【原】想买宅基地建养老院？那您有必要看一看！

【案情介绍】

2017年3月，城镇居民被告李X想投资建设一家养老院，于是与原告张X商议购买其位于北京市顺义区某村庄的宅基地房屋。双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：张X将位于北京市顺义区X村房屋作价57万元出售给李X，李X于2017年4月10日前一次付清。协议签订后原告张X将房屋交给被告李X使用。

2020年8月，由于当地交通改善，涉案房屋门前新修了宽敞的水泥大道，交通便利，使得涉案房屋价值大幅上升。基于利益的诱惑，房主张X反悔将房屋出售给李某，遂以李X作为被告，请求法院确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，并要求返还房屋。

法院审理认为，根据我国土地管理法等相关法律法规均严格限制农村宅基地的流转，故此，原告张X与被告李X签订的《房屋买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，因此判定被告李X于判决生效之日起三十日内返还涉案房屋。

【案例分析】

本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。

很多城市居民因农村的环境较好，房屋价格便宜而选择在农村购买宅基地自建房屋或直接购买农村房屋，但因宅基地特殊属性，购买前以下关于宅基地的知识你必须知道。

一、什么是农村宅基地使用权？

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。

（一）严格身份性。宅基地使用权只能由本村集体经济组织成员享有，非本村村民不能享有此项福利。农村村民一户只能拥有一处宅基地。

（二）限制使用性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

（三）无偿使用性。农村宅基地使用权是保障农村居民生产、生活的基本权利，国家出于形势政策的考虑，规定了农村宅基地使用权无偿使用的制度。

（四）永久使用性。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。

二、农村宅基地可以买卖吗？

农村宅基地只能在本村村民之间相互买卖流转，且农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。禁止农村宅基地使用权向城镇居民流转，是我国法律、行政法规的强制性规定，故如城镇居民购买农村宅基地则会因违反强制性规定而判定为无效。

三、城镇居民可以购买农村房屋吗？

依据“房地一体”原则，农村房屋所有权与农村宅基地使用权是不可分割的整体，城镇居民购买农村房屋必然会涉及农村宅基地使用权，故城镇居民购买农村房屋合同也会因违反强制性规定而判定为无效合同。

如果被判定为无效，会有怎样的法律后果？

城镇居民购买农村房屋合同认定无效后，城镇居民应向村民返还房屋，村民应向城镇居民返还购房款。除此之外，无效合同还会给双方造成其他损失，比如买受人对案涉房屋进行改建、翻建、装修等，法院一般会依据诚实守信原则，在损失分担的过错认定上，让违背诚信者承担大部分责任。

【相关法律法规】

《中华人民共和国民法典》　

第三百六十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）

第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）

依法保护农民合法权益。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。