大产权证

什么是商品房的预售备案？

商品房的预售备案是指开发商在与购房人订立商品房预售合同后，依据法律法规到所辖地区的建委将预售合同登记备案的行为：

一、备案只是为了防止开发商一房两卖，备不备案，你和开发商之间的合同都是有效的；

二、开发商一般应在网签之日起一个月之内到建委进行合同备案；如果因为开发商的原因没有把你的合同备案，你可以让开发商承担违约责任；

常见无效房屋买卖合同

一、房地产分离出卖，合同无效。

房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

要么缺少土地证，要么一时拿不出房产证。而一方面，卖方急于将房产出手；另一方面，买方却望而却步要撤出交易，纷争由此而生。在这样的情形下，法律是认定解除交易还是交易继续？我们就结合如下案例做一分析。

2003年下半年，蔡先生与某房地产公司签了一份《认购书》。蔡先生认购别墅房屋产权系曹某所有。蔡先生向房地产公司支付了3万元定金，蔡先生到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某，但土地证的所有人却是某公司。原来之前的转让，公司没有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹某，曹某虽办了房产证，但未办理土地证。所以，蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。

法院经审理认为，该合同违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，判定《认购书》无效；交易中心返还蔡先生3万元定金。

二、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。但在实践中要具体问题具体分析。

如姜某与钱某是夫妻关系，1998年8月购买了某小区某幢406室房屋，产权登记在丈夫钱某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同，将406室以76000元出售给蔡某。商谈过程中，钱某出示了房屋所有权证，带蔡某实地察看了房屋，并谎称其妻姜某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证明。2000年8月蔡某付清了房款，领取了406室产权证后搬入406室居住，对房屋还进行了装璜。嗣后，姜某发现406室被卖，遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。

对该案的法律适用存在三种意见：第一种意见认为，406室是姜某、钱某的夫妻共有财产，共同享有所有权，钱某处分夫妻共有财产未经姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有权，钱某与蔡某的房屋买卖无效；第二种意见认为，406室房屋产权登记在钱某名下，在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分的理由相信406室房屋产权属钱某所有，交易过程中也尽了适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效；第三种意见认为，虽然钱某作为共有人之一处分了共有财产，但蔡某作为第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应认定买卖关系有效，姜某的损失可向钱某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中蔡某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。笔者赞同第三种观点。

第一，有明确的法律根据。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产，案例符合司法解释规定的情形，蔡某的合法权益应予保护；第二，兼顾了其他共有人的利益。根据民法上的过错原则，蔡某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按普通人的常识和能力，无从进一步审查共有人姜某对出卖的意思表示，主观上没有过错，钱某故意对蔡某和姜某隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，致姜某的权利受到侵害，过错责任在钱某，姜某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济；第三，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定，并产生财产的耗费，二则带来人们对房产交易安全疑虑，不利于维护动态交易安全。

三、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺，签了两年的租赁合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房产公司准备将这家商铺出售，向张先生发出了《意见征询书》，征询购买意向。《意见征询书》上列明房屋每平方米价格8500元，总价90多万元，办理手续的定金为2万元。但当3月份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买这间商铺时，才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出售合同。事后，张先生得知，王先生购买商铺的总价只有85万元，而且支付的定金也只有1万元。张先生于是向法院起诉，要求房产公司解除与王先生的合同，并以与王先生签订的购房条件与自己签订合同。

法院审理认为，根据民法通则和合同法的规定，出租人出卖租赁房屋时，应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。房产公司虽然在出售房屋前征询了承租人张先生的意见，但没有把给予王先生的优惠条件告知张先生，而且在3个月期限未满时就与王先生签订合同，其行为已经侵犯了张先生的优先购买权。法院最后判令房产公司与王先生签订的买卖合同无效，由房产公司按照与王先生签订的合同条款与张先生签订合同。

我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第118条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 因此，在此案中，房产公司与王先生签订的购房合同显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权，张先生的诉讼请求理应得到法院的支持。

一方面，根据最高人民法院《意见》（试行）第118 条的规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知，承租人的先买权具有物权的效力，可以对抗第三人。依《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合伙企业法》的规定，在股东依法转让其不动产出资或者合伙人依法转让其不动产份额时，如果事先未取得其他股东或者合伙人的同意，其转让行为无效。所以，其他股东或者合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力，不无疑问。依照最高人民法院《意见》（试行）第89条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，第三人在取得不动产时是恶意的（不论有偿或者无偿），享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的；第三人在取得不动产时是善意的、有偿的，并且依法办理了产权过户登记手续，享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效，只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。另一方面，先买权人应当在一定期限内行使先买权，否则，先买权人无限拖延表示是否购买，义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以，最高人民法院《意见》（试行）第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的，视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额，依照法律规定，亦得尽通知义务，由其他股东或者合伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时，对其他共有人有无通知义务，法无明文，在解释上应认为出卖人负有通知义务。出卖人及时告知先买权人后，先买权人在指定期限或者合理期限内不作是否购买表示的，即丧失先买权，出卖人可以将其不动产出卖给第三人。

四、非法转让，合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

举例说明：2004年7月美籍华人孙先生，与福安花园一栋三层小楼的主人李某签了“转让协议”，约定李某将这栋楼及所占用的土地使用权，一并转让给孙先生，总价款68万元。当天，孙先生即向李某交付定金4万元。按双方约定，余款64万元应在土地证、房产证办到孙先生的名下后，由孙先生一次性付清。后经双方协商，孙先生又付了20多万元房款后，李某同意让孙先生入住。入住后孙先生又付了部分房款双方也办结了土地证过户手续。但孙先生事后得知，李某的这套房尚未办理报建手续和房屋产权登记。为了买下这套房，孙先生不仅补办了相关手续，还缴纳了有关费用及罚款。2005年1月，孙先生取得了房产证。李某得知孙先生已经取得了房产证，便要求向他支付购房余款36万元。孙先生则称，李某利用他不了解中国法律及土地、房屋等情况，故意隐瞒房屋属违章建筑的事实，与他签订了“转让协议”，因而主张两人签的协议无效，提出退房。两人各执其理，争执不下。李某遂将孙先生告上法庭，提起要求支付购房余款之诉；而孙先生也一肚子委屈，向法庭反诉要求退房并追回已付的37万余元。

一审法院受理了此案。经审理认为，孙先生和李某签订的是房屋买卖合同，李某具有该房的土地使用权，其签订合同时虽尚未依法登记领取房产证，但孙先生使用受让的房屋后，已依法补办了相关的手续，并办结了房产证，所以应当认定这一买卖房屋的合同，是双方的真实意思表示，内容合法，应属有效合同，受法律保护，应当继续履行下去，即孙先生应当向李某付清购房余款。2005年9月，一审判决：孙先生应向李某支付余款近36万元；李某应向孙先生偿付相关费用5.8万余元。

坚持该买卖合同无效，双方应互相返还的孙先生上诉后，中级法院二审认为，虽然李某与孙先生签订合同时，转让的房屋并不具备转让条件，但是，孙先生在受让该房后，在一审诉讼前，已补办了相关手续，取得了房产证，作为买房人其购买目的已经实现。根据我国有关司法解释，两人的房屋买卖行为，可认定为有效，应继续履行。

本案所涉及的则是房屋转让时是否办理房屋权属登记的法律问题。主要涉及两个法律规定。其一，是我国《城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，这条法律的禁止性规定有两层含义：第一，未依法登记领取权利证书的人不是法律意义上的所有权人；第二，非所有权人不得从事房地产的处分行为。这两层含义中所体现出的立法背景和目的主要就是为了防止房地产炒作和避免产生房地产泡沫的问题；其二，就是最高人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的有关司法解释。根据司法解释的规定：“转让人在与被转让人签订转让协议时，其所转让的房屋不具备转让条件。但是在诉讼前已依法补办了相关手续，取得房屋所有权证。上诉人孙某的买房目的已经实现，则上述房屋买卖行为可以认定有效。”这一条司法解释的规定主要是从市场经济发展的角度出发，要保护市场中交易双方的安全。所以尽管在签订合同时是没有具备转让条件，但是只要在诉讼前已依法补办了相关手续，则最后法院在审判实践中对其有效性还是予以认可的。

五、单位违反规定购房，合同无效

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

综上所述，如何把握房屋买卖合同的效力，有着较强的理论性和实践性。然而这些问题确实在司法实务方面存在着较大的认识误区，《合同法》的立法要义，我们要认真学习和研究，从实质上理解和把握其精神实质，这对我们走出误区和指导实践是十分重要的。

物权法的新规定与房地产项目公司股权转让的法律风险

一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发存在投资数额巨大、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业往往通过转让项目来实现。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：
（一）房地产开发项目转让
房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此，我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
（二）房地产项目公司转让
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个项目即成立一个公司，各个项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式实现房地产项目的投资主体的更替。
如上所述，房地产开发项目转让具有审批手续过繁、耗时过久、交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标企业的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是房地产项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但司法实践中的纠纷频频出现，如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定，基于目标房地产公司股权受让方的利益考虑，从专业律师角度出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。需注意的是，本文的探讨建立在以下两个前提之上：第一，假设受让方收购了目标房地产公司的全部股权；第二，仅限于对法律风险的探讨。
二、物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制
以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：前者收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以，对于房地产项目受让方而言，一方面要避免股权转让过程中的法律风险，另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。实际上，在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续，但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。
（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
从目标房地产项目的来源上看，可能由目标房地产公司第一手开发，未经过转让程序；也可能由目标房地产公司从其他方处受让所得。在第一种情况下，不动产物权由目标房地产公司设立，其上所存在的债权债务关系较为简单，股权受让方的风险相对较小。在第二种情况下，不动产物权经过转让和变更，原转让方与受让方的债权债务关系、房地产项目转让审批手续的合法性、转让行为的法律效力等因素都具有很大的不确定性，股权受让方的风险也随之增大。但不论在哪种情况下，股权受让方均应当结合我国《物权法》关于物权变动的规定，做好风险防范和控制。
房地产项目转让的实质就是土地使用权的转让。因此，审查房地产项目合法性的关键在于：目标房地产项目是否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患，尤其是目标公司从他人处受让而得的房地产项目，必须办理完一切法定手续。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权，这是房地产项目转让的基础。首先，根据我国《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》，还必须依法办理了土地使用权的登记手续，非经依法登记，房地产项目公司则尚未取得土地使用权。其次，根据我国《物权法》第九条、第十六条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”房地产项目公司是否取得土地使用权，不仅要看《国有土地使用证》，还应该核实国有土地使用证记载的事项是否与不动产登记簿一致，如不一致，应当以不动产登记簿为准。
此外，房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，如：1.“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。” 2.“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”即处于开发不同阶段的地上建筑物（包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目）已经办理了合法的批准手续，即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
（二）《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目影响
房地产开发往往少不了房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此，房地产项目转让后，房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前，在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施，投资者对房地产项目转让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”由此可见，我国物权法严格限制了征收条件，细化了补偿标准，必将使我国现行征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
（三）《物权法》的相邻关系制度对房地产项目影响
随着城市化的发展，在现代都市，建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升，导致建筑物之间的距离比过去缩小，高层建筑进一步普及，这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多，尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此，我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度，并对通风、采光和日照的问题作了明文规定，其第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定，新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准，也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍，应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时，应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准，与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度，以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照，为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此，如果一个房地产项目建造已与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时，就需要慎重考虑，因为这种矛盾的存在会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生负面影响。
（四）《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目影响
随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。但是，在《物权法》出台之前，我国还没有专门对土地分层利用进行规范的法律、法规，同一宗土地上只能存在一个土地使用权，这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确，相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这就要求，设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写字楼；地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此，房地产项目公司的股权受让人在进行房地产项目转让时必须明确房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间符合其房地产开发的需要，受让后不能随意改变。
（五）《物权法》的担保物权制度对房地产项目影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些新情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也为企业并购正确判断企业资产增添了较大阻力。在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有比较充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。

“五证”、“两书”是什么？

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
　　《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
　　《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
　　《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
　　《建设工程施工许可证》。
　　《商品房销售（预售）许可证》。
两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（即上述的“五证”和“两书”）是否完备。

1、先普及一下“大产证”和“小产证”知识,许多人至今未弄明白。大产证本质上就是“房”或“地”从“无”到“有”的一个初始登记的发证，如同婴儿出生，发个出生证一样。开发商在一块地上建了若干套房屋，这房屋原先地球上是没有的，现在有了，要取得国家管理机构对其法律上的认可确权，我们把这个认证过程称之为“房屋初始登记”，把经过确权的结果以颁发房屋产权证形式固定下来。这张证俗称“大产证”。又因为产权人把它拥有的某套房屋卖给了或“送”给了别人，受让人也要对其取得的房屋确权，取得法律文书。我们把这房屋的过户过程称之为“房屋转移登记”。登记的过程就是审核的过程。若它符合国家的规定，则对这套房屋的新产权人发证，这个证称为“小产证”。

2、“开发商拿不出大产证是因为抵押给银行了”是个混淆的错误的概念。首先弄清楚，抵押物是“大产证”？“房屋”？大产证是不能做抵押物的！即便是房屋抵押也不用将办出的大产证押给银行的，这点开发商和银行都懂的。既然交房前就存在抵押了，从开发商角度讲，只能是发生过“在建工程抵押”，从购房人角度讲，是“预购商品房”的抵押。国家规定，凡是被列入在建工程抵押的房屋不能进行预售，除非银行对该套房屋先解除了抵押。因为卖给个人，个人完全可以拿它办“按揭”抵押给银行的。这会形成一套期房的双重抵押，是不许可的。

再则，“抵押”不转移“占有权”，这是抵押与典当的本质区别。你把房屋抵押给了银行，你照样可以使用该房屋啊！

3、抵押不影响产权登记，也不影响交房。交房是房屋的实物转移，办证是房屋的权属转移，两者可以有条件地分离，现实中几乎无法做到同时转移。房屋买卖，双方约定的交房条件可以有两种：一是取得了住宅入住许可证但还没办出大产证就交房；二是办出大产证后的交房。法规上都是可以的。你的属于哪种，参见购房合同约定。符合约定的就能交房。即便抵押还存在，开发商照样可以办出大产证并自己拿着，你按揭的房屋照样可以办出小产证你并持有它。办理了抵押登记后，银行取得的是“其他权利证明”或“他项权利证明”。用专业术语来表达：产权证发给产权人，“他项权利证明”发给债权人或抵押权人，两码事嘛。

如何在买房后尽快拿到产权证?来源：中律网作者：时间：2009/02/07

[本文来自：法律快车 www.lawtime.cn]

　产权证时买房子以后，所有人没有拿到产权证的业主们都时时刻刻、战战兢兢的等待的一片薄纸，如何在买房后尽快的拿到产权证？需要那些手续？……。暂且不要着急，慢慢看来。

　　领取产权的"两书"

　　领取产权证的手续

　　怎样查询所购房的产权状况？

　　产权证应到什么地方申领？

　　房产证为何千呼万唤办不来？大致可分四种情况

　　购房者在购买房屋并办理入住以后，最关心的就是何时能够取得房屋产权证书，因为只有该证书才能证明购房者是房屋合法的所有人，其权益才能受到法律的保护。实践中，许多购房者从入住到取得相应的房屋产权证书，都经过了很长时间，有的甚至一拖几年都办不下来。分析其原因，大致可分为以下四种情况：

　　一．房地产开发商的原因。根据开发商不同的情况又可分三种情形：

　　1．开发商在销售楼房的时候根本就没有取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。有的开发商在销售的时候五证不齐，对购房者说正在办理过程中，购房者最好不要买这样的房屋。如果一定想买的话，就要到房屋管理部门调查开发商所说的是否属实。要是开发商没有办理或者是被房管部门拒绝了的话，购房者最好不买这种房，因为将来很可能办不下产权证。如果遇上什么意外的话，您的权益将得不到保障，风险太大。

　　2．开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的，受损失的自然是购房者。

　　3．开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有了，最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款，能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。

　　二．购房者自身的原因。分两种情形：

　　1．购房者没有交足应付的房价款，开发商就不会去办理过户手续，购房者也就办不下产权证书了。

　　2．购房者没有及时提供应交的文件材料，例如，购房者拿着购房合同，始终不交给开发商，自然也就办不下产权证书了。

　　三．房屋管理部门的原因。由于各方面的因素，房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间，主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况，购房者应向其上级主管部门提出异议，如果对其答复感到不满意或者没有作用的话，可依法向人民法院提起行政诉讼，这属于行政机关的不作为行为。

　　四．主要是房改时，单位职工购买公房以后，迟迟办不下产权证书的情况。如果职工已经交纳了房价款和提供了文件材料，办不下产权证书的原因，如果不是房管部门办理速度太慢，主要就是在单位了，其中最主要的原因可能就是售房单位没有把所售房价款存入住房专用账户上去。根据政府的有关规定，房管局给房改房办理产权证书的前提条件是售房单位必须把售房款存入指定账户，否则不予办理。职工如果遇上这种情况，应向其单位的上级主管部门或者其他政府职能部门反映，及时纠正单位挪用房款的错误行为，早日办下房屋产权证书。

　　申领产权证注意:房屋产权和土地使用权缺一不可

　　买卖双方在进行房屋交易后，一般要在三个月内到北京市房地产交易所办理房屋过户登记手续。办理完过户手续后，开发商应为购房者办理产权证，这个过程可能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，需要相关部门的各种手续。购房者要有这方面的心理准备。

　　由于房产包括地上建筑和土地两部分，因此房屋产权和土地使用权缺一不可，购房者一定要注意自己享有的土地使用权。

　　买房：产权证谁来办？需要多长时间？

　　请问：买房后产权证由谁来办，需要多长时间。

　　答：房产证分两种，一种我们叫它为“大房产证”，即房地产商自己首先要取得的；另一种叫“小房产证”，也就是每个买房人拿到的房产证，这个房产证需要房地产商取得“大房产证”后，你和房地产商共同到房地局办理。

　　理论上讲，只有房地产商取得了自己的房产证，才能把房子交给买房人，这就像我们没理由到商店把没有付款的商品作为自己的东西交给别人一样。房子虽然是房地产商盖的，但在它取得房产证之前并没有产权，没有产权的东西当然无法过户给你。现在，上海已规定了房地产商拿到自己的“大产权证”后才可以交房，可惜在北京还没有这个规定，因此买房人签的合同里也同样没有。

　　由于北京的房地产商交房时很多都没有取得自己的“大房产证”，如果你买的房的房地产商也同样，你能够取得房产证的时间很难估计，影响房地产商拿到“大房产证”的主要因素是房地产商是否将房子抵押给了银行，是否交齐了“地价”，房屋是否验收合格，房屋交付使用前是否已委托具有房产测绘资格的单位进行了测绘。如果房地产商已经拿到“大房产证”并按建设部的规定在房屋交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，你能拿到房产证的时间不会超过1年。

　　你的房子为了居住，晚一些拿房产证(只要能拿到)问题不是很大。如果要将房子出租，没有产权证的房子得不到任何法律保障，也就是说你如果碰到一个不付租金的租客，很可能你的房子让他白用，没有房产证的房子如果进行转让或抵押都麻烦一些。

张小姐:我所购买的房屋的购房合同上写明:交房以办出大产证为准。今年1月初,开发商通知我们办理交房,问及大产证是否办出时,答:还未办出。但是可以先把钥匙交给我们入住。开发商并且承认:大产证还未办出确属违约,劝我们先把小产证办好。听说小产证一旦办好,就无权再索赔了,是
这样吗?

　　专家：根据国家有关法律规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　李先生：申请补充住房公积金贷款怎么签合同？

　　专家：申请补充住房公积金贷款的，不单独签订补充住房公积金贷款合同，在住房公积金贷款合同中增加补充住房公积金贷款金额，贷款期限、贷款利率、还款方式、保证责任等，均与住房公积金贷款一致。

　　王女士：我于去年2月与某房地产开发公司签订了一份《商品房预售合同》，约定购买该公司开发的某高层住宅楼的住房一套，开发公司在合同中承诺，年底将房屋交付使用。在交付首期款后，我发现开发公司由于资金周转困难工程进展很慢，且其施工标牌注明该工程的竣工日期为2007年4月。我认为开发公司承诺的交房日期不可能兑现，故向开发公司提出解除合同、双倍返还定金的要求。但开发公司不同意，请问我该怎么办？

　　专家：依开发公司地施工状况，能够认定对一栋高层建筑而言，要想在年底交付使用是不可能的，且工地施工标牌明确注明该工程的竣工日期为2007年4月，也就是说开发公司不能于2006年年底履行交房义务，符合预期违约的规定，协议应当解除，开发公司应双倍返还定金。

　　林女士：我于三年前购买了一套单价为2000元/平方米左右的商品房，现在估价约为5000元/平方米，现仍处于按揭还贷当中，我这栋楼的绝大多数业主均已办了房产证，最近我到开发商处办理产权证，发现开发商不太愿意协助办理，如果开发商故意拖延时间办理或不给办理，开发商有哪些义务？

　　专家：开发商协助办理产权证的义务，一般在双方的买卖合同中有约定，如果开发商违反合同，不办理产权证，可以向法院提起诉讼。按照法律规定，开发商应当承担逾期办证的违约责任。

　　吴先生：开发商要求必须将补差面积款、契税、公共维修基金全部交齐，才办理入住通知书，然后拿着入住通知书再去物业交完物业费后才能领匙钥去看房，这合理合法吗？如果发现房子有这样那样的问题，我们该怎么办，我们有权先看房后交钱吗？

　　专家：先交钱，再验房是违反程序的行为。作为业主来说，在支付了房屋全部价款后，其义务就已履行完毕，开发商所承担的应为房屋的交付义务。至于契税，维修基金，物业费是在房屋验收无误后，甚或是在办理房屋产权证时才发生的税费，业主可以拒绝先行缴纳和领取钥匙。如开发商坚持，则业主应保留好前往收房但开发商拒绝交付的证据，并追究开发商逾期交付的违约责任。（小敏/整理）
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robert198703 | 2009-05-26 23:23:47
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　　如急于入住的，许可证交房对购房者比较有利，即开发商取得了《住宅交付使用许可证》，对该房屋设定的抵押已经注销，按规定缴纳了物业维修基金。根据《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》第三条第2款的规定，新建住宅经审核合格取得《住宅交付使用许可证》后，方可交付使用。该办法还规定，房地产开发企业未取得《新建住宅交付许可证》而交房的，属擅自交付使用。对此违规行为，购房者可向住宅所在地的区、县住宅发展局(署)或市住宅发展局投诉举报，也可依法向人民法院起诉。如果选择取得《住宅交付使用许可证》即可交房，开发商将房屋交付给购房者后，购房者就开始进行装潢，但开发商由于种种原因未在约定的期限内办出大产证，这势必会影响到购房者办理小产证。虽然这种方案赋予购房者有解除合同的权利，但此时购房者却不愿和开发商解除合同，因为已经为房屋装潢投资了一大笔费用。更主要的是期房和现房的价格不一样，这里含有升值的因素。

　　如果购房者选择大产证交房可以降低自身风险，即房屋交付的条件为办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，开发商对该房屋设定的抵押已注销并已按规定缴纳了物业维修基金。也就是说开发商在向购房者交房的同时就已经具备了大产证，那么购房者办理小产证的问题也就迎刃而解了，但不能提前入住新房或对房屋进行装修。

　　你在信中并未提到与开发商约定的是哪一种交房方式，但开发商的行为明显属延期交付。如果你选择的是大产证交房，那么计算违约金应当从2002年2月开始到2002年11月；如果你选择的是许可证交房，那么计算违约金应当从2002年2月开始到2002年5月。由于房屋是不动产，具有一定的特殊

购买住宅涉及到排号、选楼盘、选户型、签合同、办贷款等等多方面的麻烦事，而伴随着新房交房入住的来临，之前还可以享受片刻宁静的购房者，又将忙于解决办理房屋产权证、交纳入住时需要交纳的契税、物业费、公共维修基金费、选聘装修公司、购置家具等等一系列问题，而目前房屋产权证的办理方式和办理时间已成为购房者咨询的普遍问题。

【案例详解】

吕先生一年前购买了南城某知名楼盘的一套小户型住宅，总价近50万元，考虑到总价相对较低，而银行住房商业贷款利率较高，与其申请贷款事后偿还银行利息，不如咬咬牙用自己的全部存款，再加上朋友、亲戚东拼西凑的钱全款付清了。眼看今年收房入住了，吕先生却被告知要想拿到钥匙，必须交纳契税、公共维修基金等一系列费用高达几万元。对于“一穷二白”的吕先生这笔费用无疑是巨款。他认为，就算现在把钱全部交齐，开发商也要两三年之后才能将产权证办下来，他想知道，能否不把钱交给开发商，而由自己办理产权证？这一过程复杂吗？

记者咨询相关专家之后，得到了这样的答复，根据2004年颁布的《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定修正令》中规定预售的商品房自交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

专家提示购房者，对于房产证的办理问题，可以在购房合同中约定，购房者有权选择自主办理房屋产权证。自主办理房屋产权证前提是：住宅开发商方面在住宅竣工之后，已经备齐竣工验收合格证等资料到房管局办理了整体确权手续（即开发商已拿到俗称的大产权）。

第一步核实开发商是否已拿到大产权，然后到开发商处领取自办产权证的相关表格。表格材料主要包括：北京市住宅公共维修基金的交纳书、商品房楼号变更和实测面积说明的补充协议、房屋所有权转移登记审核意见表、房屋所有权转移登记申请书以及房屋买卖合同副本等材料。同时购房者还应备齐自己的身份证等相关材料。

第二步带上北京市住宅公共维修基金的交纳书、购房发票、身份证、购房合同等材料，到主管部门指定的银行自主交纳公共维修基金。现在主要为光大银行在代收公共维修基金，交纳款项一般开设有专门的窗口，未来可代收的银行和网点将会更多。公共维修基金交纳的额度跟住宅面积相关，交纳后将得到收据证明。

第三步带上商品房楼号变更和实测面积说明的补充协议、购房发票、身份证、购房合同等材料，前往为住宅做房屋面积测绘并出具《房屋土地测绘技术报告书》的指定测绘单位，出具已购住宅的房屋测绘图。出图一般需要交纳一定的费用。

第四步带上房屋所有权转移登记申请书、购房发票、身份证、购房合同等前往已购住宅所在区的地税局交纳契税。地税局现场也可领取房屋所有权转移登记申请书，填报之后工作人员将出具税单，购房者则依据税单完税，领取契税完税收据证明。

第五步带上房屋所有权转移登记审核意见表、房屋所有权转移登记申请书、购房发票、身份证、购房合同、公共维修基金交纳后的收据证明、契税完税收据证明等相关材料，到建委指定的房交所申请办理房屋产权证。办理之后就可以等待通知在指定时间前去房交所领取房屋产权证了，目前北京各区房屋产权证办理的等待时间不同，根据具体情况确定。

大产权证

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开发商延期办理大产权证违约，购房人可以退房

什么是开发商所谓的“大产权证”？

什么是商品房的预售备案？

常见无效房屋买卖合同

物权法的新规定与房地产项目公司股权转让的法律风险

“五证”、“两书”是什么？