请求。 2020年7月，县不动产登记机构通过更正登记程序恢复21号证登记内容，向乙颁发了××县（2020）不动产权第0006号不动产权证（以下简称“6号不动产权证”）。甲不服，诉至人民法院，请求撤销6号不动产权证颁证行为。 疑 惑 01 不动产登记颁证后发生的争议如何寻求救济途径？ 02 如何纠正错误的不动产注销登记行为？  问题解惑  其一，关于不动产登记颁证后发生争议的救济途径问题。根据《土地管理法》《土地权属争议调查处理办法》，以及《国土资源部办公厅关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》等规定，土地权属争议一般是指登记前，土地权利人、利害关系人因土地所有权或者使用权归属产生的争议，已登记颁证且四至范围界定清晰，不存在重叠、交叉或包含等情形的，不应认定为土地权属争议。对已登记土地的四至范围是否有交叉重叠，应当以登记机构颁发该证时各方的四至界线为准，登记发证后当事人改变四至界线的，在经依法审批并取得新的不动产权属凭证前，并不能引起原有不动产四至范围的变化。不动产登记争议是对登记后有关登记事项及内容产生的争议。侵权纠纷或相邻权纠纷是指当事人之间不动产权利归属清晰，在不动产利用过程中因侵犯对方合法权益或影响对方生产、生活而产生的争议。 土地权属争议、不动产登记争议与侵权纠纷或相邻权纠纷涉及的法律关系不同，处理所依据的法律、程序以及事实认定规则等也不相同。 本案中，甲乙双方宅基地登记的四至范围明确、界线清晰，并不存在交叉重叠；乙登记后因房屋扩建而向外扩张部分在其依法审批和变更登记前，并不能引起21号证四至范围变化。因此，本案并不属于土地权属争议，虽然21号证客观上存在瑕疵，但甲并未针对该登记行为提出异议，因而该争议也不属于不动产登记争议。本案争议的根源是乙取得2号证后扩建房屋扩大实际占地范围，在法律上应属于侵权或相邻权纠纷。县政府混淆土地权属争议、登记争议与侵权争议处理程序，导致屡次作出决定，屡次被撤销，争议持续长达10多年。 因此，准确判定争议性质和类型是解决不动产纠纷的前提，如果属于权属存在争议，则应暂缓登记，先解决权属争议；如果属于登记错误引发的争议，则应引导当事人通过申请更正登记、行政复议、行政诉讼等方式寻求救济；如果属于侵权纠纷或相邻权纠纷，则应通过民事诉讼解决，混淆争议处理程序既不利于纠纷解决，也增加了当事人累诉和社会成本。 其二，关于不动产注销登记错误的救济问题。实践中对于不动产登记错误的纠正，一般通过撤销登记行为和更正登记方式处理。关于撤销登记方式，虽然从法律上讲，登记机构对自身错误行为有权主动撤销，也有义务根据行政复议机关、人民法院的撤销决定及判决撤销错误登记行为。但是，目前国家层面和除深圳等个别地方外的绝大多数地方立法中并未规定撤销登记，实践中已极少采用此方式纠错。关于更正登记方式，《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范（试行）》规定了具体的程序，其中依职权更正登记是不动产登记机构针对登记错误或登记依据被司法机构、行政机关撤销后需要恢复原有登记状态时，通常采用的处理方式。本案中原有登记错误即是通过更正登记程序纠正，一、二审法院也予以认可。 综上，本案一审法院经审理认为，据以注销21号证的处理决定已被人民法院撤销，登记机构基于生效判决认定的事实和判决结果，将注销2号证书登记行为予以更正并颁发6号不动产权证书，在该证登记信息与21号证完全一致、四至界线没有变化的情形下，未侵犯甲的合法权益。随后裁定：驳回甲的起诉。甲不服，提起上诉。二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。 作者单位：自然资源部不动产登记中心 《中国不动产》2022年第8期  i自然全媒体 编辑：马康 供图：马康 初审：郑雪蕾 审定：李军晶 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 ·END· 中国不动产 让不动产信息“动”起来 |
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