短期不再看金融，中期不再看土地，长期不再看人口

早在2017年，一则关于买房置业的逻辑走红，并逐渐成为多数购房人的置业信条

—— 短期看金融，中期看土地，长期看人口。

理论简明扼要，角度一针见血，从三个重要维度对地产的发展做出条件性预判。

当年荣登首富的许老板或许也是因该理论而赏识任博士，才不惜花1500万年薪将其招于麾下。

虽许老板后来的发展令人唏嘘，但这也都是后话，站在当时没有人会质疑这15字箴言的正确性。

短期看金融，啥意思？

即你要盯着利率水平，盯着货币超发程度，盯着政策允许的杠杆程度，盯着房产撬动资金的能力……

如果金融方面都指向宽松，那么房价一定会涨，毕竟人总要回家，货币最后也要找个去处。

中期看土地，啥意思？

首先你要理解西方经典的'市场供需理论'，即供小于求则涨，供大于求则跌；其次你还要理解东方特色的'土地财政'模式，房价背后是地价，地价背后是地方收入，地方收入不仅决定了城市GDP锦标赛谁输谁赢，还决定了领导是上还是下……

所以可开发土地较少的板块一定会涨，如市中心；而且领导也必须在市中心外再开辟新的板块，毕竟这能卖的地更多，如各种产业新城，新区……

长期看人口，啥意思？

如果说上条中的土地决定供给端，则人口决定需求端，所以房价不仅要土地多少，更要看潜在购房者的多少。

所以要观察人口流动趋势，关注哪些城市能通过经济活力吸引更多年轻人。

对于经济持续高增长的城市，对于人口持续净流入的城市，房价一定会持续涨。

总结一下就是对于人口还在净流入的城市，土地供应少的城市，遇到货币宽松的时期，就放心买吧，不会错的。

当年很多人凭借这套逻辑上车了强势城市后迅速甩开了同龄人，也有很多人下车弱势城市反超了前一辈人。

但奇怪的是，近一年这套理论已经不管用了。

 

 

当下金融端，大半个身子已经被水淹了。

如下图所示，蓝色面积图代表广义货币供应量（左轴），2017年时还是158万亿，而如今直接飙到258万亿。

5年多的时间干了100万亿，就是这么豪横，就是这么给力。

如果你对数字没有概念，那你也可以看下图中红线（右轴），即广义货币的供应同比。

我们可以清楚地看到，当前12%的同比增速已经创造了近5年新高，上一次破12%还是2015年那波轰轰烈烈的大行情。

看完钱的数量，我们再看下钱的价格。

如下图所示，黄线与绿线代表的lpr我们就不解释了，近半年的下调次数与幅度都贼拉给力。

但lpr只是基准利率，最后钱到我们手里并不一定是按照这个价格，所以我们还要看下图中的蓝线与紫线。

紫线是市场主体一般贷款的平均利率，下降趋势尽享丝滑；蓝线是真实个人住房贷款平均利率，以近乎75度斜率往下猛砸，实现了历史上第一次与5年lpr的接轨。

货币数量贼给力，货币价格更给力，单看金融端，按照任博的理论房价应该是涨的，但事实并没有。

再看土地端，供应量已明显紧缩。

如下图，这里先解释一下，对于购置土地面积这一数据，我们做了3个月的移动平均处理，如此一来方便大家更容易看清供地面积变化趋势。

下方红线面积图（左轴）是土地购置面积的绝对面积，大家应该发现了自2015年开始持续加大土地供应，2020年达到峰值；可奇怪的是，强供给的这段时间房价却是持续景气的。

下方蓝线（右轴）是土地购置同比，本轮周期自2021年开始正式迈入负值，这意味着土地供应在急剧收缩，且收缩深度创10年新低。

单看土地端，按照任博的理论此时房价应该是涨的，但事实也没有。

看到这相信有人会说，看土地购置面积有毛用，买了地房企又不一定会开工。

既然如此，我们再从房企的新开工面积角度看看。

如下图，这里先解释一下，对于房企新开工面积受季节性因素影响较大，为了方便大家看清趋势，我们对该数据做了季节性波动调整。

通过上图我们可以清晰地看出，自15年开始随着土地购置面积的增长，房企的新开工面积也保持正向增长，意味着房屋的总量供应亦在加速供应。

从2018年至2021年持续保持高位，2021下半年开始滑落，当下已回落至2015年启动前的房屋供应。

当然在土地供应方面，最能说明问题还是地方的土地出让金，如下图

土地出让金越高，一方面是土地出让宗数的提高，另一方面则是地价的太高。

近期供应在减速，单从房屋供应端看，按照任博的理论此时房价应该是涨的。

最后再看人口端，城市间结构分化正在持续加剧，如下图

先看总量（下图蓝线），从人口自然增长率上看，2016年后便开启下滑之路，2017年后从数据上看已是负增长。

但是总量无意义，重点还是要看结构。

如下图红线，我们发现近10年流动人口数量却是持续增长的。

流动人口，即人户分离人口中不包括市辖区内人户分离的人口。

3.85亿的流动人口背后意味着轰轰烈烈的人口迁移并未停止，这个基本前提大家要明白。

通过统计局2020年的常住人口数据，我们可以看出北京与东南沿海省份几乎接受了绝大部分流动人口。

在这个角度，以上地区房价涨幅领跑全国不无道理。

但是人口净流入则意味着永远涨么，答案不一定。

如京城，常住人口已连续6年负增长，理论上是跌的。

但实际上依然不影响房价飙升，依然不影响京城楼市是全国至高信仰。

再如新一线中的5大金刚，常住人口持续领跑，在2021年持续保持高姿态。

浙江、广东、湖北、江苏、福建，2021 年人口增量规模居全国前五，去年一年常住人口数量分别净增72万、60万、54.7万、28.1万、26万。

29个重点城市中，人口增量最多的是成都、杭州，人口净流入分别为 24.5万、23.9万。

2021年，成都常住人口数量为2119.2万，2010-2020年常住人口增量高达581.89万；杭州常住人口数量为1220.4 万，2010年-2020年新增人口共计323.56万，新一线城市人口流入趋势明显。

人口在持续流入，单从人口端看，按照任博的理论此时房价应该是涨的，但事实上也并非如此。

如上图，我们发现自14年至今5大金刚的二手房房价总体而言上了不止一个台阶，但近些年却与人口发生背离。

就2022年，我们发现除成都楼市近期还上涨外，其余四座城市陆续发生回调。

是的，同样的逻辑内部之间开始出现分化，同样的理论已经不再适用于每个城市，每个板块。

 

过去，'短期看金融，中期看土地，长期看人口'是绝对正确的，但当下看已全部失灵。

按照该框架套，金融端看涨，土地端看涨，人口端更是看涨的城市，虽有特例出现，但多数都没有得到持续。

原因其实很简单，该框架适用于市场上涨周期，金融、土地、人口三要素可以在不同程度上为楼市推波助澜，火上浇油，但下行周期中却会集体失灵。

近两年看，楼市发生了许多大事，有影响行业的，有影响情绪的，有影响经济结构的，更有影响社会价值观的……

但3.85亿流动人口，258万亿广义货币，以及东方人对家不可动摇的执念，都足以让我们冷静下来思考本轮楼市将以何种方式爬出深坑。

在上涨周期中，我们可以'短期看金融，中期看土地，长期看人口'。

但是在地产爬坑周期中，结合当下经济背景，楼市短期看什么，中期看什么，长期看什么，值得我们再次思考。

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