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《民法典》第二百七十五条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，小区内车位、车库的开发建设应工程建设部门审批，并取得工程规划许可手续，对于取得工程规划许可审批手续建设的车位可称之为规划内的车位、车库。在不占用业主共有的道路或是其他场地的情况下，规划内的车位、车库应根据约定来确定归属。 即建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有，可以售卖；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。 目前，小区停车位有四种类型，即可以办理产权证的地下停车位；只有使用权的人防工程停车位；地面规划批准的车位；临时划定的路边车位。 办理产权证的地下停车位，是指在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。这样的车位产权属于开发商或者购买业主； 小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。 业主购买停车位时所交的钱，是开发商建造该车位的本金和利润，而车位是在业主按规定交了“车位服务费”以后才能正常使用。因为不仅仅是小区的公共区域需要人管理，停车位也是需要人管理的。 构成小区车位服务费的因素主要包括以下几点： （1）车库的公共设施设备的运行、能耗及维护保养费用； （2）车库的清洁卫生费用； （3）车库秩序的维护费用； （4）管理服务人员的费用等。 为什么购买了小区停车位还要交车位服务费呢？ 业主虽然购买了地下车位，但地下车库平时管理需要费用，比如清扫卫生、车库照明、通风、秩序维护人员定期巡逻等等，地下车库的费用是单独列账单独核算的。 开发商卖的是车位，而物业公司卖的则是服务，谁享受服务谁付费。因此，车位和房子一样，虽然所有权属于业主，但在平时仍需要物业的服务和管理。 买了房的业主不一定购买了停车位，如果将停车位的车位服务费计入物业服务费中，那么对没有购买停车位的业主是不公平的。所以，地下车库的车位服务费不包含在物业服务费里面。 哪些车位不能买卖？车位产权的事情要搞清楚现如今，开发商为了能够更好地将房子卖出去，通常会做“买房送车位”的活动。买房的朋友千万别高兴得太早，因为有产权的车位跟只有使用权的车位其实是两码事儿，拥有产权的车位可以再出售，而仅仅只有使用权的车位必须通过物业公司的介入才能转让，且费用会比有产权的车位低很多。所以，搞清楚车位产权这件事情很重要。 车位主要分两种：产权车位和使用权车位。 产权车位 个人拥有"车位本"的产权车位才能出售，而只有使用权的车位不能出售。判断自己的车位能不能卖，主要就是看自己的车位是不是产权车位。拥有产权的车位：都会有"车位本儿"，车位本上规划用途写明"车位"，车位的产权为40年。 使用权车位 大部分车位都属于使用权车位，拥有此车位的人只有车位的使用权，产权不在个人手中，故没有"车位本儿"，不能买卖。 没有产权的车位买卖，其实是一种租赁的行为。而根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”即：消费者租赁车位（库）最长期限只能是20年，20年之后不受法律保护。业主在签合同时最紧要考虑的问题就是要问清“年限”，如果到真出问题的时候就只能通过打官司才能解决了。 哪些车位不能买卖？ 1）地上停车位 《物权法》七十四条还规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。如果开发商所售的地上车位属于规划范围内用于停放车辆的区域，且开发商与业主在《商品房买卖合同》内对此明示该面积未计入公摊且属于开发商所有，那么，开发商完全有权售卖该地上车位。如果当初修建小区并未规划，后期划分的停车位是无权出售的，属于小区所有业主所有。 2）已被公摊的地下车位 卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上（这个是要看合同规定的），并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。这类地下车位办不了产权证，属全体小区业主，严格的说属于小区的配套设施。 3）无约定的地下停车位 在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。 4）人防工程禁止开发商销售 有的地下车位是人防工程，所谓人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑，禁止开发商销售。根据现行小区规划相关法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，开发商或者物业公司没有出售的权利。所以由人防工程改造成的车库收益归属于全体业主。 所以，如果你决定要买车位的话，那就还是实地勘察一下，车位的格局是什么？进深和开间又是多少？以及层高多少？这些都得查清楚。 |
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