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许多人房子买了很多年，但是一直办不下来产权证，在房价上涨时期，买房人还不敢催开发商办产权证。什么原因造成商品房产权证迟迟办不下来呢？多数情况是开发商有关税费没有缴清，或者开发商将商品房楼盘以在建工程项目的名义抵押向银行借款，但是，开发商没有按照约定归还贷款，造成抵押的楼盘商品房无法办理产权备案、登记都手续。
开发商拖延办理房屋产权证还是比较好的情况，更糟糕的是一些开发商没有还清银行贷款，抵押的楼盘和商品房被银行起诉查封，判决生效后进入执行程序。银行申请拍卖查封冻结的商品房，这个时候购房者面临支付了购房款，房子被拍卖的风险。当然，进入执行拍卖程序，如果买房人申请执行异议，一般情况下是能够排除强制执行的。 有人说了，为啥要等着银行起诉开发商追债，查封扣押抵押的商品房？买房人作为消费者能不能先起诉开发商，银行要求解除抵押，办理商品房登记备案产权手续呢？当然可以，如果买房人和开发商签订的购房合同，约定了买房合同登记备案时间，产权登记手续办理时间。过了约定的时间，开发商没有办理相关的手续，属于违约。消费者可以起诉要求开发商履行合同，办理产权备案、登记手续。 沈阳男子王某某买了一套54平方米的房子，开发商迟迟不给办理登记备案手续，经过打听购房的商品房所在的楼盘被开发商整体抵押给银行贷款2.4亿多元，开发商一直没有还清银行贷款，银行起诉开发商追要贷款，把楼盘查封了。男子认为已经按照约定支付了购房款，开发商没有按照约定办理备案、登记手续属于违约行为，就起诉开发商和银行，要求撤销位于沈阳市和平区砂山街52-X号A1-9-1房屋的在建工程抵押手续，办理所购房屋的商品房买卖合同备案手续，开发商承担违约责任等。 2014年，王某某（买受人）与沈阳某置业房产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定，买受人购买的商品房位于沈阳市和平区52-X号第N幢9层1号，建筑面积54.68平方米；总金额468070元；出卖人应当在2014年8月30日前，交付验收合格的商品房；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……。 合同签订后，王某某向房产公司交纳了购房款468070元。2017年10月16日，房产公司将所购房屋交付王某某居住使用至今。涉案房屋有在建工程抵押登记：抵押权人盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行，主债权金额247650000元，沈阳市不动产证明第0035**7号，登记日期2022年3月10日，债务履行期限2019-4-11至2020-4-10；抵押权人盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行，沈阳市不动产证明第0034**2号，登记日期2022年3月9日，主债权金额281000000元，债务履行期限2020-6-19至2021-6-17。 法院认为，某置业公司系在涉案房屋已经出卖的情况下，将包括诉争房屋在内的房屋作为抵押物抵押给盛京银行作为借款合同的担保，某置业公司存在明显的恶意。盛京银行在签订抵押合同之前并未到案涉房屋现场进行查看，仅到房产部门查询登记情况，盛京银行在未了解案涉房屋抵押时状态的情况下同意某置业公司以诉争房屋在内的房屋作为借款合同的抵押物，在此银行不存在善意，其没有履行作为抵押权利人应尽的审慎审查的义务。 法院判决：盛京银行股份有限公司沈阳市红霞支行办理撤销位于沈阳市和平区某街52-X号N1-9-1房屋的在建工程抵押登记手续；沈阳某置业房产开发有限公司在撤销抵押登记手续后十五日内办理位于沈阳市和平区某街52-X号N1-9-1房屋的商品房买卖合同备案手续，支付逾期办证违约金468.07元。 盛京银行红霞支行不服一审判决称，某置业在有贷款尚没有偿还，在主债权未消灭的情况下，判决撤销案涉房屋的抵押登记手续明显不当；银行在办理抵押登记时履行了查档手续，而且涉案楼盘的抵押登记 二审法院认为，王某某已按照约定向某置业足额支付购房款，某置业为此向其开具了购房款发票。某置业在2017年10月16日向王某某交付涉案房屋，王某某入住涉案房屋至今。王某某是案涉房屋的真实买受人和实际权利人。在王某某足额支付购房款并在事实上占有使用案涉房屋后，某置业就案涉房屋再行抵押的行为，应属于无权处分。盛京银行红霞支行不具备善意取得抵押权的条件。2022年9月13日，沈阳市中级法院终审判决，盛京银行红霞支行的上诉请求不成立，驳回上诉。
银行似乎挺委屈的，开发商没有还清贷款，抵押物被查封拍卖是很正常的事情，但是，一旦遇到买房人购房情况下，抵押给银行的商品房面临难以拍卖执行的尴尬局面。这个楼盘开发商抵押登记了两次，一次贷款2.4亿元，另一次贷款2.8亿元。最近的抵押登记时间2022年3月9日-10日，实际上，这是续抵押登记手续，抵押贷款登记一般是到期后，借款人没有偿还贷款，银行需要办理继续抵押登记。 开发商明知道楼盘商品房被销售出去，仍然以在建项目名义向银行抵押借款，属于恶意欺骗消费者。银行在审查开发商抵押物的时候，没有详细审查楼盘商品房销售出去的真实情况，也是恶意。银行辩解说当时项目建设过程中，大部分商品房还没有销售出去。但是，抵押登记到期，继续抵押的时候，银行并没有审查楼盘商品房销售情况，这个时候就不能说尽到了审查责任，法院认定银行善意取得抵押权有道理。 在商品房市场火爆时期，银行对一些开发商偿还贷款能力过于乐观，放松了对开发商抵押楼盘借款的审查，或者说轻信开发商将商品房全部售出后能够按时偿还借款。但是，开发商的贪婪或者本身自有资金不足，负债太多，商品房售出后也无法按时偿还银行贷款，一方面对银行违约；另一方面，开发商将楼盘抵押，无法给买房人办理产权手续，对买房人也违约。类似的情况还很多，银行和开发商应当明确，只要是出售给消费者的商品房，抵押登记时无法兑现的，应当自觉地解除已售商品房抵押登记为买房人办理产权登记手续。 |
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