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闲扯咨询性估价
来自“秦秦日记”  评估  咨询  傻傻分不清楚 评估依据资料不齐，出具咨询报告？ 评估程序受限，出具咨询报告？ 为了规避估价风险，出具咨询报告？ 咨询报告就像一块遮羞布，在面前晃来晃去，像极了文化程度不高大字不识几个而又很喜欢伪装斯文的老王戴的那副平光眼镜，以为可以遮住什么。其实老王的小名叫二狗，后来念书了取个官名叫凿壁，老老王希望他像西汉匡衡那样刻苦学习，在老父亲的殷殷期望中他背道而去，尽管如此，也不能阻挡他发财，现在人人叫他王总。王总上次房子出租，我就给他整（此处用这个字，我感觉非常快意）的咨询报告。 行业内人称的咨询报告，其实完整的称呼叫咨询性估价报告，这玩意在房地产估价规范中只是一笔带过，根本就没有官方的定义，因此，在实际操作中就呈现五花八门，随意性也比较强。今天写它，只是基于个人的理解和冲动，难免惹一些看官老爷们的非议，我摊牌了，我其实就是一个普通的估价师，文中观点，谨慎采用。 一、他大舅他二舅都是他舅 房地产估价是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 房地产估价报告可分为鉴证性估价报告和咨询性估价报告。 对于鉴证性估价报告，《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）有明确的定义，指房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告。属于鉴证性估价报告的情形主要有两种，一是为估价委托人提供给第三方使用而出具的起着价值证明作用的估价报告，二是为估价委托人进行内部管理或接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告。 对于咨询性估价报告，《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）没有对其进行定义，这给我们的估价工作留出了一定的想象空间，这也是当今咨询性估价报告呈现五花八门的原因。 《房地产估价原理与方法（2021）》（中国房地产估价师与房地产经纪学会编写）一书关于咨询性估价有着以下的描述：咨询性估价一般是估价报告或估价结果仅供估价委托人自己使用，为其做出相关决策或判断提供参考依据的估价，如为估价委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据服务的估价。 也就是说，咨询性估价报告或结果，只影响估价委托人，不涉及其他人。 总而言之，鉴证性估价报告和咨询性估价报告，都是估价报告，都受房地产估价规范的约束，二者之间，终极区别是估价报告用途。 二、哪种情况下可以叫二舅？ 人民法院委托的涉执房地产估价，在一些估价基础条件不具备的情况下，估价机构可不可以出具咨询性估价报告？答：不可以。人民法院使用估价报告，不是留着自己去品，而是用作处置价的参考，评估价值的高低直接关系双方当事人的切身利益，这是起着价值证明作用的估价报告，当然不能咨询性估价。同理，征收评估报告、计税价值评估报告、房地产抵押估价报告等也不行。 采用咨询性估价，不是由委托人、估价机构和估价师随意决定，本质上是依据估价目的确定。基于什么估价目的去做评估，什么样的目的产生什么样的结果，二舅之所以是二舅，因为他是大舅的兄弟（也可以是另外的情况形成，不抬杠），大舅不在了他还是二舅。碰到有事就叫二舅，二舅的感受想过吗？ 我承认，前面的话说得太满，其实征收评估的某个阶段也可以采用咨询性估价，比如是基于征收人用于制定征收补偿方案的评估，是可以的，比如重庆的预评估，但是估价目的的描述跟征收公告之日的征收评估报告区别很大，报告使用人和报告用途都应该特别地限制。房地产抵押估价的初评也是咨询性估价。因此，世事无绝对。 投资价值评估，原则上适用于咨询性估价。 三、二舅该有的样子 前面说了，咨询性估价是房地产估价的一种，理应遵循《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015)和《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013），包括估价基本术语、估价程序以及估价报告的撰写等等。 二舅本来跟大舅长得很像，为了凸显他是二舅，强调他是二舅，于是在二舅的脸上、身上写满了“二”，仿佛叫所有人看穿二舅就是二，不这样，外甥心里是虚的。因此，在我们常见咨询性估价报告中，充斥了咨询时点、咨询方法、咨询依据、咨询结果报告、咨询技术报告等自撰术语，也有用询价字样的。二舅心里面应该很难过，这个舅老子当的，憋屈。 二只是个排行，在哪里可以写二，怎么写二？下面总结几点，供看官老爷们参考： 1.估价报告格式应该按照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015)规定，估价基本术语应该按照《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013），包括名称和内涵。 2.估价项目名称中可以增加咨询字样，以引起阅读估价报告的人注意，当然其他地方也可以写，适度。 3.咨询性估价报告的估价师声明的内容，可根据实际情况对鉴证性估价报告的估价师声明的内容进行适当增减。 4.咨询性估价不一定要遵循市场价值评估评估应遵循的所有估价原则。比如投资价值要站在某个特定单位或个人的立场而非站在中立的立场上进行评估，不一定要遵循独立、客观、公正的原则，这也涉及到估价师声明对应条款的修改；现状价值评估是按房地产的利用现状而非最高最佳利用现状进行评估，不需要遵循最高最佳利用原则。因此，咨询性估价报告的估价原则可以在市场价值遵循的估价原则基础上进行增加或取舍，但其前提是要根据估价目的和价值类型来增加或取舍。 4.咨询性估价报告可以根据估价目的和价值类型，不以最高最佳利用状况为估价前提时，在估价报告中可不进行估价对象最高最佳利用分析，在对应内容部分说明不进行分析的原因。 5.估价目的表述准确。由于咨询性估价报告的估价目的表述尽量详细一点，针对性强一点，以防误用。比如国有土地上房屋征收预评估，其实质是为征收人拟定征收补偿方案涉及的征收范围内的房屋价值提供参考，估价目的表述要与《国有土地上房屋征收评估办法》规定的估价目的表述进行区别，可以简单写明项目的背景，然后才是满足某种具体的需要，文字中可出现咨询字样。 6.咨询性估价报告的使用限制 咨询性估价，可以站在估价委托人的立场，依法为估价委托人争取更大的权益，就如律师帮委托人打官司，只对委托人开脱责任或争取利益。因此，咨询性估价报告的使用人只能是估价委托人自己。 咨询性估价报告的用途只能用于特定估价目的，不能用于鉴证性估价目的，估价报告应该进行严格限制估价报告用途，防止估价委托人作为其他用途使用带来灾难性后果，比如，以咨询性估价报告结果作为入账依据。 行业以外的人对于咨询性估价报告认识不足，为便于估价委托人正确使用估价报告和结果，有必要在估价报告中充分提示说明（包括但不限于强调咨询性估价报告的属性）。当然，在委托合同中载明相关内容，做好必要的口头沟通。 四、咨询性估价报告的风险提示 1.咨询性估价尽管是用于估价委托人自己使用，但不代表估价机构、估价师不承担法律责任，估价师应该认真对待，勤勉尽责地估价，特别是不得出具虚假估价报告、有重大遗漏和重大差错的估价报告。 ⒉采用咨询性估价报告形式行鉴证性估价报告之实，在估价报告中加一万个咨询字样也不行，摆脱不了我们的风险，它一直都在。 ⒊我们应该履行必要的估价程序，收集必要的评估基础资料。评估基础资料不足、评估程序受限不是出具咨询性估价报告的必备条件，我们应该充分估计这些不确定因素可能带来的价值影响而进行必要的假设和提示，使用者正确使用报告，就不会有风险。 五、结语 忘了老师怎么教的了，不知道怎么写结语。只想说，二舅，你好，我也好，大家好才是真的好。 总而言之，言而总之，采用什么样的估价报告，其实不是报告形式的问题，仅形式改变不了实质，决定估价风险的，是估价报告实际发生的作用和后果，因此，我们要正确理解和运用咨询性估价，很重要（注意划重点，要考）。 王总的平光眼镜摔了，我干的，但这可能改变不了他。从破碎的镜片看外面的世界，也许淑芬是另一种美。 秦光斌 2022年9月8日 作者声明：文中人物纯属杜撰，请各种玻璃心勿对号入座，若有巧合，纯属雷同。   小果同学点评： 站在非著名专业评估师的角度来说，大舅二舅或是三四五六七八舅，什么样的模式排行，都是他舅，都有相应的责任或是风险，业内传言，咨询报告没有风险，无论怎样的估值，怎样的底稿不全，怎样的瑕疵，只要是咨询报告，就可以万能的解决一切问题，就能够实现一切不合理的评估要求，就能把估价师的底线降至尘埃，把评估师的职业道德视若无物，这里，只想说，终究尘归尘，土归土。咨询报告不是遮羞布，不是万能钥匙，更不是谁谁谁的免死金牌。 推错门有时候是一种不得已的选择，但大部分情况下，错了就是错了，我们会纠结也会自省 ，我们也会找个机会重新作出正确的选择，不过门还是那个门，走的对走的错 ，看门里门外的是谁或是谁。骨节错位，需要正骨，工作错位，需要自省，门走错了，需要重开，行业错位，需要归位。咨询性估价，还是估价，还需要遵守估价的规程准则指引文件政策要求，当报告出了错，究竟是学艺未精还是本意为之，我不敢揣测，可我知道，当所谓的聪明才智、知识专业用错了地方，就无法回归初心，还会保持着最初拿到资格证时热血沸腾，信心满满的那个单纯的估价师的初心本念。 在潮水退却，各舅舅各自落座时，门还是不是那扇门，二舅终究还是二舅，成不了大舅，或是其他。这看着似乎有些乱，可乱的不是事，而是做事的人。希望有扇心镜，自己看看镜中的自己是错位还是回归自我，有些东西时间久了，就会麻木，就会被现实同化，就会慢慢变了味。 雾里看花，水中望月，哪个能看清这咨询评估的报告，我们也许有时候想法和歌里唱得一样：借我一双慧眼吧，让我把这纷扰看得清清楚楚明明白白真真切切。可是我们并不能，我们无法看清一切，这也实属无奈。我们很多时候渴望用慧眼看清事实，可有的时候，即便有了慧眼，我们又是不是愿意去看呢？  秦 秦秦日记 秦     |
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