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文／黄艳 导读：随着我国经济快速发展，房屋的买卖在现如今也越来越频繁。由于房价一直居高不下，直接从开发商手中购买商品房的仍然不多，大部分人采取通过从原房主手中购买二手房屋的方式实现自己安家的需求。但在二手房买卖过程中，很容易出现房屋连环买卖的尴尬情况，即原房主A持有房屋的合法权属证明，其将房屋出卖给二房主B时由于种种原因并未进行房屋权属的变更登记，当二房主B将房屋出卖给最终买受人C时，C直接要求A协助办理房屋过户登记手续。但这时可能由于房价大涨或大跌，导致A、B、C之间不能通过协商解决问题，最终产生过户纠纷。在具体提起诉讼时，该类纠纷在不同的法院间出现了不同的判决。 律师说法：有效合同并不能必然保护买受人权益，还需多种途径共同运用 一、过户纠纷中的几种情况 第一种情况是A主张房屋买卖合同无效，要求B返还房屋。A主张合同无效的主要依据即其与B之间并未办理过户登记手续，房屋所有权实际上并未发生转移。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此条规定确定了物权与债权两分的原则。故A与B之间的房屋买卖合同应确认为有效合同，对于A的诉讼请求由于缺乏成立的前提条件，故应当被法院依法裁定驳回。 第二种情况则是A依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”对C行使返还原物请求权，C对A的抗辩权为《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：”基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”由于上述情形中A与B之间存在合法有效的商品房买卖合同，且B与C之间至少存在一个使用权转让性质的合同，故不属于物权法第三十四条规定的无权占有，诉讼请求缺乏构成要件，故应当裁定予以驳回。 第三种情况是B主张其与A之间的合同合法有效，与C间合同无效，要求C返还房屋使用权并要求A协助其办理房屋过户登记手续。由于B并不是房屋的合法权利人，其处分房屋的行为也可以看做为无权出分，基于有效合同的无权出分可以构成善意取得。但由于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”房屋由于未登记故不能构成善意取得，C基于B的无权出分行为并不能合法取得房屋的所有权，故B的主张会被法院支持。房屋归B所有。 第四种情况是C 主张其与B的房屋买卖合同合法有效，要求A、B协助其办理房屋过户登记手续。在此情况下A以房屋原所有人的身份同意办理过户登记的话即可完成过户，但若A拒绝协助办理变更登记，且以房屋登记人的身份将其出卖给第三人D，此时因A的登记足以使D相信其为房屋和合法所有人，故D将基于善意取得制度获得房屋所有权。 二、房屋最终买受人C的维权途径 根据民法的合同相对性原理，当出现连环买卖的过户纠纷时，房屋的最终买受人并不能直接向法院起诉房屋登记人A，因A与C间并没有直接的买卖合同关系。C若想要通过法律途径维护合法权益的话，只能向法院起诉向其出售房屋的B，当然在起诉时可以申请将A列为第三人，请求其协助办理房屋过户登记手续。 三、房屋过户登记手续的办理流程与所需材料 根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。” 第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。” 故当出现连环买卖时双方办理过户登记手续需要原房屋登记人A与房屋最后买受人C共同提出申请，或由C持有人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书进行变更，后由房屋登记管理机关进行审核，若通过则会签发房屋权属证书。申请人或经办人缴纳相关费用后即可领取证书。 四、二手房买卖中的风险规避方法 1、防范卖家圈钱跑路和查封房风险 买二手房周期长、流程复杂，可以通过资金监管规避房款支付风险，房子过户了房款才到卖家手里，防止“钱房两失”。如果担心签约后，过户前房子被查封，合同里写清楚：如遇到法院查封，则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。 2、产权变更以不动产登记为准，只有办理完过户手续之后才能交易初步完成。但房子出现违建、查封、政策变动丧失购房资格等都是影响房屋过户的风险因素。 在二手房交易中，因户口问题引起的纠纷越来越多，为避免纠纷，买房时，一是要求卖方出示户口本，并复印保留凭证，通过审查卖方户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。二是，可前往机关查询交易房屋的户籍情况。 同时，交易时协商好户口问题，约定违约责任，最好让卖方预留一笔“户口迁出保证金”，确认房屋内所有人员户口迁出后，买方再返还保证金。 以上就是在明律师针对房屋连环买卖中容易出现的过户纠纷的分析与指导。 
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