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昨天的文章讲了投资性房地产的确认、初始计量和后续计量，投资性房地产骚气的地方就体现在后续计量模式可以变更上，这个变更虽然不会对变更时的利润产生影响，但是对于之后的利润和资产负债率却起到了一键美颜的效果。 然而，投资性房地产最骚气的地方体现在其可以和固定资产、无形资产以及存货进行转换上，这一转换表面上看只是资产的分类发生了变化，然而由于转换前和转换后资产的计量模式也发生了变化，不同计量模式下资产的价值计量金额是不同的。 那这个差异额该怎么放才能让资产负债表平衡呢？ 相信聪明的老铁已经猜到了， 根据会计恒等式资产=负债+所有者权益，当资产的价值发生变化后，要想让等式继续平衡，那负债端和所有者权益端也要跟着发生变化，而投资性房地产的转换不涉及负债端，那自然就会影响所有者权益。 换言之，假如一项自用房地产（归属于固定资产）被划分为投资性房地产，计量模式从历史成本模式变成公允价值计量模式，价值增加了1000万，那么资产端凭空多出1000万，相应地，为了让等式平衡，所有者权益也要增加1000万。 而这增加的1000万究竟是通过影响利润来影响所有者权益，还是通过其他综合收益来影响所有者权益呢？ 这就是我今天这篇文章要探讨的重点，也是投资性房地产章节的难点。 如果第一遍没看懂，没有关系，这非常正常，你需要做的就是： 多看几遍！！ 我是不会告诉你们，我当年学这章节的时候也是云里雾里，最后还是靠死记硬背准则蒙过考试的，口亨！
04 投资性房地产的转换 这里的转换涉及到两个方向和两种计量模式，那么2*2就出现了四种情况，这四种情况的处理方式还不尽相同，如果把投资性房地产和存货之间的转换也作为2个新的方向的话，那么这里的情形就有4*2=8种情况。
是不是觉得：
憋担心，下面我会把这些情况一一讲清楚。 转换这里首先把握不同情况的转换日，再把握不同情况下转换的会计处理。 转换日比较简单，只要记住下面的表格，在做题目时候注意一下条件，看究竟是什么时候投资性房地产和自用房地产（存货）发生了互换。
复杂的地方在于不同转换情况下的会计处理，这在原有的四个转换方向基础上又要区分公允价值计量的投资性房地产和成本模式计量的投资性房地产，所以情况更多。 对于复杂的事物，我们需要用的方法是拆解，且从简单的地方开始入手。 各位老铁想一下，转换形式有4种，投资性房地产的计量属性有2种，怎么拆解会比较方便呢？ 当然是按照计量属性拆解了！ 先从简单的入手，也就是成本模式，因为成本模式下的投资性房地产和自用房地产/存货的转换在转换前后都是用成本模式计量，不涉及用公允价值重估的问题，资产端的价值不会产生任何差异，所以对所有者权益不会产生任何影响。 当投资性房地产用成本模式计量时， （1）投资性房地产转换为自用房地产
这个十分简单，一一对应转换即可。 （2）自用房地产转换为投资性房地产
这个和上面的思路一模一样，对调位置即可。
（3）投资性房地产转换为存货
（4）存货转换为投资性房地产
成本模式只涉及到资产端资产位置的变化，资产金额没有任何变化，所以不牵涉到资产负债表的右端，比较简单。 也正是由于这里比较简单，CPA也没有把这种模式作为考核的重点。
不过简单的模式已经掌握了，hard模式也不会那么难了！ 当投资性房地产用公允价值模式计量时， （1）投资性房地产转为自用房地产
这里转成的固定资产计价用的是投资性房地产转换当日的公允价值，而投资性房地产的公允价值评估不是随时进行的，一般是在年底进行评估，但转换可不一定在年底，也就是说在转换当日投资性房地产的账面价值与其公允价值可能存在差异（还没来得及评估新的），但在转换的那一刻，投资性房地产的价值应该等于当下的公允价值，这时候评估出来的价值和原来账面价值的差异就进入了公允价值变动损益。 其实这笔分录是两笔分录的合写： 第一步先进行投资性房地产的公允价值评估。
第二步将评估完的投资性房地产转入固定资产。
这个转换体现的是会计政策一以贯之的特点，投资性房地产既然用公允价值计量了，那就一直计量到它被终止确认的一天。 （2）自用房地产转为投资性房地产 这种情形是最复杂的一种情形，因为涉及到了计量模式的转换。本来自用房地产是用历史成本计量的，结果转为投资性房地产后，需要用公允价值计量，而公允价值和历史成本往往存在差异，这就造成了资产端减少的资产价值和增加的资产价值不相等，为了让资产负债表依然保持平衡的状态，所有者权益也要相应地发生变化。 当转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
当转换当日的公允价值大于原账面价值时，其差额计入其他综合收益
看到这里，肯定有老铁会问了，为什么借方差额进公允价值变动损益，贷方差额进其他综合收益，同样是差额，为啥要区别对待？ 各位老铁仔细看一下，能进损益的是什么？ 没错，是损失！（此时终止确认的固定资产的账面价值高于新确认的投资性房地产的公允价值） 而要进其他综合收益的是什么？ 是利得！（此时终止确认的固定资产的账面价值低于新确认的投资性房地产的公允价值） 上市公司老板关心的是什么？ 是利润，不是综合收益！ 公允价值变动损失影响利润，而其他综合收益不影响利润，只影响综合收益。 相信聪明的老铁现在已经心领神会了，这就是准则防止公司随意调节利润做出的规定！ 其实我觉得准则规定蛮狠的，如果要有一贯性的话不想让影响利润的话，那就不管是借方差额还是贷方差额都进其他综合收益，而准则很鸡贼地让损失进了利润，利得进了其他综合收益。 我仿佛看到了准则制定委员会的各种大佬们的内心戏： 有本事你调节利润啊，看你越调越低！
（3）投资性房地产转为存货
（4）存货转为投资性房地产
存货与投资性房地产之间的转换的原理和上面的（1）和（2）是一样的，在这里我就不赘述了，大家可以对照着看。 本来是想今天把投资性房地产的转换以及处置全部写完的，但是发现篇幅太长就作罢了，投资性房地产的处置等我下周末的更新吧~~ 和昨天一样，我又去勤快地翻阅了上市公司的公告，又给各位老铁们留了道思考题，正所谓学而不用是白学，大家来检验下自己的学习效果呀！ 某上市公司2018年发布公告声称要把部分自用房地产转为投资性房地产，
对报表的影响是这样的：
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来自： 徐甘木finance > 《待分类》
