现在卖房太难了！拼命降价，还是卖不掉，业主急得掉眼泪……

现在卖房，到底有多难？

最近我听到一种说法是，卖一套房至少需要降价3次。

第一次是刚挂牌，中介劝你再降点，好出手

第二次是看房过程中，再砍一刀，终于找到买家

第三次是谈判到成交签约过程中，还得再让利一波

眼看着房价越降越低，血压越飙越高，怀疑人生的业主们发出灵魂拷问：

怎么才能快点把房子卖掉？

一说到房子难卖，马上就会冒出一句名言：

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

说得可太对了。

但在实际操作中，没有任何指导作用。关键是，降到什么时候是个尽头呢？

最近最火的一个降价案例，是广州增城的保利中航城。

最贵时候卖3万/平，次新普遍挂2万/平，有个业主直接降到了1.2万/平，相当于打了6折，火速成交了。

据说卖家是个炒房客，手上二十几套房子，对这点小损失并不是很在意。

可是，大部分人的钱都不是大风刮来的，当然舍不得“6折甩卖”。

这就是熊市卖房的难处，绝对是彻头彻尾的悲剧。好容易薅过来一个看房的，开口砍价20万，卖家当场吐血三升。

不过，卖房这件事，它从来就没有容易过。

牛市卖房，也没有想象中那么开心。你刚陪着买家办完过户，同小区同户型紧接着涨了10万，卖家当场昏厥。

没办法，房子是不动产。管你是牛是熊，挂个半年卖不掉，是再正常不过的事情了。

除了降价，就没有别的办法了吗？

当然不是。

其实呢，很多人卖不掉房子，是因为一开始就把自己的位置摆错了。

你以为你是业主，其实你是自家房子的产品经理！

产品好不好卖，产品本身素质是一回事，关键还得看产品经理怎么操盘运作。

卖房跟买房一样，需要专业指导，需要技术含量。

着手卖房之前，首先要搞清楚目的：

到底是为了什么卖房。

楼市正在以不可逆转之势，进入大分化时代，城市、板块、户型都在分化。

像下面这些房子，基本已经告别增值属性了，以后脱手难度会越来越大，非自住建议尽快卖掉。

• 老破小
• 大两房等过时户型
• 25年以上楼龄
• 县城老家
• 大城市的卫星城
• 北上广深的远郊
• 都市圈里的小透明
• 公寓商铺等非住宅

如果考虑好了，马上全力推进下一步。建议开个专门联系中介和意向买家的小号。

卖房这件事容不得三心二意，市场这么冷，推开门几十上百个邻居也在卖房，竞争劲烈程度不比考编差。

这场淘汰赛的规则也很简单：

谁先挂牌，而且价格合适，谁就赢了。

作为自家房子的产品经理，首先要充分了解自己的产品，起码下面这些信息要掌握。

首先要知道同板块竞品小区有哪些，放盘量和价格大概是多少。

多关注几个本地的房产号，多找中介和邻居聊一聊，都能获得上述信息。

如果你的房子位于刚需扎堆的远郊区，周边有着数量众多的刚需小区，那就要做好打持久战的准备了，而且不是“大出血”，估计是卖不掉的。

同小区近3年的成交价格，还有相同户型的放盘价格。这些都是定价时候的重要参考。

这些信息直接在贝壳链家等等平台上搜。如果近期成交很少，或者价格被屏蔽，也可以去问中介。

同时在放盘的同户型房源，是你最直接的竞争对手。像现在这种比较冷的市场，挂得比他们高，你就竞争不过他们。

了解产品定位和市场地位之后，可以准备去做推广了。

在推广阶段，要尽可能地增加曝光量，让更多潜在客户能够找到你的房子。

既要发动身边的亲朋好友们帮忙转发，本地房产号的“粉丝卖房”也投一投，据我所知，基本都是不花钱的。

甚至可以在业主群也可以问一问，挖掘一下内部置换需求。

可毕竟光靠自己吆喝声量是很有限的，大部分人卖还是会找平台推广。注意，不要签独家约，务必要多挂。

千万别嫌麻烦，起码小区周边的几家门店都跑一遍。争取让每一个踏入这个片区的买房人，能够迅速触达你的房源。

接下来，你还需要找一个主要委托的中介。

找个靠谱的中介，绝对能省下不少麻烦。他们熟悉本地市场，也了解潜在客户需求，能够提出合理的定价建议。

如果是朋友买房/卖房的时候遇到过的口碑中介，自然是最好的。

一般来说，大机构的中介会相对靠谱一点，服务也更完善。房产这种总价高的交易，建议大家还是首先考虑安全性。

当然这也是相对的。比如我就有过在链家碰到菜鸟中介的经历，连小区总共多少栋楼、对口哪间小学也说不上来。

所以在这里也分享一个小技巧。打开平台APP选择“找经纪人”，然后筛选出排名靠前、分数较高、从业时间久，好评数量多的来。

在卖房这件事上，细节未必决定成败，但绝对能影响成交效率。

把房子的卖相搞好，给买家一个良好的第一印象，比很多人想象中更重要。别忘了好好收拾一下。

现在连租房都要看房子新旧程度，更何况卖房。干净整洁看起来比杂乱无章更吸引人。

花点钱请家政来里里外外清理一下，特别是厨房和卫生间。露出的水泥墙壁很碍眼，不如直接重新刷一遍墙。

如果是从买家的角度来看，看到装潢一新的二手房，也要多留个心眼：

卖家会不会“掩盖”了些什么问题？

还有一点很有趣，砸很多钱豪装的房子，反而竞争力会减弱。

装修这个东西还是各花入各眼，对于买家来说，买来住的房子基本会里里外外翻新。一个能让他更快装修完入住的房子，意味着未来能省下更多钱，当然更有吸引力。

房子的租约也尽量清理一下。不然真的很影响带看效率。我自己看房的时候就经常遇到要中介先跟租客约时间，很难做到随到随看。

舍不得那点租金，不好卖房啊。

如果时间允许的话，尽量亲自在家里接待看房的人，亲自介绍自己的房子，向对方展示自己的真诚。

这里再分享一个谈价小技巧：欲扬先抑。

先主动“交代”自己房子的缺点不足，赢得买家信任，然后再夸自己房子的优点，对比其他竞品有哪些优势。

之后就可以用到之前积累的知识点了，关于同板块小区，同小区房源。

说一千道一万，房子好卖与否，最终的决定因素还是房子本身。

好的地段，好的产品，天然具备更好的流通性。涨的时候最先涨，跌的时候跌最少。

当房子卖不掉的时候，除了运用上面的小技巧，也该问一问自己：

当初买了这里，到底图什么呢？

等你拿到了卖房的钱，准备换房的时候，用得到这个问题的答案。

◎本文作者 |  瓜片

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