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推荐阅读：地方立法参与者对住宅区物业管理的几点认知 —————— 大理市为地下车位核发不动产权证评析 黄璞琳 据媒体报道，2022年9月23日，大理市举行地下车位不动产权证首发颁证仪式，正式颁发出第一本权属人为业主个人的地下车位《不动产权证》。 给地下车位核发不动产权证，是件利国利民的好事。 其一，有利于定纷止争。由于无法办理产权证，相当多地方的开发商，将其按照规划合法建设的地下车位转让给业主时，仅以签订协议方式来明确相关方的权利义务，甚至为了规避有关方面“用于出售的物业应当是可以办理权属登记的专有部分”之要求，开发商跟业主签的协议并非车位所有权转让协议，而是所谓的车位使用权转让协议或者车位出租协议（载明租赁期满后业主可以无条件永久无偿续租之类）。由此导致纠纷频发，除了开发商与购买车位的业主之间可能产生纠纷外，其他业主也可能基于该地下车位不能办理产权证而主张归业主共有，并进而与开发商或者购买车位的业主之间发生纠纷。为地下车位核发不动产权证后，前述纠纷就迎刃而解了。 其二，有利于百姓资产增值。地下车位取得不动产权证后，权属明确无争议，业主可以合法正当地转让、出租，可以用作抵押。随着交易的便利性、合法化，相关车位的价值提升也更有保障。 其三，有利于活跃市场交易。理由如前述。 其四，有利于国家税收增加。车位不能办理产权证时，契税、房产相关增值税、个人所得税等税收都收不到。给地下车位核发不动产登记证后，随着不动产登记及交易的频次增加，国家税收可相应增加。 其五，能够带来示范效应。能推动其他地区地下车位确权登记工作。据了解，地下车位难以办理不动产登记，主要障碍是相关地方行政部门在政策认知和把握上存在不同认识： 有意见认为，地下车位虽然是按照规划配套建设的，但取得土地使用权时就未将地下车位的建设计入容积率，也未就地下空间的使用权向国家缴付相关规费。因此，虽然承认开发商对其合法配建的地下车位拥有相关权益，但不能给其核发不动产权证（不能在住宅区楼盘首次权属登记时纳入开发商总证），也就不能给从开发商处购买地下车位的业主核发不动产权证。 还有意见认为，地下车位虽然是按照规划配套建设的，但开发商取得相关土地使用权时，规划条件及土地出让协议中并未明确配建的地下车位是归谁所有，所以，相关权属不清晰，也就不能核发不动产权证。 其实，这些障碍都是可以解决的：如果确实应当就住宅区建设项目地下车位等地下空间使用权补交相关规费的，政府出台政策明确补交标准及办法即可；如果当初开发商取得住宅区建设项目土地使用权及地下空间使用权时，中央的政策不要求按照规划配建的地下车位交纳地下空间利用方面规费的，就不应当要求相关方交纳相关规费。 至于开发商按照规划配建的车位权属问题，原《物权法》第74条，现《民法典》第275条第一款均明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。显然，法律是承认在首次权属登记时，将按照规划配建的车位权属，明确归开发商。 |
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