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福建聚源房地产开发有限公司诉 李某某案外人执行异议之诉案 ——预查封的商品房买卖合同解除后执行异议之诉的审理 关键词:民事预查封 买卖合同解除 排除执行 【裁判要旨】 预查封的标的是被执行人基于合同而享有的预期利益，商品房买卖合同解除不必然导致预查封解除，出卖人享有的商品房所有权也不必然足以排除执行。 【相关法条】 《中华人民共和国物权法》 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 第四款 请行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 【案件索引】 一审:福建省漳浦县人民法院(2018)闽0623民初3595号(2018年10月9日） 二审:福建省漳州市中级人民法院(2019)闽06民终93号(2019年2月21日) 【基本案情】 原告(上诉人)福建聚源房地产开发有限公司(以下简称聚源公司)诉称:2014年1月16日，林某某、王某某夫妻以林某某的名义与聚源公司签订《商品房买卖合同》。该合同附件六《合同补充协议》第三条第九项约定:“出卖人同意为买受人的按揭贷款提供保证担保，在担保期间，如果因为买受人未按借款合同约定定期向银行缴纳借款本息，导致出卖人承担担保责任，出卖人累计2个月为买受人代付借款本息后，有权解除本合同。”该合同签订后，林某某于2015年7月21日与中国建设银行股份有限公司漳浦支行(以下简称建行漳浦支行)签订《个人住房借款合同》，向建行漳浦支行借款58万元。聚源公司依照合同附件六《合同补充协议》第三条第九项约定为林某某、王某某借款提供保证。自2016年5月7日起，林某某、王某某未能按时偿还贷款导致聚源公司于2016年12月29日201728日17月21日分别被建行漳浦支行扣款31383.40元、18666.64元、12411.58元。因第三人林某某、王某某严重违约，解除《商品房买卖合同》的条件已经成就。为此聚源公司向漳浦县人民法院提起民事诉讼，请求判决解除案涉《商品房买卖合同》等。2017年11月28日，漳浦县人民法院作出(2017)闽 0623 民初4464号民事判决:解除林某某与聚源公司签订的《商品房买卖合同》及附件。现该判决已经生效，且该合同项下房屋尚未办理物权登记，故该房屋所有权仍归属于聚源公司所有。涉案《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后，针对该房屋权属的执行行为应当停止。林某某、王某某未取得涉案房屋所有权，其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权，人民法院对未进行房屋所有权登记的房屋只能进行预查封，故对案涉房屋采取正式查封措施是错误的，依法应予解除。聚源公司与林某某就涉案房屋的买卖签订了《商品房买卖合同》，但尚未办理产权过户登记手续，故涉案房屋所有权人尚未发生变更，仍应认定为聚源公司所有。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若于问题的通知》第十五条第三项的规定，林某某购买的房屋办理了商品房预售合同登记备案手续但未进行房屋所有权登记，人民法院只能进行预查封，只有在房屋权属登记后才能转为查封。基于以上事实和理由，聚源公司有权提出案外人执行异议，以排除法院对其所有房屋的执行措施。为此，聚源公司于2018年5月17日向福建省漳浦县人民法院提出案外人执行异议申请。依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定，聚源公司请求确认址在漳浦县绥安镇府前街小桥东岸聚源东岸7号楼1402号房屋归聚源公司所有，停止对址在漳浦县绥安镇府前街小桥东岸聚源东岸7号楼1402号房屋的执行，解除对房屋查封的强制措施。 被告(被上诉人)李某某辩称:首先，聚源公司提交的证据不能证明聚源公司享有涉案房屋的所有权。而林某某、王某某夫妇与聚源公司签订《商品房买卖合同》并支付首付款，涉案房屋已由林某某、王某某实际占有并使用，林某某、王某某夫妇享有涉案房屋的物权期待权;其次，不动产物权变动必须办理物权登记，涉案房屋现属抵押状态且已在聚源公司提出解除《商品房买卖合同》前就已被法院查封，聚源公司诉求没有事实与法律依据;最后，李某某享有对林某某、王某某的合法债权，应依照法律规定对涉案房屋予以拍卖并按照债权顺序获得应有的债权。 第三人林某某述称:(1)王某某向李某某借款约33万元，本人事先不知情，本人在借条上的签名是事后补签的;(2)林某某、王某某夫妇只有涉案这套房屋，如果这套房屋被查封，就没有地方居住;(3)涉案房屋是林某某、王某某夫妇向聚源公司购买并交付使用，是林某某、王某某夫妇所有的，不是聚源公司所有的。 第三人建行漳浦支行述称:本案讼争房产已抵押于建行漳浦支行，建行漳浦支行所享有的抵押权应受到法律保障。林某某、王某某所购买的商品房在向建行漳浦支行办理按揭贷款时，已设置房产抵押并办理登记备案，建行漳浦支行享有合法的抵押优先权，并已由福建省漳浦县人民法院于2017年7月21日作出的(2017)闽0623民初2765号民事判决书予以确认。该判决书已经生效并申请强制执行。聚源公司以已解除《商品房买卖合同》等为由要求确认该抵押房屋归其所有，将造成建行漳浦支行抵押权的丧失，严重损害抵押权人的权益。请求驳回聚源公司的诉讼请求。 第三人王某某未作答辩。 法院经审理查明:林某某与王某某系夫妻关系。2014年1月16日，聚源公司为出卖人，林某某为买受人，双方签订商品房买卖合同及补充协议并办理商品房预告登记手续。商品房买卖合同约定林某某向聚源公司购买址在绥安镇府前街小桥东岸聚源东岸7号楼14××号商品房一套，首付款253403元由林某某在签订合同当日支付，余款58万元由林某某向建行漳浦支行贷款支付，聚源公司为林某某的贷款提供保证担保。补充协议约定因买受人逾期归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人在累计2月为买受人代付借款本息后，有权解除合同并要求贷款银行依法处分抵押物。之后，建行漳浦支行、林某某与王某某、聚源公司共同签订借款抵押担保合同，由聚源公司作为担保人对借款提供连带责任保证担保，林某某、王某某作为抵押人以案涉房产为上述贷款提供抵押担保，建行漳浦支行如期发放了贷款。案涉房产已办理了初始登记和商品房按揭抵押登记，现已竣工验收并交付林某某使用，但尚未转移登记至林某某名下。2016年间，李某某因与林某某、王某某发生债务纠纷，向福建省漳浦县人民法院申请执行已生效的(2016)闽0623民初2038号民事调解书，法院作出(2016)闽0623执1087号执行裁定书并于2016年11月29日对案涉房产进行预查封。自2016年5月7日起，林某某、王某某未能按时偿还贷款，导致聚源公司累计4个月被建行漳浦支行从担保账户资金扣划。 2017年6月7日，建行漳浦支行起诉林某某、王某某及聚源公司，请求判决林某某、王某某及聚源公司连带清偿全部借款、利息，并主张对案涉执行所得价款享有抵押优先受偿权。2017年7月21日，福建省漳浦县人民法院作出(2017)闽0623 民初2765号民事判决:林某某、王某某偿还借款本息，建行漳浦支行对案涉房产折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，聚源公司对上述债务承担连带清偿责任。2017年11月28日，福建省漳浦县人民法院就聚源公司与林某某、王某某及第三人建行漳浦支行商品房销售合同纠纷一案作出(2017)闽0623民初4464号民事判决:解除聚源公司与林某某签订的案涉房屋 的商品房买卖合同及补充协议，驳回聚源公司请求返还房屋的诉讼请求。该判决书已于2018年2月25日发生效力。聚源公司据此提出排除执行异议。 另查明:(1)聚源公司已收到案涉房屋的全部购房款;(2)2017年11月28日福省漳浦县人民法院就原告聚源公司与被告林某某、王某某及第三权的丧失，人建行漳浦支行商品房销售合同纠纷一案作出(2017)闽0623民初4464号民事判决书，判决解除聚源公司与林某某签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》，该判决书已于2018年2月25日发生法律效力。除聚源公司作为担保人代偿的数期贷款，聚源公司至今尚未向林某某、王某某及建行漳浦支行分别返还收到的购房款项，亦尚未履行(2017)闽0623 民初 2765号民事判决书确定的义务，就林某某、王某某应偿还建行漳浦支行的借款本息承担连带清偿责任；(3)福建省漳浦县人民法院2018年7月27日作出(2018)闽0623执异7号执行裁定书，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，以聚源公司据以提出执行异议的(2017)闽0623民初4464号民事判决书在案涉房屋被查封之后为由，裁定驳回聚源公司的异议请求。之后，聚源公司遂提起本案诉讼。上述事实，有福建省漳浦县人民法院(2017)闽0623民初4464号民事判决书 (2018)闽0623执异7号执行裁定书等在卷佐证，聚源公司亦陈述在案，可以认定。 【裁判结果】 福建省漳浦县人民法院于2018年10月9日作出(201)闽0623民初3595号民事判决:驳回聚源公司的诉讼请求。 宣判后，聚源公司提出上诉。福建省漳州市中级人民法院于2019年2月21日作出(2019)闽06民终93号民事判决：一、撤销福建省漳浦县人民法院(2018)闽0623初3595号民事判决；二、址在福建漳浦县绥安镇府前街小桥东岸聚源东岸7号楼1402室房屋归聚源公司所有;三、驳回聚源公司其他诉讼请求。 【裁判理由】 法院生效裁判认为:《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉房屋由聚源公司建造，属聚源公司原始取得，应归聚源公司所有。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因聚源公司尚未转移案涉房屋所有权于林某某、王某某，故案涉房屋仍归聚源公司所有。一审法院驳回聚源公司确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，适用法律错误，应予纠正。 根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人执行异议之诉是执行过程中案外人不服人民法院作出的驳回执行异议裁定后的诉讼救济。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议解释》)第二十六条第二款规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”但该条第四款同时规定:“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。可见，《执行异议复议解释》第二十六条第二款的规定不适用案外人执行异议之诉案件，否则将使案外人执行异议之诉案件的审理毫无意义，聚源公司该上诉理由成立。本案的关键在于确认聚源公司对案涉房屋主张的实体权利是否存在，以及该实体权利是否足以排除强制执行。首先，如前所述，聚源公司仍享有案涉房屋的所有权，但聚源公司已收取案涉房屋的全部购房款，《商品房买卖合同》项下的利益已经全部实现，且在案涉房屋《商品房买卖合同》解除后，聚源公司未予返还所收取的购房款或将所应返还的购房款交付执行，故对案涉房屋强制执行并不损害聚源公司的权益。其次，案涉房屋已依法设立担保物权，建行漳浦支行作为抵押权人对案涉房屋强制执行所得价款享有优先受偿权，聚源公司尚未履行(2017)闽0623民初2765号民判决书确定的连带偿还责任，排除案涉房屋的强制执行，有损建行漳浦支行的合法权益。聚源公司关于案涉房屋仅进行预抵押登记，建行漳浦支行不享有优先受偿权的上诉理由与生效的法律文书相悖，不予采纳。最后，根据《合同补充协议》第九条关于“出卖人累计2个月为买受人代付借款本息后，有权解除本合同并要求贷款银行依法处分抵押物”的约定，案涉房屋亦应由建行漳浦支行依法处分。 综上所述，聚源公司虽然享有案涉房屋的所有权，但该权益尚不足以排除强制执行。聚源公司关于案涉房屋归其所有的上诉理由成立，应予采纳，但其据此排除强制执行的上诉请求不能成立，应予驳回。 【案例注解】 预查封是建立在已进行预告登记的商品房买卖合同的基础之上，针对的是尚未登记至被执行人名下的房屋。因涉及合同履行问题，房屋能否顺利登记在买受人名下，本身就具有不确定性，一旦买受人与他人乃至按揭贷款银行发生债务履行不能的纠纷，导致所购房产被预查封，就更易引发多方债权人主体各自的权利主张和利益冲突，特别是出卖人请求法院判决解除预查封的房屋买卖合同并据此提出排除执行，情况更为复杂。本案为典型的因预查封引发的案外人执行异议之诉案件，对预查封状态下商品房所有权尚未转移给买受人，仍归出卖人所有，实践中多无争议。但对预查封效力所及范围及执行标的，以及商品房买卖合同判决解除后，预查封能否解除及排除执行，相关规定不甚明确，给审理此类案件带来一定难度。 一、预查封效力所及范围及执行标的 案外人执行异议之诉是针对执行标的的审查，在预查封引发的案外人执行异议之诉案件中，执行标的即为预查封的对象。预查封源起2004年2月10日最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》，但预查封的对象是土地、房屋，还是被执行人在履行合同过程中取得的可供执行的财产权益，《通知》未作明确规定，但《通知》第十六条后段规定:“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”可见，预查封的土地、房屋只有登记为被执行人名下，才能转为正式查封，成为执行标的。预查封状态下的土地、房屋因未登记在被执行人名下，尚不能成为执行标的。实践中，因开发商超容建设等自身原因引发的逾期办证、办证不能引发的合同纠纷案件不在少数，而在预查封状态下，买受人作为被执行人由于财务状况恶化，不会积极主张权利申请办证，甚至出现本案中的断供毁约而被出卖人解除合同的状况。多数情况下，预查封的土地、房屋并不能顺利登记至被执行人名下，所以，预查封的执行标的和效力所及范围具有不确定性。如果合同顺利履行，被执行人基于合同而享有的物权期待权实现，预查封的土地、房屋登记至被执行人名下，该土地、房屋即成为执行标的。如果合同未能顺利履行，出现解除等情况，出卖人基于合同而享有的债权期待权实现即因解除合同而取得对出卖人的相关债权应成为执行标的。结合《通知》第二十二条“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”的规定分析，预查封是一种“预先性的限制登记”即只能登记在被执行人名下，不能登记在他人名下，故预查封只是保全买受人作为被执行人根据合同可以取得的预期财产性利益，包括物权期待权和债权期待权，以防止其他主体对该财产性利益进行有害处分，损害债权人利益。本案中，聚源公司并未将首付购房款向林某某、王某某返还或交付法院执行，其以享有预查封房屋所有权为由排除执行，损害其他债权人利益，不应予以支持。 二、买卖合同判决解除对预查封的影响 本案中，聚源公司同时提出了解除预查封的诉讼请求，而预查封的执行标的即为请求排除执行的标的，故该项请求与排除执行密切关联。如上所述，预查封系以合同权益为标的，而非直接以土地、房屋为标的。是否解除预查封，应当考虑被执行人预期的合同权益是否已经实现，而不是考虑土地、房屋的权属。聚源公司虽是案涉房产的所有权人，但由于预查封和强制执行的对象不是案涉房产本身，预查封是否解除与其是否享有案涉房产的所有权无关，其据此解除预查封不应予以支持。问题在于，预查封基于商品房买卖合同的签订，商品房买卖合同判决解除后，预查封的基础已不存在，此时，能否解除预查封值得探讨。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第十八条第二款规定:“第三人依法解除合同的现实权利状态，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。一是聚源公司已经全部实现商品房买卖合同项下的权益，但其尚未履行生效判决所确定的担保债务和解除合同所应承担的债务。二是建行漳浦支行全部履行借款合同义务但尚未实现包括案涉房产担保物权在内的合同权利。三是林某某、王某某未履行借款合同义务但也尚未取得商品房买卖合同解除后的利益。三者比较，优先考虑建行漳浦支行基于案涉房产的担保物权而享有的优先受偿权，并不有损聚源公司和林某某、王某某以及其他债权人的利益，对此，《执行异议复议解释》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条确立了案外人排除执行异议不足以对抗担保物权的原则，故本案二审认定聚源公司主张的所有权虽然成立，但不足以排除执行。值得一提的是，《执行异议复议解释》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定，由于执行程序需要维护、贯彻生效判决的既判力和执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上较为外观化、程序化，比较典型的是《执行异议复议解释》第二十六条第一二款的规定。由于案外人提起执行异议是提起执行异议之诉的前置程序，执行异议之诉作为执行异议被裁定驳回之后的诉讼救济，其性质是实体权利审查，应持更高的判断标准。也就是说，案外人的异议符合《执行异议复议解释》第二十六条第一、二款规定的，执行异议成立;不满足的，案外人在执行异议之诉中的请求也未必不成立，故才有该条第四款规定:“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”一审法院在审理本案执行异议之诉案件中继续适用《执行异议复议解释》第二十六条第二款规定，将使该条第四款的规定及案外人执行之诉的制度形同虚设，二审予以纠正是正确的。
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