如何看一家地产公司的股票贵不贵？

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这周地产股走势还不错，随着高温褪去+金九银十到来，房企销售有望在9月份开始回暖。这将极大改善地产股预期。

在这种背景下，越来越多的朋友开始入手地产股，此时我们就需要评判一支地产股票到底是高估还是低估。

今天我就和大家聊聊，如果去粗略评估一家房企的价值，也就是估值。

买股票，本质上就是买公司，类似于我们做收并购项目中的股权投资。因此判断买的贵不贵的标准，就是看这个公司的内在价值值不值我付的对价（股价）。

一般股票估值有两种方法：一种是PE法，就是用未来的利润折现来算这家公司值多少钱；还有一种是PB法，简单理解就是去评估这家公司的净资产。

对于地产公司而言，PB法更适用一些，也更为保守安全一些；

类似于我们去做并购，我们为安全起见（避免价值高估），并购时点我们往往是只评估这家公司的净资产，鲜少有说还要去考虑这家公司在手项目未来几年还有多少利润，再把利润折现到当前去估值的。

因此，这篇文章我们重点讨论下如何利用偏PB的方法，也就是通过净资产的方式来评估一家地产公司是否高估，即若当前市值（股价）＞公司净资产（每股净资产）则高估，反之则低估。

到这里，很多朋友说这还不简单，公司净资产直接在最近一期财报中一看便有了，市值随便一个股票软件上也都有，那做这个估值还不是分分钟的事情？

确实是这样，一般制造业直接通过财报看净资产没啥问题，但地产公司却有些行不通。

因为上市地产公司由于做账规则要求只有交楼后才能将预收款结转为营业收入，而大部分已售未交楼的房源以及土地储备只能以成本计价，这让房企财务报表的净资产都低于真实价值。

以万科为例，22年中归属股东净资产3917亿，但真实的净资产远不止这个数字，近6000亿的已售未结中，就包含500多亿的归属净利润，只是要等待交楼结算后才能装入净资产。

在我们心里的那张表，完全应该提前加好。

而除了这6000亿已售未结外，万科还拥有近1300亿（按成本价）的土储，这1300亿土储由于未开发，只能在资产负债表都是以成本计价，但应该没有人真的以为这些资产只值账面上这点钱吧。

未来这些土储平均每一天都会为公司创造利润，并陆陆续续地装进净资产中。

因此，对一家上市公司的估值，我认为不能单纯地看财务报表中的现有净资产，应该是现有净资产+（动工未售+已售未结）中的利润部分+土地储备中的潜在利润，三块加总才是一家上市地产公司的调整后净资产。

基于此，我们再来计算下万科调整后的净资产（数据基于2022年中财报）：

①公司现有净资产：3917亿；

②动工未售+已售未结：

查万科财报，只能获取到已售未结的货值有5816亿，无法获取到动工未售的相关数据因此被迫只能不考虑这部分了，大家如果有什么途径和方法可以查到这部分数据的，可以留言告诉我。

好，上面这部分5816亿的货值，我们按万科2022年中平均净利润率8.75%计算，可以创造利润514亿。

假设该部分利润在未来1-3年内陆续释放，我们取平均2年折现到当前的净现值=514/（1+8.75%）^2=435亿。

③土地储备：

1300亿的土地价值，按万科2021年公布的平均货地比2.5计算，可以产生3213亿货值，按8.75%净利润率计算对应产生281亿净利润，按平均3年陆续交楼释放利润，折现到当前的净现值=281/（1+8.75%）^3=127亿。

综上，万科调整后的净资产=3917+435+127=4479亿，这还是在未考虑动工未售这部分货值的情况下。

而当前我们看万科A股的市值仅仅只有2111亿，不到我们评估净资产的一半。

所以你看，有多少人说，地产行业马上就要衰退，3年内要崩盘，但即使真的被这些聪明人说中了，现在的市值都是足够让人赚钱的。