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“难！太难了！尤其是这两个月，特别难！工作一点干劲都没有。” “以前卖1.7万/平的房子，现在降到1.1-1.2万/平，甚至更狠，还卖不掉。” “现在，住宅普遍都不好卖，酒店式公寓/办公更扛不住，只能这样熬，听天由命吧......” 就在今天，我在南京相关二手房网站上看到，处于江北隧道口、紧贴着10号线浦口万汇城地铁站，地理位置非常优越的明发财富中心新成交2套二手房源，价格简直低到离谱！ 建面约69平米的户型，成交总价只有68-70万，单价在1万/平上下，其中一套甚至不足1万/平，单价约9856元/平，着实让人非常惊讶！
要知道，明发财富中心在新房时期，尤其是在2017-2018年的楼市鼎盛时期，新房销许均价都在1.75-2万/平，折扣下来均价在1.7万/平左右。 与此同时，对比当下小区二手房挂牌价15317元/平，1万/平左右的成交价，减幅达1/3，创下小区交易超低值。
与此同时，更加引起我注意的是，聚焦到这2套低价房本身，从房源的成交周期上来看，挂牌价72万，这么低的价格还经历了3-4次调价，最多历经450天才成交？
看似远低市场价的“福利房”，为什么卖得如此艰辛呢？ 对此，我联系到了相关中介经纪人，他让我透露了以下5点真相： 1、房主急用钱，急卖房源可谈空间大，相对会便宜不少； 2、市场下行，现在明发财富中心的二手挂牌房价普遍不高，正常在1.1-1.3万/平不等； 3、现在小区在售的挂牌房源中，房主诚意出手，价格在1万出头/平的比比皆在，竞争激烈。 4、明发财富中心总共6栋，其中2栋是酒店式公寓、4栋是办公，虽然房价差不多，但不少人对办公产品有抵触，因此成交不算高。
5、明发财富中心目前还有一定新房在售，层出不穷的特价优惠，单价超低，对二手市场也会形成一定冲击。
1、21年20-2022年期间，小区房价还是偏稳的，均价基本都在1.4万/平以上，但到了2022年，房价直线下滑，均价在1.1万/平左右，其中大部分房源的价格都在1万/平上下徘徊。 2、从整体成交量上来看，明发财富中心的二手交易量并不多，2年多的时间，该网站上仅成交了18套，相对有限。 3、从成交周期上来看，不少房源的交易周期都在200天以上，去化周期长。
一言以蔽之，虽然曾经在新房时期卖的风风火火，但当下的市场行情下，明发财富中心的二手酒店式公寓/办公的日子并不好过...... 当然！放眼江北酒店式公寓/办公市场，日子相对不顺的并不止明发财富中心一家！ 我盘点江北长江隧道口主力在售的二手房酒店式公寓/办公产品，二手房价交易均不高，昔日买入这里的投资客要哭晕了...... 1、东方万汇尊邸（酒店式公寓）：2022成交均价约11986元/平 根据365南京二手房网站数据，年202010月小区挂牌均价约13464元/平，2022年8月小区挂牌价约11656元/平，房价降幅约2000元/平。
2022年至今，东方万汇尊邸小区共卖出35套房源，成交均价约11986元/平。
2、东方万汇国际公寓（酒店式公寓）：2022成交均价约12871元/平 根据365南京二手房网站数据，年202010月小区挂牌均价约13671元/平，2022年8月小区挂牌价约11507元/平，房价降幅约2164元/平。
2022年至今，东方万汇国际公寓小区共卖出20套房源，成交均价约12871元/平。
3、明发新城中心（办公产品）：2022成交均价约13391元/平 根据365南京二手房网站数据，年202010月-2022年8月期间，小区房价基本都在1.25万-1.5万/平之间波动。
2022年至今，明发新城中心（办公产品）共卖出8套房源，成交均价约13391元/平。
不得不说，以上列举的楼盘位置真的是没话说，既处于江北长江隧道口，又紧邻地铁口，但房价仅仅只有1.1-1.3万/平，相比前几年市场，着实都下降了不少。 另外，更加值得注意的是，在我们很多人的印象中，二手酒店式公寓/办公产品交易难，主要原因为相关交易税费高。 但我实探中介后，发现事实并非如此！除了东方万汇城北区因为是早一代产品，二手房高于新房，产生一定增值税，其他几个小区基本没有增值税，因此税费并不高。 那么，江北酒店式公寓/办公为啥依旧这么难卖，背后到底隐藏着什么？这种房子未来还值得买吗？我分析了以下6点原因： 1、市场环境遇冷，投资客退场 7-8月本来就是楼市淡季，且伴随着南京楼市环境遇冷，在一系列政策利好的刺激下，并没有非常明显的好转迹象，购房者对楼市预期下降。 而酒店式公寓/办公本来就是投资型产品，随着投资客退场，需求端减少，产品供应端当然也会随之降温。 2、产品客群相对有限，供大于求 聚焦江北酒店式公寓/办公市场，客群主要分为三类： ①单身青年的过渡性居所；②老年客群的养老居所；③投资。 在客群有限的情况下，供应量不减，二手酒店式公寓/办公之间产生踩踏，当然对房价也对产生影响。
3、新房酒店式公寓/办公的冲击 据粗略盘点，江北有酒店式公寓/办公产品规划的楼盘有接近20家，目前在售的楼盘中，降价促销的范围非常广泛，涉及江北核心区、隧道口、高新...... 要知道，新房与二手房抢客户，二手房当然会处于一定弱势。 4、江北新区城市配套有待于进一步完善 从现阶段的江北新区发展来看，虽然很多重要城建都在加速推进中，但从城市配套成熟度上来看，还有很多进步空间，尤其是新开发板块周边，配套都还在建设中。 倘若没有相对完备的配套，那么暂时就吸引不少很多人口进驻居住，没有居住需求就带动不了租房、住房、买卖等市场的发展，达不到人们对酒店式公寓/办公的心理预期，从而劝退这部分客群。
5、租金水平相对一般 放到南京整个市场来说，酒店式公寓/办公遍布各大板块，从租金收益来看，同等30-40平米的小户型，河西的龙湖时代上城租金在4000元/月左右，南京南站的证大喜马拉雅、万科尚都荟、万科九都荟租金在3000-3500元/月，而江北隧道口的租金在1800-2000元/月左右，相形见绌！
6、产品自身因素 酒店式公寓/办公是一款优势与不足非常明显的产品，其中不足的地方有40年产权，无学区，不能落户，户型一般，得房率低，水电费、物业费较高，居住人群混杂......这些不利因素也会导致买房人打退堂鼓。
最后，你觉得江北市面上的酒店式公寓/办公产品值得买吗？ |
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