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火花S-Park最新获悉，“普洛斯新经济不动产投资信托基金（GLP New Economy REIT）”（下称“普洛斯产业园REIT”）在新加坡交易所（SGX）的IPO上市宣告搁浅，原因不详，是否重启仍不明晰。 普洛斯产业园REIT赴新上市在2022年初传出消息，本来IPO在4月份已经进入交易前投资者教育（PDIE）阶段，预计会在5月5日提交招募书，并在月内完成发行，但最终决定搁置，梅志明“再战狮城”的愿望只能往后延一延了。
这次赴新加坡发行REITs，普洛斯进行得非常低调，可谓讳莫如深，在国内没有丝毫的风声放出来，以至于国内的资本圈、物流界、园区界几乎无人了解个中真相。 据火花 S-Park了解， 普洛斯产业园REIT入池资产包括物流仓储（7个）、科技园区（2个）和标准厂房（3个），NLA（净可出租面积）为136.2万平米，估值约91.47亿元人民币，2022年的预期分配收益率为5.7%。
其中，7个物流仓储分别为上海金桥工业园、厦门翔安物流园、济南齐河国际物流园、中山物流中心、广州云埔物流园、广州南岗物流基地和海宁尖山物流园，NLA为79.6万平米，平均出租率为96.3%，估值为47.29亿元。
2个科技园区项目则位于中国西部的两大重镇——成都环普高新科技园和西安环普国际科技园，NLA为36.6万平米，平均出租率为75.7%，估值为35.61亿元。
3个标准厂房项目分别为南通环普现代产业园、天津西青普达物流园和环普天津空港智能制造产业园，基本全部为单层钢结构厂房，NLA为20万平米，平均出租率为81.8%，资产估值为8.57亿元。
尽管目前并不清楚本次普洛斯产业园REIT上市搁置的原因和后续计划，但2022年7月的两件事情应该可以跟此事关联起来。 首先是7月6日普洛斯宣布“普洛斯中国收益基金V”设立，该基金是普洛斯首只中国离岸美元收益基金，也是迄今为止中国规模最大的私募物流收益基金，其资产管理规模达到50亿美元（335亿人民币），投资于2013年成立的普洛斯中国物流开发基金一期（“普洛斯物流基金I”）旗下资产——位于中国27个城市的54处物流园，总面积超过500万平米，出租率超过90%。 其实，对于普洛斯来说，退出的方式是非常多元化的，无论是打包作为REITs上市，还是卖给核心基金，都能够实现套现回报，无非是对时机、收益等多方面因素的权衡而已。 第二件事情就是另外一种退出渠道的打通。几乎与普洛斯发基金的同时，国家发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，中国公募REITs的扩募工作正式拉开序幕。 据火花S-Park了解到，现在第一批发行公募REITs的众多发起人都已经开始实质性的推进扩募，在年底之前可能会有第一批扩募的案例出现，其中包括园区公募REITs。 2021年6月21日，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（508056）（下称“普洛斯C-REIT”）上市，其底层资产是普洛斯分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群的7个物流园区，总建筑面积达70.50万平米，这是上交所首单物流仓储公募REITs，也是首批9单中唯一一个原始权益人不是国有企业而是外资企业的特例。
普洛斯C-REIT交易结构图（制图：火花S-Park） 在普洛斯C-REIT之后，几个物流地产的竞争对手易商红木、宝湾物流也都不甘示弱，纷纷正式开启了公募REITs的申报工作。因此，如果普洛斯看到政策风向利好，搁置新加坡REITs上市事宜，转而进行C-REIT的扩募也并非没有可能。 中国物流仓储REITs的扩募是由顺丰首开先河。2022年6月6日，在香港联交所IPO上市一年后，顺丰REIT（02191.HK）启动了首次扩募，购入了长沙顺丰丰泰产业园资产，这也给国内基础设施公募REITs的扩募带来一定的借鉴意义。 一个比较有意思的地方是，一旦普洛斯C-REIT选择扩募，能否像新经济产业园REIT一样将普洛斯手中的科技园区、标准厂房、数据中心等一并纳入扩募池是个很大的悬念和看点。 上交所和深交所在2022年5月31日发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》第五条中规定“拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型”。按照此规定，公募REITs在扩募过程中，拟装入资产的类型应与原来持有资产类型为同一类别。 那么，像普洛斯这样同时拥有物流园区和产业园区的究竟能否算同一类别？从本质上来说，二者都属于永续产权类，且主要依靠租金收入，管理能力体现在客户招商能力和物业管理水平上，归于同一类别并不算过分，而且新加坡的凯德REIT、腾飞REIT也是物流、厂房、园区、商业混合型的REITs。 |
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