筹备组日常事务之特定专有部分面积对应业主身份人选的确定

筹备组，一般有两个名称：首次业主大会会议筹备组、业委会换届筹备组。前者是物业区域内依法成立的为筹建首次业主大会会议召开成立的工作小组，后者是物业区域内依法成立的为业委会换届会议召开成立的工作小组。两者虽然名称有差异，但法定职责相似。至于有哪些职责，见法条（这里不赘述）。现在我们就筹备组中的相关职责之一“确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积”相关的内容做简明阐述。

一．业主的基本概念

业主即物权（房产，建筑物专有部分）的所有权人。包括：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得所有权的人、因继承或者受遗赠等而取得物权的人（自继承或者受遗赠开始时发生效力）、因人民法院或仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让（自法律文书生效时发生效力）等。

二．业主大会中业主投票权数的确定

业主大会中业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

注意看！投票权数可不是仅凭专有部分面积，也不是仅凭业主人数。而是包含两部分：房产建筑面积数（一般是不动产登记簿记载的面积）、业主人数。专有部分面积与业主人数共同体现业主的投票权数（权利所占比重、权重）。

其实，在同一个完整的物业区域内，可能会有这样的情况：单个业主（同一买受人）名下不止一套房产，也或者即拥有住宅房产又拥有经营性房产。那么该业主拥有N处房产，其专有部分面积就是该业主不动产登记簿记载的所有住宅及经营性用房的建筑物面积数之和，一个专有部分对应一个建筑面积，即该业主、同一买受人的专有部分面积是统计名下所有房产建筑面积的“总和”。

另外，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。就是说在一个完整的物业区域内，一个专有部分面积的所有权人也并非只有一个人，即该处房产不动产登记簿记载的可能是一个人所有，也可能是两人以上共有。该专有部分面积的业主人数只能计做“1”。也就是说，该处房产的所有权人不论是几人，在业主大会投票权数之业主人数认定中只能是“1”个业主，即一个专有部分业主人数计作“1”，即便是同一个买受人拥有多套专有部分仍然将业主人数计作“1”，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分也是同理，同一个建设单位名下的房产，业主人数只能计做“1”。

我们可以通过一个事例来加深认识。例如：黄先生在丽都华苑小区拥有住宅2套、经营性用房1套。其中住宅建筑面积分别是117平米、124平米，经营性用房48平米。那么，在该小区召开首次业主大会会议之前，首次业主大会会议筹备组对黄先生持有投票权数的确定应该是：专有部分面积（117+124+48=289）289平米，业主人数1人。即便黄先生这三处房产中有一套或多套房产为（包括但不限于夫妻共有）共有产权，理解为黄先生拥有一个以上专有部分，那么业主人数仍然只能是“1”。针对'同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算'的原则，不论共有人的人数是否仅为1人，在业主大会投票权数认定业主人数始终是1人，至于如何保障该专有部分所有共有权人的意见能否在业主大会会议上充分表达的问题在这里不赘述，下次另行表述。

从这个事例中，我们可以很容易的看出，黄先生持有的投票权数是：专有部分面积就是三套房产建筑面积之和、业主人数就是“1”人。

三．特定专有部分面积对应业主身份人选的确定

首次业主大会会议（或业委会换届）之时，业主大会会议筹备组（或业委会换届筹备组）须对业主的投票权数进行确定。既要确定对应的专有部分面积，又要确定对应业主人数，这便是做好投票权数确定的基础。

这是筹备组的工作部分之一，在指导性规则中表述是：“确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积”。这部分工作须同其他相关内容一起在首次业主大会会议（或业委会换届业主大会会议）召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

为了避免业主对投票权数的确定提出异议，期间筹备组须认真按照相关法律法规及指导性文件进行操作。只有提前预防，才是避免不必要的反复工作及保障大会会议筹备的进程。

现在我们着重对投票权数中业主人数方面的业主人选确定进行探讨。通过前文的内容描述，我们不难理解“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。，以及“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”那么，这里我们须要进一步弄清楚的是：关于业主身份的认定。

业主身份，我们应通过不动产登记簿记载的产权所有人确定。那么，对应的同一个专有部分（同一本不动产登记簿）可能会出现一人以上的所有权人，即我们通常所说的共有权人。共有权人对该处专有部分（该处房产）拥有共同所有权利。

但是，在业主大会（会议）中，单个专有部分面积（同一处房产）只能认定一名业主作为集中讨论或书面征求意见函（业主大会会议法定形式）的“对外意见表达者”。那么，问题出现了，当有多个共有权人时，谁才能作为“对外意见表达者”呢？

其实，这并没有大家想象的那么困难！共有权人之间一般存在直系亲属关系，以家庭会议或类似方式推选一名“意见领袖”，“意见领袖”将共有权人的所有意见归集、甄选、综合后对外发布即可，这名特定专有部分（该处房产）的“意见领袖”实质就是“对外意见表达者”，就是该处特定专有部分的“业主身份”人选。

当然，筹备组将在大会会议召开（或业主大会意见征集）15日前以书面形式将“确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积”等内容在物业管理区域内公告期间，共有权人对业主身份认定有异议的，仍然可以向筹备组提出，筹备组应当记录并作出答复。

业主身份公示期满，一旦在对应的专有部分（特定房产）的书面征求意见函（选票）上填上意见，筹备组将认定该书面征求意见函为该处房产所有权人（含共有权人）集中意见的真实意思表达。

另外，有一点值得我们注意，房屋产权证（不动产权证）上未载明姓名的人员一定不是对应房产的所有权人（业主）吗？那也未必，有一种特殊情况，即产权登记行为发生在2008年7月1日（《房屋登记办法》（建设部令第168号））以前且夫妻在婚后购得的房产可认定夫妻双方均为该处房产的共有权人。

作者：冯向荣 宜昌市业主大会协会发起人（总召集人之一）、深圳市物业管理学会特邀理事（高级学术研究员）

2017年6月24日  湖北宜昌